【正文】 城投濱海項(xiàng)目發(fā)展策劃案我們的戰(zhàn)略：規(guī)劃概念我們的戰(zhàn)術(shù)：規(guī)劃概念落地我們的開發(fā)目標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢市場現(xiàn)狀及趨勢項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體研究規(guī)劃產(chǎn)品商業(yè)景觀物業(yè)配件實(shí)施方案設(shè)計(jì)原則關(guān)鍵詞策劃綱要項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目理解目標(biāo)客群定位各種物業(yè)的市場定位項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身狀況項(xiàng)目自身狀況本宗地位于天津市開發(fā)區(qū)臨港路與新港四號路交口，位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)（一）地理位置本項(xiàng)目與天津市區(qū)的位置關(guān)系本項(xiàng)目與濱海新區(qū)的位置關(guān)系本案本項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的位置關(guān)系（二）地塊四至：輕軌沿線天保金海岸海員生活配套區(qū)紫云居住區(qū)津?yàn)I國際項(xiàng)目新港四號路臨港路太湖路二大街?天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 于 1984年 12月 6日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，首批國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。享受國家賦予的有關(guān)優(yōu)惠政策，致力于吸引國內(nèi)外投資發(fā)展以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化工業(yè)。 規(guī)劃面積 40平方公里， 距離天津市 40公里， 距離北京國際機(jī)場 180公里， 距離天津?yàn)I海國際機(jī)場 38公里， 距離天津港 5公里。?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)歷年經(jīng)濟(jì)高速增長，在全國開發(fā)區(qū)和天津市都處領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)非常明顯。眾多世界五百強(qiáng)公司落戶開發(fā)區(qū)，成為開發(fā)區(qū)企業(yè)的中堅(jiān)力量。?開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，以電子通訊，生物醫(yī)藥，機(jī)械制造，食品飲料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。各大企業(yè)研發(fā)中心也開始在開發(fā)區(qū)建立，開發(fā)區(qū)從單純的生產(chǎn)制造開始向科技研發(fā)和科技成果轉(zhuǎn)化基地轉(zhuǎn)變。同時(shí) 鼓勵(lì)吸引銀行和保險(xiǎn)、證券、基金、信托、擔(dān)保、投資、汽車信貸等非銀行金融機(jī)構(gòu)在天津開發(fā)區(qū)的聚集和快速成長。（三）區(qū)位條件：?開發(fā)區(qū)常住人口自 06年起高速增長， 2023年達(dá)到 ，預(yù)計(jì) 2023年達(dá)到 人。開發(fā)區(qū) 2023年從業(yè)人員 ，年增速保持在 4%以上，其中 74%以上集中于工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)中，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)人口 2023年達(dá)到 45萬人，其中高技能人才和企業(yè)高管占到87%；?伴隨經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，空客 320的落戶、總部經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)的確立，金融證券等第三產(chǎn)業(yè)中高管、知識密集型人才的數(shù)量持續(xù)增長。?不斷涌入且膨脹的人口使得開發(fā)區(qū)居住區(qū)東擴(kuò)成為必然。本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)，周邊有 9個(gè)在售中高端、高端項(xiàng)目（除天保金海岸建筑面積為 165萬 ㎡ ，其他項(xiàng)目體量均在 10－ 30萬㎡并在 2－ 3年內(nèi)消化完畢）。