【正文】 天天文檔在線 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 河南高登顧問(wèn)有限公司 柳林實(shí)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部 2020 年 06 月 18 日 目 錄 一、 2020 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 三 、 二期戶(hù)型資料統(tǒng)計(jì) 四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略 五、項(xiàng)目整體推廣策略 六、項(xiàng)目推廣執(zhí)行策略 前言 本案的推廣要采取新的市場(chǎng)推廣策略，在營(yíng)銷(xiāo)方式上要有新意，在推廣手段上要有實(shí)戰(zhàn)性與前瞻性，通過(guò)促銷(xiāo)組合有效吸引客戶(hù)，達(dá)到旺銷(xiāo)的效果。 御府三號(hào) 是 北城區(qū) 的高端精品住宅項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)項(xiàng)城房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的深入了解， 以及周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的各自宣傳重點(diǎn)， 對(duì)于 我們御府三號(hào)項(xiàng)目 來(lái) 說(shuō)，整體營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心在于價(jià)值發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目本身?yè)碛械摹皟r(jià)值”層面上進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣的進(jìn)展性工作，突出項(xiàng)目的“府”文化理念 與生活品質(zhì) ，構(gòu)建系統(tǒng)性的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)模式，完成項(xiàng)目品牌、企業(yè)形象品牌和服務(wù)品牌的豐富 與 升華 。 一、 2020 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）鄭州市整體市場(chǎng)狀況 （ 1） 2020 年商品房市場(chǎng)投放情況 2020年，鄭州市共投放商品房 ㎡ ，較去年同期增長(zhǎng) 15％。其中： 107以西的市區(qū)投放 ㎡ ，較去年同期增長(zhǎng) ％； 107以東鄭東新區(qū)投放 萬(wàn) ㎡ ，較去年同期增 長(zhǎng) ％；住宅投放 ㎡ ，較去年同期增長(zhǎng) ％，住宅投放面積占商品房投放面積的 ％。 商品房投放結(jié)構(gòu)情況： 商業(yè)11%高層39%別墅0%辦公4%經(jīng)濟(jì)適用房6%多層39%其它1% 可以看到多層住宅和高層住宅投放的比例相同，均占 39％。 備注：本表中其他部分包括：車(chē)庫(kù)、地下室和倉(cāng)儲(chǔ)物流等物業(yè)形態(tài)，因數(shù)量較小，予以合并，下同。 全市商品房月度投放情況： 0204060801001202020年 2020年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 總計(jì) 分物業(yè)類(lèi)型投放情況： 05010015006Q1 06Q2 06Q3 06Q4 經(jīng)濟(jì)適用房多層 別墅 高層 辦公 商業(yè) 其它 （ 2） 06 年商 品房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況 2020年，我市共銷(xiāo)售各類(lèi)商品房 70915 套，較去年同期增長(zhǎng) 44%；銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，較去年同期增長(zhǎng) 31%；商品房銷(xiāo)售均價(jià) 3261元 /㎡，較去年同期增加 295元 /㎡，增幅為 %，總金額為 億元，較去年同期增長(zhǎng) %。其中 ，住宅 61441 套，銷(xiāo)售面積㎡， 總銷(xiāo)售金額 205億元， 銷(xiāo)售均價(jià) 2974元 /㎡。 房屋用途 套數(shù) 面積 金額 均價(jià) 其他 1344 13755 2645 別墅 451 35759 3947 辦公 2608 158077 4012 商業(yè) 5522 331687 6777 經(jīng)濟(jì)適用房 4138 85330 1616 多層 26360 888091 2863 高層 30492 1045469 3279 合計(jì) 70915 2558168 3261 商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)情況： 別墅1%商業(yè)6%多層40%高層40%經(jīng)濟(jì)適用房7%辦公5%其他1% 可以看到商品房銷(xiāo)售 中 仍以住宅為主， 且多層和高層的銷(xiāo)售比例相同。 