【正文】 杭州小戶型創(chuàng)新淺析第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。該政策出臺(tái)的主要目的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供應(yīng)套數(shù)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。眾所周知，價(jià)格上漲過(guò)快主要是由供求失衡引起，所以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加結(jié)構(gòu)性供應(yīng)，成為解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵。2008年10月22日，財(cái)政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的通知，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃住房建設(shè)總量目標(biāo)規(guī)劃。－，－，約占85%。保障性住房建設(shè)目標(biāo)：規(guī)劃期內(nèi)，具備開(kāi)工條件的建筑面積約739萬(wàn)平方米，套型建筑面積均小于90平方米。普通商品房建設(shè)目標(biāo)：在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約1000－1350萬(wàn)平方米（約15000－20250畝），總建筑面積2000—2700萬(wàn)平方米，－，－21萬(wàn)套。三、政策促使小戶型創(chuàng)新：由于政策對(duì)大戶型、高檔住宅進(jìn)行了控制，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)中小戶型的普通住宅，小戶型必將成為今后樓市的主力產(chǎn)品之一。而隨著小戶型產(chǎn)品的大規(guī)模涌入市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)則迫在眉睫。一方面，緊縮的貨幣政策導(dǎo)致銀根緊縮，對(duì)宏觀調(diào)控政策的難以預(yù)計(jì)等原因，樓市不容樂(lè)觀；另一方面，今年樓市小戶型的巨大供應(yīng)量，更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認(rèn)為，參照其他國(guó)家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日本都是小戶型產(chǎn)品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房?jī)r(jià)高漲，小戶型成為購(gòu)房者的必然選擇。所以，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，想要占領(lǐng)市場(chǎng)，小戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新成為必然之路，一場(chǎng)新的戶型變革即將來(lái)臨。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，產(chǎn)品也將開(kāi)始升級(jí)。以后的杭州樓市，原創(chuàng)小戶型逐步取代“組合”、“改造”的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費(fèi)群體對(duì)房屋功能布局、物業(yè)管理和服務(wù)等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來(lái)越突出，目標(biāo)人群越來(lái)越明晰，小戶型將在競(jìng)爭(zhēng)中升級(jí)。第二篇：小戶型創(chuàng)新（“偷”面積）淺析一、何為“偷面積”。依據(jù)一：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。偷法： 1把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類(lèi)建筑（，插層，房屋的天面，挑臺(tái)，飄窗等)的面積盡量的放大。1復(fù)式戶型，通過(guò)減少分?jǐn)偅黾訉?shí)惠，促進(jìn)銷(xiāo)售。依據(jù)二：杭州市規(guī)劃局出臺(tái)的《關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》。規(guī)則規(guī)定，，不論層內(nèi)是否有隔層，在計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)。偷法：巧妙地利用了規(guī)則里面的“躍層住宅、別墅等當(dāng)起居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時(shí)可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率”，變向繼續(xù)進(jìn)行LOFT開(kāi)發(fā)。增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用。二、“偷面積”的幾種常用方法。不計(jì)面積的1凸窗(外飄窗)無(wú)限度外擴(kuò)()空間的延伸。1落地凸窗()空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類(lèi)夾層實(shí)用面積。1可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高。1兩層高以上的普通大露臺(tái)增加使用面積但是不占用房間面積。1兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積。1半地下室空間增加輔助使用空間。1雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積。1一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e增加輔助使用空間。1 超高內(nèi)庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積。1插層，技術(shù)層增加輔助使用面積。計(jì)半面積的2一層普通大陽(yáng)臺(tái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊。2與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊。2可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。2有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層3增加空間體量和舒適度。3－6米甚至更高增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。少分?jǐn)偣裁娣e4不計(jì)面積的公共面積（高層高，夾層等)減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。4計(jì)一半面積的公共面積(陽(yáng)臺(tái)形式等)減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。4模糊公共空間(裝飾性園林建筑不計(jì)面積與入戶大堂相連)增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。三、“偷面積”慣用手法匯總。 “偷面積”小手筆慣用手法高小于的落地凸窗高小于落地大衣柜陽(yáng)光房高小于隱藏式衣柜高小于的可拆卸凸窗 “偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽(yáng)臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)一層普通大陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積的”偷”法 “偷面積”小手筆慣用手法 “偷面積”大手筆慣用手法四、利用凸窗“偷面積”。技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。，便可有效“偷”到面積。在設(shè)計(jì)中，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱(chēng)為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。，加上打掉的那部分“低臺(tái)”。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。技巧：開(kāi)發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤(pán)凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁。而客戶在拿到房子后，這樣一道專(zhuān)為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。六、利用凸窗總結(jié)。優(yōu)點(diǎn)：1給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠：，可不計(jì)入建筑面積。1通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。1美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。局限性：政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破。七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。技巧：隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類(lèi)似于低臺(tái)凸窗，通過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。八、利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積”。技巧：由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤(pán)中使用。缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。九、錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”。技巧：雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。缺點(diǎn)：易出現(xiàn)上下層對(duì)視的問(wèn)題，可采用內(nèi)封閉的方式。十、露臺(tái)“偷面積”。技巧：錯(cuò)層，有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。優(yōu)點(diǎn)：2“偷”出更大實(shí)惠。2增加有力賣(mài)點(diǎn)。2滿足客戶與室外大接觸心愿。