房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文(已修改)
2025-08-17 06:58 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)關(guān)系探析（一）摘要：房地產(chǎn)估價(jià)最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，但房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是對(duì)實(shí)際成交價(jià)格的簡(jiǎn)單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點(diǎn)對(duì)兩者的差異進(jìn)行分析。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；估價(jià) 一、房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn) (一)從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場(chǎng)狀況的影響 房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場(chǎng)狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價(jià)在5000元／平方米，而到1 997年、1998年平均售價(jià)僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，對(duì)于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。 (二)從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn) 依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購(gòu)買者的角度出發(fā)，只要能滿足購(gòu)買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購(gòu)房人就可以購(gòu)買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)條件、購(gòu)房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ，一次性購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高?！ ⒔档豌y行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就開始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。 ，一般對(duì)一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠(從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值)?！ 。步?jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對(duì)于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢?！ 。械姆康禺a(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。 二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義 綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場(chǎng)比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元／平方米，那么它是在大批量購(gòu)買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格?其期房?jī)r(jià)格是4000元／平方米還是現(xiàn)房?jī)r(jià)格是4000元／平方米?如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元／平方米?因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)： 。例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估價(jià)格一般保守，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對(duì)于一般的資產(chǎn)評(píng)估如股份制改造、現(xiàn)值評(píng)估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評(píng)估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。 ，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)?！ ?，評(píng)估人員對(duì)具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估人員必須明確評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格?！ ∪?、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié) 綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)
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