【正文】 同時(shí)公司成立的租務(wù)部將在投資者后期執(zhí)行中提供顧問(wèn)服務(wù)。b) 銷售放盤(pán)量、進(jìn)度控制公開(kāi)期：原則上不做銷售控制強(qiáng)銷期：① 開(kāi)盤(pán)銷售初期，根據(jù)公開(kāi)期的認(rèn)購(gòu)情況，保證封盤(pán)及銷售認(rèn)購(gòu)達(dá)到總量的30%，具體封盤(pán)位置在執(zhí)行過(guò)程中確定?！?公關(guān)（略）※ 營(yíng)銷人員培訓(xùn)。開(kāi)盤(pán)熱銷期間采用“一萬(wàn)變兩萬(wàn)”策略前30位排號(hào)或購(gòu)房客戶，簽定合同就送現(xiàn)金抵扣房款，條件：必須在活動(dòng)有效期內(nèi)簽定購(gòu)房合同或定購(gòu)書(shū)，才能享受活動(dòng)優(yōu)惠 活動(dòng)贈(zèng)送金額不能變現(xiàn)，只能在房款中抵扣前1—10名 活動(dòng)期間交一萬(wàn)定金，抵扣兩萬(wàn)房款 額度：送一萬(wàn)元前11—20名 活動(dòng)期間交一萬(wàn)定金，抵扣一萬(wàn)五房款 額度：送五千元前20—30名 活動(dòng)期間交一萬(wàn)定金，抵扣一萬(wàn)三房款額度：送三千元投資組合策略（詳見(jiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容）“賣一送一”策略（詳見(jiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容）二、入市策略鑒于目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排、銷售準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷售規(guī)律，將入市時(shí)機(jī)定在2004年5月中旬，主要因?yàn)橐韵略颍涸诮?xiàng)目大部分都已經(jīng)具備了銷售條件，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對(duì)房地產(chǎn)銷售來(lái)講，是最佳銷售時(shí)機(jī)，既能在短短的幾個(gè)月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。三、價(jià)格分期策略升幅原則：在銷售過(guò)程中保證實(shí)際漲價(jià)幅度在10%—15%左右。房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。 （2）其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)，不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。 對(duì)平順苑A座、平和苑A座，進(jìn)深在22米的鋪面作銷售面積、開(kāi)間調(diào)整建議：改造說(shuō)明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余572㎡的面積，按照?qǐng)D中所示，可有效縮小部分單個(gè)鋪面的銷售面積和進(jìn)深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)的弊病 改造示意圖2集客設(shè)施建議：鋪設(shè)彩色地磚，明顯通道標(biāo)志，美化路面，并備有休閑座椅、電話亭、廢物箱；在環(huán)境氣息上，擴(kuò)大綠化面積、穿插雕塑，樹(shù)木花草、交相輝映，配上藝術(shù)化的街燈，顯得五彩繽紛，優(yōu)美雅致。 外部市場(chǎng)環(huán)境良好，尤其是成百大樓修建完工、開(kāi)業(yè)，對(duì)周邊商業(yè)氛圍的形成極為有利，可以有效增強(qiáng)投資信心，物業(yè)升值潛力凸現(xiàn)。說(shuō)明：以上規(guī)劃是初步的，將根據(jù)項(xiàng)目的情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。二）、平順苑B座東區(qū)——平順苑A座——平和苑A座——平和苑B座：理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和填補(bǔ)空白來(lái)看，對(duì)面的成百開(kāi)業(yè)后，以其強(qiáng)大的號(hào)召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購(gòu)物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費(fèi)人流，而購(gòu)物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)。2. 配坪策略l 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力，如果太少則業(yè)態(tài)完整性不夠，影響消費(fèi)者的購(gòu)物情緒。根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對(duì)目標(biāo)商圈的“坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開(kāi)店意愿做出“坪效”估計(jì)及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。U——YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個(gè)性十足?！酢跎虡I(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過(guò)程。充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。通過(guò)對(duì)本案的簡(jiǎn)要分析，可以發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤(pán)之間角逐的著力點(diǎn)主要體現(xiàn)在商圈的成熟程度、交通/區(qū)位、主力商家/管理商/下游商源、價(jià)格/付款方式/投資回報(bào)、動(dòng)線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑外立面等方面。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)要分析：一）、優(yōu)勢(shì)l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處某傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來(lái)的商氣，同時(shí)，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。預(yù)計(jì)2010年人均GDP將達(dá)到17000元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。某的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)成長(zhǎng)迅速。相對(duì)大型的商業(yè)集中于南街和長(zhǎng)江西路的交界處。l 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本案屬于住宅底商，是未來(lái)核心商業(yè)區(qū)，4600平米的底商面積，形成“u”字形的商業(yè)長(zhǎng)廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。通過(guò)前期摸底調(diào)查，我們對(duì)業(yè)主、商家、消費(fèi)者在上述競(jìng)爭(zhēng)因素上的關(guān)注程度做出了定量評(píng)估： 業(yè)主、商家、消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的定量評(píng)估表說(shuō)明：l 著名的雷達(dá)圖——競(jìng)爭(zhēng)力作用模型，具有較高的參考價(jià)值；l 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評(píng)估；l 業(yè)主、商家與消費(fèi)者在動(dòng)線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近；l 針對(duì)這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對(duì)策。l 視覺(jué)資源：即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。即：開(kāi)發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營(yíng)利益 消費(fèi)利益 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/經(jīng)營(yíng)模式營(yíng)銷、推廣一、項(xiàng)目（商業(yè)經(jīng)營(yíng)）總體定位： 某首席體驗(yàn)式主題特色街區(qū)——營(yíng)造特色休閑風(fēng)情購(gòu)物街區(qū)，在購(gòu)物中休閑、在休閑中購(gòu)物。U——優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度。一、坪效定位測(cè)算目標(biāo)商圈的營(yíng)業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。l 保留一定的競(jìng)爭(zhēng)性，各業(yè)態(tài)設(shè)置310家的競(jìng)爭(zhēng)店。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是A座達(dá)到22米，B座部分也達(dá)到21米和17米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營(yíng)。第四部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)及改造一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析基于前期對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售