【正文】 衛(wèi)星天線接收器和太陽(yáng)能熱水器”的規(guī)定。 龔老太太住在該花園的15樓，據(jù)她訴稱，2002年12月2日晚，她到天臺(tái)上去收被單，當(dāng)從天臺(tái)下至17樓時(shí)，樓道里的路燈怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索著下樓，結(jié)果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。在投訴人家中，記者見(jiàn)到了這位年近花甲的老人。 　　接著，記者采訪了小區(qū)管理處。市住宅局物業(yè)處的一位工作人員告訴記者，小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工、維修的時(shí)候必須樹(shù)立警示標(biāo)志，一旦施工完畢應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原貌。由于白天工作辛苦，李先生稱事發(fā)那晚他睡得也沉，房間電視也沒(méi)有關(guān)，一直有聲音，但大膽竊賊還是撬門而入。至于草地上的雜物，由于他們事后才發(fā)現(xiàn)，也不能肯定就是小偷留下來(lái)的。 　　據(jù)王女士介紹，昨天凌晨5時(shí)左右，她被異響驚醒后發(fā)現(xiàn)客廳里有一團(tuán)黑影在爬行，便馬上反鎖臥室的門跑到窗口大聲呼救，在寂靜的黎明中喊了近20分鐘，最先出現(xiàn)的卻是200多米外的另一小區(qū)——“天一名居”的保安，隨后來(lái)了8名附近的住戶，直至此時(shí)，幾名該小區(qū)的保安才出現(xiàn)在17棟樓下。 入室盜竊引發(fā)兇殺案 物業(yè)公司疏防范賠償事件 　　新華社上海7月6日電 上海市二中院近日以一起由于物業(yè)公司在安全管理上的疏漏，而引發(fā)罪犯深夜入室作案致死人命的案件進(jìn)行終審判決，判處該物業(yè)公司向業(yè)主徐某賠償經(jīng)濟(jì)損失4萬(wàn)元人民幣。保安打人輕則拘留重則判刑市公安局出臺(tái)保安員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)范，對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為明確處罰標(biāo)準(zhǔn) 繼6月24日深圳警方出臺(tái)了規(guī)范保(治)安隊(duì)伍行為的20條規(guī)定之后，昨日，市公安局在此基礎(chǔ)上又出臺(tái)了保(治)安從業(yè)人員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)定。　　，充當(dāng)保護(hù)傘，違者依法予以辭退；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。今年１月１６日晚上９時(shí)左右，北京市昌平區(qū)小湯山溫碧源小區(qū)橘郡５—２５的業(yè)主范女士，在該住宅區(qū)內(nèi)因拆墻一事與開(kāi)發(fā)商北京溫碧源住宅有限公司發(fā)生矛盾。此舉顯示，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)規(guī)范，物業(yè)公司總數(shù)正在減少，物業(yè)管理行業(yè)正在向做強(qiáng)、做大的方向發(fā)展。 “炒管家”為何還要賠償？ 6月25日上午，記者來(lái)到布吉鎮(zhèn)東方半島花園，只見(jiàn)夏日的陽(yáng)光下，孩子們?cè)谟斡境乩飸蛩?，一些居民在大?shù)下乘涼，小區(qū)內(nèi)一片寧?kù)o。2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，合同期限為3年。2002年7月25日，在市、區(qū)住宅局的主持下，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行，結(jié)果北方物業(yè)中標(biāo)。”新的業(yè)主委員會(huì)則認(rèn)為，恒兆基物業(yè)沒(méi)有經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，在合同約定以外，擅自增加每戶有線電視收視費(fèi)13元/月，2002年開(kāi)始擅自提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違反有關(guān)規(guī)定；沒(méi)有經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，違規(guī)收取停車卡押金等；以深圳市恒兆基實(shí)業(yè)有限公司的名義改變16棟架空層停車場(chǎng)的用途，由恒兆基物業(yè)自己實(shí)際出租經(jīng)營(yíng)，至今仍未拆除；改變本體維修基金超前使用，沒(méi)有按規(guī)定定期公布收支賬目；對(duì)小區(qū)衛(wèi)生、治安管理混亂，服務(wù)意識(shí)差，對(duì)房屋管理維護(hù)不善。仲裁庭認(rèn)為，在管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上，恒兆基物業(yè)沒(méi)有違約。仲裁庭還指出，對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)平衡，如果允許業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)隨時(shí)單方解除管理合同，將可能成為導(dǎo)致小區(qū)管理的極度不穩(wěn)定，也會(huì)從根本上損害業(yè)主的利益，合同性質(zhì)應(yīng)以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定，從目前的現(xiàn)實(shí)與公共秩序考量而言，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。最近，業(yè)主委員會(huì)向龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決。但近一年來(lái)，公司為了取得社會(huì)效益，貼進(jìn)了不少資金進(jìn)行管理，才取得廣大業(yè)主的信任，今天小區(qū)的安寧是來(lái)之不易的，因此，他們一定會(huì)繼續(xù)管理下去。