全市商品房月度銷(xiāo)售情況： 2020年商品房供求分析 050100150200250300350400投放面積 銷(xiāo)售面積 別墅 其它 辦公 經(jīng)濟(jì)適 商業(yè) 多層 高層 合計(jì) 0%10%20%30%40%50%投放面積 % % % % % % %銷(xiāo)售面積 % % % % % % %高層 多層 商業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房辦公 其它 別墅 (3)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 0204060801001202020 年 2020 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 月均 總計(jì) 0100020203000400050002020年 2827 3010 3055 2986 3251 3305 3316 3134 3445 3439 3673 3405 3261 2020年 2609 2708 2671 2687 2716 3143 2781 2984 3042 3301 3313 3352 2966 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì)(二 )2020 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征： 2020 年，我市房地產(chǎn)業(yè)在中央到地方各級(jí)政府宏觀政策指引下，在綜合調(diào)控措施作用下，整體上保持著穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)：投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房需求旺盛、供求總量平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)趨向理性、商品房空置適量、房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)趨緩。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 2020 年全市房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成 投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅略低于 2020 年（ 38%），增長(zhǎng)更趨平穩(wěn)。同期，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重為 %，與 2020 年（ %）基本持平。我市房地產(chǎn)業(yè)投資形勢(shì)較好地體現(xiàn)了國(guó)家關(guān)于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增幅的宏觀調(diào)控政策精神。 （ 2）市場(chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)，需求旺盛，總量保持平衡 全年市區(qū)商品房累計(jì)新增供應(yīng)（新批準(zhǔn)預(yù)銷(xiāo)售）面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，累計(jì)銷(xiāo)售 (合同備案 )面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，市場(chǎng)供需兩旺。其中 ，住宅供應(yīng)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)較 2020 年均大幅回升，而非住宅供應(yīng)量持續(xù)下降，有利于緩解其近兩年來(lái)的供應(yīng)過(guò)量、需求相對(duì)不足的矛盾。 2020 年市區(qū)商品房供銷(xiāo)比為 1： 1,六年來(lái)，我市商品房累計(jì)供應(yīng)量3094 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量 2869 萬(wàn)平方米，累計(jì)供銷(xiāo)比為 ： 1,數(shù)據(jù)表明幾年來(lái)我市商品房市場(chǎng)整體上保持著供求基本平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)，近兩年尤為明顯。 （ 3）商品房供求結(jié)構(gòu)基本合理 從物業(yè)結(jié)構(gòu)上看， 2020 年我市市區(qū)多層住宅、高層住宅、別墅與經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)供應(yīng)比例分別是 44%、 49%、 %和 7%，對(duì)應(yīng)的 銷(xiāo)售需求比例分別為 43%、 49%、 1%和 7%，數(shù)據(jù)說(shuō)明各類(lèi)型住房開(kāi)發(fā)供應(yīng)和銷(xiāo)售需求的比例較為平衡。主要原因是，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加大項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查和研究力度，根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更加理性。 從面積結(jié)構(gòu)上看，不同套型面積分組的住宅市場(chǎng)供應(yīng)和銷(xiāo)售所占比例非常一致，這表明市場(chǎng)上各種套型的住宅供求較為平衡。同時(shí)，市場(chǎng)向著中、小套型住宅供應(yīng)和銷(xiāo)售比例同步逐年提高，而大面積套型供求同步逐年下降的良好態(tài)勢(shì)發(fā)展。 從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)與鄭東新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)占比 分別為 %和 %，銷(xiāo)售占比分別為 %和 %，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求資源在新、老城區(qū)之間分配基本均衡。其中，新區(qū)供應(yīng)和銷(xiāo)售占比分別較 2020 年提高了 和 個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)展迅速。另外，中心城區(qū)內(nèi)的五個(gè)行政區(qū)中，金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)供應(yīng)和銷(xiāo)售比例同步下降，而管城區(qū)、中原區(qū)同步上升，表明整體上我市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)較為平衡。 （ 4）產(chǎn)業(yè)區(qū)域格局悄然演變，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步升級(jí) 從區(qū)域發(fā)展格局演變上看，鄭東新區(qū)、管城區(qū)和中原區(qū)年度供應(yīng)和銷(xiāo)售均呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，且占年度總供應(yīng)和銷(xiāo)售量的比例穩(wěn)步提 高，相對(duì)而言，傳統(tǒng)的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等年度供銷(xiāo)量均出現(xiàn)不同程度下降。表明，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域布局在逐步發(fā)生變化，傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域由于土地資源的日益減少、市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加上政府的及時(shí)引導(dǎo)，開(kāi)發(fā)熱度在逐漸降溫，而隨著鄭東新區(qū)建設(shè)提速、吸引力增強(qiáng)和 “ 鄭汴一體化 ” 戰(zhàn)略的實(shí)施，東區(qū)及與其毗鄰的管城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，市場(chǎng)供求兩旺，中原區(qū)由于政府加大了西部老工業(yè)基地的改造，土地供應(yīng)增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度明顯加快，今后以上三個(gè)區(qū)域?qū)⒅鸩匠蔀槭袇^(qū)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)上看，高層住宅開(kāi)發(fā) 漸成主流，保障性住房建設(shè)加快。隨著土地的日益稀缺、土地價(jià)格的提高，傳統(tǒng)的多層住宅開(kāi)發(fā)比重在下 降，而高層開(kāi)發(fā)量在明顯上升，同時(shí)我市保障性住房建設(shè)力度逐步加大，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增長(zhǎng)較快。 （ 5）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和需求更趨理性與成熟 ，市場(chǎng)接納度提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年套型面積在 90 平方米以下的住宅供應(yīng)比重較上年提高了 3 個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售提高了 4個(gè)百分點(diǎn)，尤其是在 “ 國(guó)六條 ” 出臺(tái)后的下半年， 90 平方以下住宅供應(yīng)比例達(dá)到 %，增長(zhǎng)明顯加快，且越來(lái)越受市場(chǎng)歡迎。相對(duì)應(yīng)， 140 平方米以上大戶(hù)型住房銷(xiāo) 售速度減緩（同比下降了 9 個(gè)百分點(diǎn)）。另外， 2020 年下半年市區(qū)批準(zhǔn)商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模共 263 萬(wàn)平方米，其中套型面積 90 平方米以下住房 163 萬(wàn)平方米，占 62％。以上表明，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，我市的住房開(kāi)發(fā)和需求戶(hù)型結(jié)構(gòu)越來(lái)越合理。 ，戶(hù)型設(shè)計(jì)趨于緊湊、合理。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年市區(qū)商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共 63524 套，住宅套均面積 平方米，較 2020 年住宅套均面積 平方米，下降達(dá) 平方米，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家調(diào)整住房套型面積的政策影響，過(guò) 大的住宅套型設(shè)計(jì)迅速調(diào)整，戶(hù)型趨于經(jīng)濟(jì)適用、緊湊合理。 ，自住需求保持旺盛。 2020 年外地個(gè)人（鄭州市區(qū)以外人士，含郊縣市、軍人等，按公民身份證號(hào)統(tǒng)計(jì)）在鄭州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房面積 萬(wàn)平方米，占年度個(gè)人購(gòu)房總量（不含單位購(gòu)房面積）的比例為 %，較上年度提高了 個(gè)百分點(diǎn)。其中郊縣人員占 8％，市域外省域內(nèi)人員占 45％，外省人員占 8％，其它外地個(gè)人占 ％。 近五年來(lái)，外地個(gè)人在鄭購(gòu)房比例持續(xù)攀升，主要是因?yàn)猷嵵菔谐鞘谢M(jìn)程逐步加快、城市框架拉大、投資、居住環(huán) 境不斷改善，尤其是新區(qū)建設(shè)已出形象，城市吸引力、輻射力在不斷增強(qiáng)，外來(lái)就業(yè)、務(wù)工、經(jīng)商、投資等人員大量增加（據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年市區(qū)新增人口 萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)%），帶來(lái)了巨大的、持續(xù)增長(zhǎng)的住房需求。 ，理性消費(fèi)增長(zhǎng)。 2020 年市區(qū)共銷(xiāo)售商品房 71479套，其中采用一次性付款購(gòu)房占 %，較上年度提高 個(gè)百分點(diǎn)，而按揭貸款占 %，較 2020 年下降 個(gè)百分