本項(xiàng)目用地價(jià)值較高，宏觀區(qū)位條件均具有較好的整體認(rèn)知基礎(chǔ)，區(qū)域未來可開發(fā)住宅用地較少，土地稀缺性凸現(xiàn)，土地價(jià)值越來越高。項(xiàng)目周邊目前基本無景觀環(huán)境支持 ,伴隨 23年內(nèi)周邊中高端綜合性居住項(xiàng)目的建成，景觀視線將有所改善。（四）周邊環(huán)境? 與交通主干道、臨港立交橋相連的噪音干擾? 社區(qū)東北部大型變電站的心理影響?東側(cè)港區(qū)的環(huán)境與噪聲存在一定程度干擾無景觀支持目前港區(qū)碼頭未來規(guī)劃未定無景觀支持天保金海岸景觀視線尚可無景觀支持新港板塊隔路相望無景觀支持津?yàn)I國際景觀視線尚可商商商超醫(yī)學(xué)? 超市：樂購? 商圈 ： 樂購、市民廣場泰達(dá)、泰達(dá)時(shí)尚廣場? 商業(yè)：友誼名都、友誼新都、太平洋百貨? 醫(yī)院：心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院? 政府機(jī)關(guān)：開發(fā)區(qū)管委會、濱海新區(qū)管委會? 教育：濱海中學(xué)、泰達(dá)一小、泰達(dá)幼兒園、濱海小學(xué)、南大泰達(dá)學(xué)院? 運(yùn)動(dòng)休閑：泰達(dá)足球場、泰豐公園、華納高爾夫? 會展：國際會展中心政政展學(xué)學(xué)公園公園 體育館商務(wù)金融帶商務(wù)金融帶商?地塊獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射， 3公里范圍內(nèi)包含市民廣場泰達(dá)、泰達(dá)時(shí)尚廣場商圈，與文教、衛(wèi)生、商務(wù)機(jī)構(gòu)距離均在 24公里范圍。?但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)。（未來項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸項(xiàng)目，將有50萬平米公建商業(yè)，其中商務(wù)公建約 25萬㎡，經(jīng)營性商業(yè)約 25萬㎡，內(nèi)含大型超市業(yè)態(tài)） (五）配套設(shè)施：泰達(dá)幼兒園泰達(dá)一小泰達(dá)中學(xué)5分鐘泰達(dá)心血管醫(yī)院泰達(dá)醫(yī)院濱海中學(xué)4分鐘濱海小學(xué)中國移動(dòng)營業(yè)大廳金融街管委會泰達(dá)圖書檔案館南大泰達(dá)學(xué)院5分鐘郵局驅(qū)車駕駛輕軌站泰達(dá)時(shí)尚廣場2分鐘本案摩天樓占地面積約 28000平方米，由三幢分別為 350米、 200米和 100米的塔樓組成 其建筑功能集五星級酒店、甲級寫字樓、高檔服務(wù)公寓、大型零售百貨等設(shè)施于一體，最大限度地彰顯 CBD商務(wù)商業(yè)區(qū)的特質(zhì)，預(yù)計(jì) 2023年竣工投入使用。 ?未來 摩天樓綜合型高端物業(yè)，將落戶第二大街，區(qū)域綜合價(jià)值再度攀升。新港四號路 保稅區(qū)市區(qū)北疆港大港南疆港漢沽海濱大道第二大街新港大道開發(fā)區(qū)保稅區(qū)？規(guī)劃路(五）交通條件：地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有私家車的業(yè)主也可以方便的出入社區(qū)；地塊西北角有臨港立交橋；未來規(guī)劃路徑穿越社區(qū)內(nèi)部將對地塊的完整性有一定影響 對居住影響：– 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有私家車的業(yè)主也可以方便的出入社區(qū)；地塊西北角有臨港立交橋– 未來規(guī)劃路徑穿越社區(qū)內(nèi)部將對地塊的完整性有一定影響，加大規(guī)劃設(shè)計(jì)難度– 預(yù)留輕軌站口，使用公共交通系統(tǒng)的居民出入較方便?道路狀況：地塊南側(cè)的新港四號路與津?yàn)I高速相連，路寬 60米東側(cè)臨港路：路寬 100米；西側(cè)規(guī)劃太湖路：路寬 40米北側(cè)規(guī)劃路：路寬 20米地塊內(nèi)泰達(dá)第一大街：路寬40米；地塊東南角有臨港立交橋?公交體系：– 輕軌，未來有預(yù)留站點(diǎn)?道路通達(dá)性較好：– 靠近城市主干道– 四周規(guī)劃道路與主干道聯(lián)系緊密– 未來規(guī)劃路穿越社區(qū)交通狀況 對項(xiàng)目的啟示新港四號路東海路泰達(dá)大街第二大街公第一大街輕軌換乘站公交車站 公 輕軌城市主干道立交橋（六）地塊條件輕軌沿線濱海國際地塊紫云居住板塊天保金海岸與項(xiàng)目地塊接壤道路新港四號路天保金海岸新港四號路港區(qū)宗地外部?項(xiàng)目東側(cè)臨港路一路之隔，為港區(qū)未來規(guī)劃的海員生活配套區(qū)；?項(xiàng)目西部為濱海國際項(xiàng)目（該項(xiàng)目建筑面積 20萬平米，含住宅、寫字樓、 soho公寓），該項(xiàng)目被輕軌轉(zhuǎn)彎處分割，以東靠近本項(xiàng)目部分為寫字樓和 soho公寓；? 