【正文】 杭州小戶型創(chuàng)新淺析第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006年5月，國務院辦公廳轉發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。意見規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。該政策出臺的主要目的是調(diào)整住房供應結構，增加住房供應套數(shù)，穩(wěn)定住房價格。眾所周知，價格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以調(diào)整住房供應結構，增加結構性供應，成為解決房價問題的關鍵。2008年10月22日，財政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活》的通知，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃住房建設總量目標規(guī)劃。－，－，約占85%。保障性住房建設目標：規(guī)劃期內(nèi)，具備開工條件的建筑面積約739萬平方米，套型建筑面積均小于90平方米。普通商品房建設目標：在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約1000－1350萬平方米（約15000－20250畝），總建筑面積2000—2700萬平方米，－，－21萬套。三、政策促使小戶型創(chuàng)新：由于政策對大戶型、高檔住宅進行了控制，引導房地產(chǎn)商開發(fā)中小戶型的普通住宅，小戶型必將成為今后樓市的主力產(chǎn)品之一。而隨著小戶型產(chǎn)品的大規(guī)模涌入市場，競爭則迫在眉睫。一方面，緊縮的貨幣政策導致銀根緊縮，對宏觀調(diào)控政策的難以預計等原因，樓市不容樂觀；另一方面，今年樓市小戶型的巨大供應量，更加劇了市場競爭。工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認為，參照其他國家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日本都是小戶型產(chǎn)品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價高漲，小戶型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場競爭下，想要占領市場，小戶型設計創(chuàng)新成為必然之路，一場新的戶型變革即將來臨。隨著競爭的日趨激烈，產(chǎn)品也將開始升級。以后的杭州樓市，原創(chuàng)小戶型逐步取代“組合”、“改造”的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費群體對房屋功能布局、物業(yè)管理和服務等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來越突出，目標人群越來越明晰，小戶型將在競爭中升級。第二篇：小戶型創(chuàng)新（“偷”面積）淺析一、何為“偷面積”。依據(jù)一：《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》。偷法： 1把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等）和不計算建筑面積的各類建筑（，插層，房屋的天面，挑臺，飄窗等)的面積盡量的放大。1復式戶型，通過減少分攤，增加實惠，促進銷售。依據(jù)二：杭州市規(guī)劃局出臺的《關于建筑層高控制及容積率指標計算規(guī)則》。規(guī)則規(guī)定，，不論層內(nèi)是否有隔層，在計算容積率指標時。偷法：巧妙地利用了規(guī)則里面的“躍層住宅、別墅等當起居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計入容積率”，變向繼續(xù)進行LOFT開發(fā)。增加層高，一層產(chǎn)權兩層實用。二、“偷面積”的幾種常用方法。不計面積的1凸窗(外飄窗)無限度外擴()空間的延伸。1落地凸窗()空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積。1可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高。1兩層高以上的普通大露臺增加使用面積但是不占用房間面積。1兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積。1半地下室空間增加輔助使用空間。1雙首層設計的”地下空間”增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積。1一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e增加輔助使用空間。1 超高內(nèi)庭院可變現(xiàn)實用面積。1插層，技術層增加輔助使用面積。計半面積的2一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊。2與房屋相連有上蓋無柱的走廊。2可以變房間的內(nèi)陽臺。2有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。計一層面積的室內(nèi)超高層3增加空間體量和舒適度。3－6米甚至更高增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。少分攤公共面積4不計面積的公共面積（高層高，夾層等)減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積。4計一半面積的公共面積(陽臺形式等)減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積。4模糊公共空間(裝飾性園林建筑不計面積與入戶大堂相連)增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實用面積。三、“偷面積”慣用手法匯總。 “偷面積”小手筆慣用手法高小于的落地凸窗高小于落地大衣柜陽光房高小于隱藏式衣柜高小于的可拆卸凸窗 “偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零以下的地下室和半地下室只計一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園慣用“偷面積”方法匯總不計算建筑面積的”偷”法計一半建筑面積的”偷”法計一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺可變成房間的內(nèi)陽臺一層普通大陽臺不計算建筑面積的”偷”法 “偷面積”小手筆慣用手法 “偷面積”大手筆慣用手法四、利用凸窗“偷面積”。技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。，便可有效“偷”到面積。在設計中，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。，加上打掉的那部分“低臺”。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結合起來。缺點：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設計上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。技巧：開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。六、利用凸窗總結。優(yōu)點：1給業(yè)主帶來實惠：，可不計入建筑面積。1通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。1美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。局限性：政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產(chǎn)生局限。這一點， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破。七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。技巧：隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。八、利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”。技巧：由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。九、錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”。技巧：雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。缺點：易出現(xiàn)上下層對視的問題，可采用內(nèi)封閉的方式。十、露臺“偷面積”。技巧：錯層，有效解決了平層中送出不計面積的露臺。優(yōu)點：2“偷”出更大實惠。2增加有力賣點。2滿足客戶與室外大接觸心愿。