【正文】 特區(qū)風情商業(yè)街策劃書特區(qū)風情商業(yè)街策劃書第一部分、項目概述一、某宏觀經濟概述：l 某市城鎮(zhèn)化水平為35%，城市人口約28萬，政府規(guī)劃到2010年城市人口達到50萬，城市化率達到60%以上。——某的城市商業(yè)及商業(yè)地產還有較大的發(fā)展空間。l 某市經濟相對發(fā)達，人均國內生產總值約為1133美元（約9360元人民幣），全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7892元，%；農村居民人均純收入2790元，%，%。預計2010年人均GDP將達到17000元，在現(xiàn)在的基礎上翻一番。某的工業(yè)經濟逐步復蘇，機械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍劍集團等一批重點企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)成長迅速?！谥袊洕咚侔l(fā)展的大背景下，某的購買力強勁。l 某城鄉(xiāng)居民儲蓄存款較為充裕?！袊洕q率達到3%，%不變，考慮20%利息所得稅，其實中國已經進入負利率時代，實際利率為—%，居民投資轉向的潛在動力很大，房地產無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的5%，就達到10個億，這足以消化整個某的房地產開發(fā)量。l 縣域經濟比較發(fā)達：2001年全省GDP過50億元的20個縣，某就占了5個(旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢)——我們的目標客戶將放大到這些區(qū)域。二、某商業(yè)及商業(yè)地產概述 商業(yè)分布及特點某城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個大的三角形，形成了某的主要商業(yè)圈。在此三角中，南街和長江西路共同營造了某目前最繁華的商業(yè)地段。其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。相對大型的商業(yè)集中于南街和長江西路的交界處。某目前的商業(yè)物業(yè)形態(tài)較為落后，自發(fā)形成，明顯缺乏規(guī)劃，城市幾乎沒有特色商業(yè)建筑，缺乏商業(yè)空間的宜人尺度和體驗環(huán)境。這是提升本項目價值的一個機會。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃某政府近15年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠街等商業(yè)街，共同構成某的“鹽市口”商圈。某的商圈正在南移。三、本項目概況本項目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于某市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離某核心商業(yè)圈（南街與長江西路的交界處）約300米，項目對面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預計今年5月底開業(yè)。目前項目周邊人氣、商氣較差，隨著某商業(yè)中心的南移、成百的開業(yè)，本項目的商業(yè)價值將日益凸顯。項目優(yōu)劣勢簡要分析：一）、優(yōu)勢l 區(qū)位優(yōu)勢：地處某傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來的商氣，同時，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢明顯，區(qū)位優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。l 規(guī)模優(yōu)勢：本案屬于住宅底商，是未來核心商業(yè)區(qū)，4600平米的底商面積，形成“u”字形的商業(yè)長廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。l 人流動線的通暢性：如右圖l 開發(fā)商實力：作為二重集團下屬企業(yè)，其實力與信譽深受某投資者的信賴。二、劣勢l 商圈成熟程度低：盡管有良好預期，但就現(xiàn)狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費人流較少。l 商鋪進深大、投資門檻高：，而進深最多的達到了22m，17米、21米進深的商鋪占據相當比例，限制了較多業(yè)態(tài)的進駐。同時，由于單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在60萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。l 項目建筑本身并無特色，外立面、產品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒有宜人的空間尺度。另外，底商由于業(yè)權分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。通過對本案的簡要分析，可以發(fā)現(xiàn)競爭商業(yè)樓盤之間角逐的著力點主要體現(xiàn)在商圈的成熟程度、交通/區(qū)位、主力商家/管理商/下游商源、價格/付款方式/投資回報、動線的合理性、建筑質量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實力、建筑外立面等方面。通過前期摸底調查，我們對業(yè)主、商家、消費者在上述競爭因素上的關注程度做出了定量評估： 業(yè)主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表說明：l 著名的雷達圖——競爭力作用模型，具有較高的參考價值；l 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評估；l 業(yè)主、商家與消費者在動線、建筑質量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近；l 針對這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產品改進中將采取相應的對策。第二部分、項目總體定位□□定位原則：關聯(lián)性、差異性、震撼性。一個商業(yè)地產的定位必須遵循“關聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。l 所謂“關聯(lián)性”是指項目定位必須與項目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。l 所謂“差異性” 指項目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯位經營”。l 所謂“震撼性”是指定位要在市場上形成強大的沖擊力，讓市場、消費者認同這種定位，并樂意到此消費?！酢跎虡I(yè)物業(yè)有3種可利用的資源：視覺資源、環(huán)境資源和人流資源。充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價值。l 視覺資源：即項目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺資源是決定物業(yè)價值的要素之一。l 環(huán)境資源：包括購物環(huán)境、消費環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經變?yōu)椤绑w驗經濟”，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業(yè)地產。l 人流資源：有人氣，才有商氣、財氣。如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。視覺資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。我們在本項目定位和產品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放3種資源的增值潛能，為項目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件?！酢跎虡I(yè)地產的特殊性在于開發(fā)商、投資者、經營者、消費者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產必然是一個連環(huán)“利益讓渡”過程。即：開發(fā)利益 投資利益 經營利益 消費利益 開發(fā)產品/經營模式營銷、推廣一、項目（商業(yè)經營）總體定位： 某首席體驗式主題特色街區(qū)——營造特色休閑風情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購