突出業(yè)主的權(quán)利，是剛出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一個(gè)特點(diǎn)。月，月， 　　2002年5月中旬，小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書(shū)面投票的形式再次召開(kāi)，選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會(huì)，共有15名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。 　　同時(shí)在拖欠物業(yè)管理費(fèi)的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)向恒兆基物業(yè)支付應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)用，并承擔(dān)相關(guān)律師費(fèi)用和部分仲裁費(fèi)用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費(fèi)業(yè)主支付滯納金等的申請(qǐng)。一審法院支持了信用社的訴訟請(qǐng)求，陳女士認(rèn)真研究案情后，認(rèn)為國(guó)都房地產(chǎn)公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，售樓行為違法，因而房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效，提起上訴，要求解除房地產(chǎn)買賣合同，退還購(gòu)房款，并支付延期交房違約金。住宅發(fā)展公司和徐某認(rèn)為該物業(yè)收費(fèi)不合理，從2001 年6月起開(kāi)始不付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)和電費(fèi)等?！爸倭抗尽闭J(rèn)為，按前期物業(yè)管理的要求，自己作為開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司，對(duì)該物業(yè)進(jìn)行前期管理付出了勞動(dòng)，況且所收費(fèi)用與評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的費(fèi)用基本一致。根據(jù)兩被告的申請(qǐng)，法院委托房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估。2001 年2月、4月，住宅發(fā)展公司與徐某分別購(gòu)得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。 合同簽訂后，陳女士依約向開(kāi)發(fā)商支付了房款，但卻并未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交清銀行貸款。 　　與此案同時(shí)仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)4名委員拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件。 　　2002年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體宣布辭職。新的管理費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視 　　[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略] 　　1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、由開(kāi)發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒兆基物業(yè)”）提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)，管理費(fèi)價(jià)格為：合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來(lái)定，而非根據(jù)其名稱或用詞來(lái)確定，業(yè)主委員會(huì)不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。據(jù)北方物業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)：“我們?cè)谑?、區(qū)兩級(jí)政府的監(jiān)督下，才取得小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的，我們與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同得到業(yè)主大會(huì)的確認(rèn)，并已到政府管理部門備案，是一份合法的合同，裁決對(duì)我們沒(méi)什么影響。接到裁決書(shū)，東方半島花園的新業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決不公平，他們認(rèn)為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)形式，解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來(lái)定，而非根據(jù)其名稱或用詞來(lái)確定。仲裁裁決：物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的“委托合同”；新的業(yè)主委員會(huì)被裁決繼續(xù)履行與恒兆基物業(yè)的合同，并賠償其損失今年3月21日，仲裁庭作出終局裁決，認(rèn)為在2001年簽訂的《物業(yè)管理合同》真實(shí)合法，為有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。恒兆基物業(yè)認(rèn)為，公司與原業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效，同時(shí)雙方實(shí)際已履行合同一年五個(gè)月，新的業(yè)主委員會(huì)單方擅自解除合同，構(gòu)成違約，侵犯了公司的合法權(quán)益。