【正文】 存款較為充裕。二、某商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點某城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個大的三角形，形成了某的主要商業(yè)圈。l 項目建筑本身并無特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒有宜人的空間尺度。視覺資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布□定位依據(jù)：關聯(lián)性、差異性、震撼性。將這些項目分布與平順苑C座、B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠街步行街項目的商業(yè)業(yè)態(tài)達到統(tǒng)一、協(xié)調，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪自身的硬件、開間、進深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營。 部分物業(yè)存在異型結構，內部空間的利用率不高，加之售價不低，難以凸現(xiàn)性價比。l 借鑒產(chǎn)權商鋪的一些銷售模式——帶租約銷售、投資保障措施等，通過置業(yè)顧問尋找不準備自主經(jīng)營的中小個體投資者，引導他們組合投資購買該物業(yè)。原始數(shù)據(jù)序號樓盤名稱樓盤得分樓價（均價）1港灣麗景120002文廟商業(yè)廣場160003金旺角140004南街商鋪19600Y=549X+5804 r=(趨近于1,表明樣本指標的合理性)經(jīng)計算,㎡。a) 銷售周期劃分①、準備期時間：2004年4月 日到2004年5月 日營銷目的：※ 形象展示：樓盤、開發(fā)商形象展示；※ 預熱市場，吸引目標客戶群，制造局部供不應求銷售態(tài)勢；※ 為正式銷售做準備。同時購鋪就收當年租金?！?以第一營銷渠道（銷售現(xiàn)場及業(yè)務代表推薦）為主，其次考慮到本地的消費心理及消費習慣，以業(yè)務推廣的方式來擴大本項目的目標客戶群體，并由此來推動本項目的廣泛傳播；通過置業(yè)顧問直銷推廣可以快速占領市場，并在最短的時間內將項目推售到一定的高度。如果時間跨過7月中旬，7月中旬到9月中旬都是銷售淡季，在此時開盤銷售是極為不利的，銷售造勢也難以起到良好的效果，市場正處于積蓄期。定價說明：價格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。具體操作辦法：提高商業(yè)鋪面的單位售價，保持總價基本持平的情況下贈送后面住家分，銷售前期不做工程改造，提供菜單，根據(jù)客戶的意愿實施。由于受自身經(jīng)濟承受能力的限制，客觀上縮小了投資群體。l 未來擴充街區(qū)商業(yè)有一定彈性，為下一步開發(fā)商業(yè)步行街預留一定的想象空間。U——優(yōu)質、優(yōu)秀：優(yōu)質的商品、優(yōu)質的服務，為優(yōu)秀的你提供優(yōu)質新生活。視覺資源是決定物業(yè)價值的要素之一。l 人流動線的通暢性：如右圖l 開發(fā)商實力：作為二重集團下屬企業(yè)，其實力與信譽深受某投資者的信賴?！谥袊?jīng)濟高速發(fā)展的大背景下，某的購買力強勁。在此三角中，南街和長江西路共同營造了某目前最繁華的商業(yè)地段。另外，底商由于業(yè)權分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。我們在本項目定位和產(chǎn)品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放3種資源的增值潛能，為項目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件。□總體原則：以充分借成百之勢，并與之形成補充，錯位經(jīng)營，填補業(yè)態(tài)空白。 該段商鋪的售價較高，只有經(jīng)營服飾、飾品類高利潤行業(yè)可以滿足投資者的回報。 物業(yè)的品質感不高，建筑外觀沒有既定的風格，形成自身的特色，產(chǎn)品的差異化不強。四、策略可行性分析目標市場潛力巨大，某存在大量的中小投資者 外部經(jīng)濟環(huán)境為本案創(chuàng)造了條件，銀行利率減低，許多投資者在持幣觀望，尋找投資項目無投資風險，不參與具體經(jīng)營，投資省心，必將受到投資者的青睞產(chǎn)品的任意組合在工程技術上完全能滿足產(chǎn)權任意分割在現(xiàn)行法律法規(guī)上不存在問題租金的收取也可采用相應的辦法解決第五部分：價格策略和銷售策略【價格策略】一、定價策略定價原則：動態(tài)調整 （1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質優(yōu)價的形象打入市場，搶占市場份額，獲得市場關注，聚集人氣，給潛在和后續(xù)投資者信心。通過對項目的整體把握和周密策劃，我們認為可將價格定位為13800元/㎡。主要任務：※ 總體營銷及具體執(zhí)行方案的制定※ 銷售現(xiàn)場包裝※ 銷售管理制度、表單、相關協(xié)議文本完成※ 其它準備工作※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、宣傳資料制作。二、 菜單投資計劃+投資顧問提供系列投資計劃，從項目的選擇、盈利能力、投資要求、地段選擇、財務分析、管理方式提出整套的投資計劃書，供投資者（包括商鋪投資者自己經(jīng)營，商業(yè)投資者經(jīng)營）選擇，達到招商的目的。② 在實際銷售突破30%時，逐步取消封盤③ 在強銷中期，封盤數(shù)量不能超過5%四、分銷體系及銷售渠道※ 除了固定的銷售點外，要結合二級城市的投資特點和消費習慣，在銷售過程中建立相對完善的兼職分銷體系，擴大直銷面。期房到現(xiàn)房，是一個銷售售價不斷上漲的過程，此階段銷售最能增加項目的預期收益?！灞P期（銷售突破80%至項目售完）定價原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。動線規(guī)劃l 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點和公交車站l 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長顧客過街的時間三、 關于產(chǎn)品改造后的營銷思路主要對上述3項作具體闡述 特色營銷通過售樓處、示范單位的特色裝修來打動投資者、經(jīng)營戶，并形成良好的口碑傳遞效應，從而帶動物業(yè)銷售（詳見營銷推廣策略） 買一送一策略對產(chǎn)品改造后，可為銷售推廣提供兩個賣點※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍?，使用功能有所增加，同時還可考慮在臨小區(qū)面破墻開店，增加空間利用率，擴大營業(yè)空間；※ 為廣告推廣提供素材，充分利用某人愛攤便宜的消費心理，贈送住家部分來打動購買欲望，引導投資。第四部分：產(chǎn)品設計及改造一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析基于前期對項目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個鋪面面積在40㎡—80㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在50萬元以上，投資總額較高。l 保留一定的競爭性，各業(yè)態(tài)設置310家的競爭店。U——優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購