項(xiàng)目北部為天保金海岸項(xiàng)目（該項(xiàng)目建筑面積 188萬平米，含住宅、寫字樓、酒店、酒店式公寓、商業(yè)）；?項(xiàng)目南部臨新港四號路，該路南部為中低端的塘沽紫云居住區(qū)板塊。?項(xiàng)目外圍地塊開發(fā)時(shí)間不長，目前景觀、配套設(shè)施不太完善，但就未來區(qū)域范圍而言，突出的區(qū)位價(jià)值將不可比擬。2023年本項(xiàng)目周邊情況北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)09年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸三大街以北項(xiàng)目基本封頂09年項(xiàng)目南側(cè)地塊開始陸續(xù)整理出讓09年項(xiàng)目東側(cè)的集裝箱地塊開始逐步整理09年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國際項(xiàng)目住宅部分將達(dá)到封頂條件項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項(xiàng)目將動(dòng)工建設(shè)并銷售2023年項(xiàng)目南側(cè)部分地塊開始動(dòng)工建設(shè)2023年項(xiàng)目東側(cè)的26萬平米的經(jīng)發(fā)局動(dòng)工建設(shè)2023年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國際公建部分建設(shè)中項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項(xiàng)目將陸續(xù)封頂2023年項(xiàng)目南側(cè)住宅建設(shè)將全面啟動(dòng)2023年項(xiàng)目東側(cè)的經(jīng)發(fā)局初見規(guī)模，周邊配套啟動(dòng)建設(shè)2023年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國際項(xiàng)目基本完工一期： 35萬二期： 50萬項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年?地塊已經(jīng)屬于 “ 熟地 ” ，很快能進(jìn)入建造期，地塊內(nèi)部平整、較為方正，無地上拆遷物，易于建設(shè)。?地塊面積較大，地塊內(nèi)被泰達(dá)第一大街和兩條規(guī)劃路分成大小不等的五個(gè)地塊 (其中 4號地又被分為 41地塊和 42地塊 )。地塊東北角有大型變電站一座，東部邊緣有高壓走廊一條。宗地內(nèi)部項(xiàng)目基本條件小結(jié)項(xiàng)目基本條件小結(jié) 配套交通用地現(xiàn)狀獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射，但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)，建議在地塊商業(yè)、公建開發(fā)中考慮此類業(yè)態(tài)；依托項(xiàng)目體量和區(qū)域商業(yè)狀況，可布局專業(yè)賣場、影院等業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目的配套附加值。緊鄰城市主干道、臨港立交橋，地塊中規(guī)劃路與主干道相連，通達(dá)性較好的同時(shí)，也易受到噪聲干擾；公共交通有望結(jié)合區(qū)域整體規(guī)劃而改善。地塊面積較大，被多條規(guī)劃次干道分隔成 5個(gè)地塊，東北角有大型變電站，東部緊鄰港區(qū)，給項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來一定影響；項(xiàng)目周邊、內(nèi)部無景觀支持。項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目操作目標(biāo)項(xiàng)目操作目標(biāo)快速開發(fā)快速銷售項(xiàng)目操作目標(biāo)理解項(xiàng)目操作目標(biāo)理解p 快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度p 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，提升物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，提升物業(yè)價(jià)值p 樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項(xiàng)目形象樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項(xiàng)目形象本次研究需要解決的問題本次研究需要解決的問題p 面對目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)時(shí)機(jī)，既不冒進(jìn)，又不落后？