2002年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書(shū)面投票的形式第三次召開(kāi)，1票認(rèn)為物業(yè)管理工作有整改，808票認(rèn)為沒(méi)有整改，3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。然而時(shí)至今日，這份裁決卻一直難以得到執(zhí)行，這究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物業(yè)，北方物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)東方半島花園糾紛屢起波瀾的經(jīng)過(guò)是這樣的———1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)，有近1500戶業(yè)主,由恒兆基物業(yè)提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)。 　　　　業(yè)內(nèi)專家分析，物業(yè)公司總數(shù)減少的原因有三方面：第一，一批大型物業(yè)公司正在通過(guò)聯(lián)合、兼并等方式，收購(gòu)小公司，使企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大；第二，政府部門加強(qiáng)管理，水平差的物管企業(yè)在資質(zhì)審查中被淘汰出局；第三，越來(lái)越多的新小區(qū)到市場(chǎng)上自己尋找“管家”，一些前期從事物業(yè)管理的企業(yè)紛紛落馬，逐漸從物業(yè)行業(yè)消失。宣判后，五人均表示服從判決。業(yè)主同開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生矛盾 保安砸壞業(yè)主車被判拘役因拆墻問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生矛盾，家住昌平小湯山溫碧源小區(qū)的業(yè)主范女士的越野車竟遭到小區(qū)保安的狂砸。、辱罵、侮辱他人人格，侵犯他人人身權(quán)利，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！? 徐某夫婦以物業(yè)管理合同糾紛為由向法院起訴，要求物業(yè)公司給予賠償。 　　說(shuō)起小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境，居民們意見(jiàn)很大，他們說(shuō)，零點(diǎn)過(guò)后從未見(jiàn)過(guò)保安巡邏，今年上半年該棟發(fā)生的入室盜竊就有20多次，僅現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的就有4個(gè)住戶家里發(fā)生過(guò)6次入室盜竊事件。據(jù)了解，這是王女士4個(gè)月來(lái)第3次遭遇入室盜竊。而令李先生氣不打一處來(lái)的是，小區(qū)物業(yè)管理處一直說(shuō)有保安晚上定點(diǎn)值班巡邏，但在此之前保安隊(duì)員竟對(duì)李家被盜一無(wú)所知。 　　清晨起床發(fā)現(xiàn)家里來(lái)過(guò)賊 　　據(jù)李先生稱，8月1日清晨6時(shí)30分，他起床準(zhǔn)備去鍛練，突然發(fā)現(xiàn)家中房門大開(kāi)，客廳和一間沒(méi)人住的房間及儲(chǔ)藏間里一片狼藉，所有的袋子都被翻過(guò)，雜物丟了一地。這位負(fù)責(zé)人還表示，管理處已經(jīng)將小區(qū)內(nèi)所有的井蓋都重新封好、踩實(shí)，并且逐一在施工井蓋旁寫(xiě)上“危險(xiǎn)勿近”的字樣以杜絕此類事件的發(fā)生。肇事井蓋掩蓋在綠化帶草叢中，如果不是黃色的警示字樣一時(shí)還真的難以發(fā)現(xiàn)。在一住宅區(qū)草叢中，工人更換消防設(shè)備忘記封好井蓋釀成一宗意外 晨練老人一跤跌入黑井　　近日，本報(bào)民生熱線接到讀者來(lái)電，反映家中老人掉進(jìn)小區(qū)深井里，導(dǎo)致全身大面積挫傷?！　〖易∩钲谑懈Ｌ飬^(qū)某花園的六旬老太太龔某在樓道行走時(shí)因路燈不亮被嚴(yán)重摔傷，龔老太太認(rèn)為負(fù)責(zé)路燈管理的物業(yè)公司沒(méi)有盡到職責(zé)，遂一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭要求賠償。物業(yè)公司還拿出《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》加以說(shuō)明。同時(shí)，業(yè)主的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，不再像以前那樣“死纏濫打”。由于他們是新婚不久，裝修時(shí)間不長(zhǎng)，遭此意外，受損嚴(yán)重。筆者再打過(guò)去，得知是振南公司工程部，對(duì)方稱他們是去年底才接手眾欣，很多情況不了解。 下水管堵塞 3年物業(yè)沒(méi)解決　管家為何不管家 　家住浦東南路的鮮先生向本報(bào)反映：他家的下水道自2000 年下半年起就經(jīng)常發(fā)生堵塞，3年里報(bào)修了無(wú)數(shù)次，都沒(méi)得到根本解決?！巴Ｋ窍掳鄷r(shí)間” 　　隨后，記者采訪了物業(yè)管理一名姓劉的女士。 　　朱先生告訴記者，最讓他們難以接受的是，發(fā)生“水災(zāi)”時(shí)大廈的保安在巡邏時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但視而不見(jiàn)。事后得知，是一家公司在裝修時(shí)將供水管道弄破了，管理公司將供水閥門關(guān)閉。 為此，崔先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償100多幅字畫(huà)裝裱費(fèi)、36幅名人字畫(huà)和木地板等損失共計(jì)14萬(wàn)元。這個(gè)下水池設(shè)計(jì)得不太合理，有可能不符合排水要求。 近百幅字畫(huà)遇水損壞 “北邊這間房間全是用來(lái)放畫(huà)的，有近百幅字畫(huà)遇水后發(fā)霉，其中30多幅名人字畫(huà)。 