面對目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)時(shí)機(jī)，既不冒進(jìn)，又不落后？p 目標(biāo)客戶是誰？他們在哪？目標(biāo)客戶是誰？他們在哪？p 目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標(biāo)客戶需要的產(chǎn)品？目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標(biāo)客戶需要的產(chǎn)品？項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位2023年 11月 “兩會 ”鄧小平同志 開發(fā)區(qū)大有希望溫家寶總理 ——“ 規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)，不僅關(guān)系天津的長遠(yuǎn)發(fā)展，而且對于振興環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著重要作用” 1986年 8月 19日至 21日2023年 10月 15日 ”十七大 ”胡錦濤總書記 ——“ 更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)在改革開放和自主創(chuàng)新中的重要作用 ”國家政策國家領(lǐng)導(dǎo)人高度重視！優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢開發(fā)區(qū)西區(qū)海洋高新開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)保稅區(qū)北疆港區(qū)天津港散貨物流南疆港區(qū)東疆港商務(wù)商業(yè)金融區(qū)中心商務(wù)區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)紫云居住區(qū)截止 2023年 12月底，天津開發(fā)區(qū)吸引了來自 74個(gè)國家和地區(qū)的外商投資企業(yè) 4485家，其中超過 1000萬美元的項(xiàng)目有 657家，上億美元的有 31家， 10億美元以上的有 2家。 實(shí)力企業(yè)不斷進(jìn)駐截止 2023年 12月，天津開發(fā)區(qū)吸引了一大批代表世界最先進(jìn)生產(chǎn)力的跨國公司投資企業(yè) ,《財(cái)富》 500強(qiáng)公司中共有來自境外 10個(gè)國家和地區(qū)的 62家跨國公司在開發(fā)區(qū)投資了 137個(gè)企業(yè)。2023年末，全區(qū)共有內(nèi)資企業(yè) 9527家 ，其中私營企業(yè) 7547家，注冊資本在 1000萬元以上的內(nèi)資企業(yè)達(dá) 1219家。 開發(fā)區(qū)企業(yè)分析 綜 述 在國家政策的支持下，濱海新區(qū)各區(qū)域按照規(guī)劃藍(lán)圖獲得了飛速的發(fā)展，吸引了世界各地的眼光，吸引大量企業(yè)進(jìn)駐，就業(yè)機(jī)會不斷增加，外來人才大量引進(jìn)，區(qū)內(nèi)常住人口將逐年增加，新的生活居住區(qū)域也迅速形成，為開發(fā)區(qū)及周邊房地產(chǎn)市場消費(fèi)提供強(qiáng)有力的支持。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迎來了蓬勃發(fā)展的春天！項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位地產(chǎn)研究 — 地產(chǎn)板塊目前，濱海新區(qū)整體房地產(chǎn)市場分為 26個(gè)地產(chǎn)板塊 ，主要集中在塘沽和開發(fā)區(qū)，其中開發(fā)區(qū)占據(jù)三個(gè)板塊：分別為開發(fā)區(qū)核心板塊、開發(fā)區(qū)大學(xué)城板塊、開發(fā)區(qū)宜居板塊。地產(chǎn)研究 —2023 年濱海新區(qū)板塊類型分布生態(tài)板塊豪宅生態(tài)板塊生態(tài)板塊生態(tài)板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊2023年濱海新區(qū)板塊分為三大類型：五大普通居住區(qū)、四大生態(tài)居住區(qū)、兩大豪宅居住區(qū)。開發(fā)區(qū)為 現(xiàn) 豪宅居住區(qū)天津港為 隱 豪宅居住區(qū)洞庭路泰達(dá)大街開發(fā)區(qū)核心板塊新港四號路東海路開發(fā)區(qū)宜居板塊南海路第五大街新城東路開發(fā)區(qū)目前主流板塊有兩個(gè)，分別為老城區(qū)的核心板塊、新城區(qū)的宜居板塊。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)板塊類型分布華納 3期洞庭路泰達(dá)大街新港四號路南海路第五大街新城東路東海路塘沽新港板塊開發(fā)區(qū)核心板塊開發(fā)區(qū)宜居板塊津?yàn)I