崔先生告訴記者，今年6月14日下午5時(shí)左右，他在廚房做飯，外面下著暴雨。 　　　　下午，記者與四平物業(yè)公司的張小姐電話溝通。 　　　審理中，物業(yè)羅列出《上海市商品房預(yù)售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”及2002年10月25日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認(rèn)為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相應(yīng)措施制止，故請(qǐng)求法院駁回原告訴請(qǐng)。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧。 法院認(rèn)為，被告在部分項(xiàng)目上提高或變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且在其管理的萬(wàn)興苑南苑被授予優(yōu)秀管理居住小區(qū)時(shí)，將不在該范圍內(nèi)居住的原告的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一并提高25%，實(shí)為搭車漲價(jià)。業(yè)主最后能拿到手里的錢也就是當(dāng)初起訴時(shí)交納的50元訴訟費(fèi)。所以36000元的保安費(fèi)只能請(qǐng)30多個(gè)保安。”一位物管行業(yè)內(nèi)部人士說(shuō)?！?　　　　我們也能理解物業(yè)的難處 　　　　盡管歐陸經(jīng)典業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)方面和中海物業(yè)矛盾重重，但從采訪一開(kāi)始，兩位業(yè)主代表就在反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“其實(shí)我們也知道很多問(wèn)題都是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)，物業(yè)公司管理又不到位所共同造成的。對(duì)于數(shù)字的改變，業(yè)主代表張先生認(rèn)為是物業(yè)管理公司的分化和瓦解：“最后決定起訴的那一戶是我們當(dāng)中最‘老實(shí)’的一戶，起訴前他已交付了所有的物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上歐陸經(jīng)典只有被稱為南苑的1號(hào)樓和2號(hào)樓才獲得優(yōu)秀小區(qū)的資質(zhì)?！蓖跖渴种形沼袔状蟑B材料，這是業(yè)主們從2002年初開(kāi)始陸續(xù)準(zhǔn)備的。 　　　　●業(yè)主在說(shuō)手中握有幾大疊材料 　　　　8月22日晚7時(shí)，記者來(lái)到位于亞運(yùn)村附近的北京歐陸經(jīng)典萬(wàn)興苑。 　　據(jù)悉，廣場(chǎng)第一屆業(yè)主委員會(huì)是1998年9月成立的，目前，該業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)向福田區(qū)建設(shè)局發(fā)了換屆選舉的函，正準(zhǔn)備換屆選舉工作。 　　對(duì)于業(yè)主意見(jiàn)最大的帳務(wù)不公開(kāi)和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有為自用和空置房繳納管理費(fèi)的問(wèn)題，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人解釋稱：該物業(yè)管理公司其實(shí)是地產(chǎn)有限公司的下屬公司，并非法人單位，也沒(méi)有獨(dú)立帳目，因而無(wú)法公布物業(yè)管理分公司帳目，開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)通過(guò)各種投入填補(bǔ)了應(yīng)繳納的管理費(fèi)，只是帳目上無(wú)法顯示，作為一家國(guó)有企業(yè)，這屬于歷史遺留問(wèn)題，同時(shí)他們也正在清理帳目，力爭(zhēng)給業(yè)主一個(gè)交代。 　　對(duì)于管理處存在的問(wèn)題，部分業(yè)主反映，他們每次向業(yè)主委員會(huì)反映時(shí)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人總是避重就輕，特別是要求公開(kāi)財(cái)務(wù)帳目時(shí)，負(fù)責(zé)人便轉(zhuǎn)換話題，最近一段時(shí)間手機(jī)經(jīng)常關(guān)機(jī)，協(xié)商有關(guān)問(wèn)題時(shí)連人都找不到。但直到現(xiàn)在，物業(yè)公司還沒(méi)有向我們公開(kāi)財(cái)務(wù)收支帳目。因此，出現(xiàn)了物業(yè)公司只管收費(fèi)，不管維修，一有糾紛就采取斷電、斷水等措施，隨意改變物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等不規(guī)范的管理方式。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)公司的義務(wù)往往又約定得較為概括原則，不可能涵蓋所有的情況，因此，業(yè)主與物業(yè)公司就物業(yè)管理服務(wù)容易發(fā)生糾紛。物業(yè)管理涉及到手家萬(wàn)戶，處理不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾的激化。由于小區(qū)分期建造，原告所在小區(qū)許多設(shè)施因系統(tǒng)體系緣故不能完整移交投入使用。 如原告萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)訴被告朱某一案。 如原告僑陽(yáng)公司訴被告丁某一案。該物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)的房屋性質(zhì)各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，還有一般的商品房。 業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)糾紛