【正文】 存款較為充裕。二、某商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點(diǎn)某城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個(gè)大的三角形，形成了某的主要商業(yè)圈。l 項(xiàng)目建筑本身并無(wú)特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒(méi)有宜人的空間尺度。視覺(jué)資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布□定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。將這些項(xiàng)目分布與平順苑C座、B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠(yuǎn)街步行街項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪?zhàn)陨淼挠布?、開間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。 部分物業(yè)存在異型結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間的利用率不高，加之售價(jià)不低，難以凸現(xiàn)性價(jià)比。l 借鑒產(chǎn)權(quán)商鋪的一些銷售模式——帶租約銷售、投資保障措施等，通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)尋找不準(zhǔn)備自主經(jīng)營(yíng)的中小個(gè)體投資者，引導(dǎo)他們組合投資購(gòu)買該物業(yè)。原始數(shù)據(jù)序號(hào)樓盤名稱樓盤得分樓價(jià)（均價(jià)）1港灣麗景120002文廟商業(yè)廣場(chǎng)160003金旺角140004南街商鋪19600Y=549X+5804 r=(趨近于1,表明樣本指標(biāo)的合理性)經(jīng)計(jì)算,㎡。a) 銷售周期劃分①、準(zhǔn)備期時(shí)間：2004年4月 日到2004年5月 日營(yíng)銷目的：※ 形象展示：樓盤、開發(fā)商形象展示；※ 預(yù)熱市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶群，制造局部供不應(yīng)求銷售態(tài)勢(shì)；※ 為正式銷售做準(zhǔn)備。同時(shí)購(gòu)鋪就收當(dāng)年租金?！?以第一營(yíng)銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，其次考慮到本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，以業(yè)務(wù)推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)直銷推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。如果時(shí)間跨過(guò)7月中旬，7月中旬到9月中旬都是銷售淡季，在此時(shí)開盤銷售是極為不利的，銷售造勢(shì)也難以起到良好的效果，市場(chǎng)正處于積蓄期。定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。具體操作辦法：提高商業(yè)鋪面的單位售價(jià)，保持總價(jià)基本持平的情況下贈(zèng)送后面住家分，銷售前期不做工程改造，提供菜單，根據(jù)客戶的意愿實(shí)施。由于受自身經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，客觀上縮小了投資群體。l 未來(lái)擴(kuò)充街區(qū)商業(yè)有一定彈性，為下一步開發(fā)商業(yè)步行街預(yù)留一定的想象空間。U——優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀：優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀的你提供優(yōu)質(zhì)新生活。視覺(jué)資源是決定物業(yè)價(jià)值的要素之一。l 人流動(dòng)線的通暢性：如右圖l 開發(fā)商實(shí)力：作為二重集團(tuán)下屬企業(yè)，其實(shí)力與信譽(yù)深受某投資者的信賴?！谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，某的購(gòu)買力強(qiáng)勁。在此三角中，南街和長(zhǎng)江西路共同營(yíng)造了某目前最繁華的商業(yè)地段。另外，底商由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。我們?cè)诒卷?xiàng)目定位和產(chǎn)品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放3種資源的增值潛能，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件?！蹩傮w原則：以充分借成百之勢(shì)，并與之形成補(bǔ)充，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白。 該段商鋪的售價(jià)較高，只有經(jīng)營(yíng)服飾、飾品類高利潤(rùn)行業(yè)可以滿足投資者的回報(bào)。 物業(yè)的品質(zhì)感不高，建筑外觀沒(méi)有既定的風(fēng)格，形成自身的特色，產(chǎn)品的差異化不強(qiáng)。四、策略可行性分析目標(biāo)市場(chǎng)潛力巨大，某存在大量的中小投資者 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本案創(chuàng)造了條件，銀行利率減低，許多投資者在持幣觀望，尋找投資項(xiàng)目無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)，不參與具體經(jīng)營(yíng)，投資省心，必將受到投資者的青睞產(chǎn)品的任意組合在工程技術(shù)上完全能滿足產(chǎn)權(quán)任意分割在現(xiàn)行法律法規(guī)上不存在問(wèn)題租金的收取也可采用相應(yīng)的辦法解決第五部分：價(jià)格策略和銷售策略【價(jià)格策略】一、定價(jià)策略定價(jià)原則：動(dòng)態(tài)調(diào)整 （1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣，給潛在和后續(xù)投資者信心。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體把握和周密策劃，我們認(rèn)為可將價(jià)格定位為13800元/㎡。主要任務(wù)：※ 總體營(yíng)銷及具體執(zhí)行方案的制定※ 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝※ 銷售管理制度、表單、相關(guān)協(xié)議文本完成※ 其它準(zhǔn)備工作※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、宣傳資料制作。二、 菜單投資計(jì)劃+投資顧問(wèn)提供系列投資計(jì)劃，從項(xiàng)目的選擇、盈利能力、投資要求、地段選擇、財(cái)務(wù)分析、管理方式提出整套的投資計(jì)劃書，供投資者（包括商鋪投資者自己經(jīng)營(yíng)，商業(yè)投資者經(jīng)營(yíng)）選擇，達(dá)到招商的目的。② 在實(shí)際銷售突破30%時(shí)，逐步取消封盤③ 在強(qiáng)銷中期，封盤數(shù)量不能超過(guò)5%四、分銷體系及銷售渠道※ 除了固定的銷售點(diǎn)外，要結(jié)合二級(jí)城市的投資特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，在銷售過(guò)程中建立相對(duì)完善的兼職分銷體系，擴(kuò)大直銷面。期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷售最能增加項(xiàng)目的預(yù)期收益?！灞P期（銷售突破80%至項(xiàng)目售完）定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。動(dòng)線規(guī)劃l 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點(diǎn)和公交車站l 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長(zhǎng)顧客過(guò)街的時(shí)間三、 關(guān)于產(chǎn)品改造后的營(yíng)銷思路主要對(duì)上述3項(xiàng)作具體闡述 特色營(yíng)銷通過(guò)售樓處、示范單位的特色裝修來(lái)打動(dòng)投資者、經(jīng)營(yíng)戶，并形成良好的口碑傳遞效應(yīng)，從而帶動(dòng)物業(yè)銷售（詳見(jiàn)營(yíng)銷推廣策略） 買一送一策略對(duì)產(chǎn)品改造后，可為銷售推廣提供兩個(gè)賣點(diǎn)※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍睿褂霉δ苡兴黾?，同時(shí)還可考慮在臨小區(qū)面破墻開店，增加空間利用率，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)空間；※ 為廣告推廣提供素材，充分利用某人愛(ài)攤便宜的消費(fèi)心理，贈(zèng)送住家部分來(lái)打動(dòng)購(gòu)買欲望，引導(dǎo)投資。第四部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)及改造一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析基于前期對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個(gè)鋪面面積在40㎡—80㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在50萬(wàn)元以上，投資總額較高。l 保留一定的競(jìng)爭(zhēng)性，各業(yè)態(tài)設(shè)置310家的競(jìng)爭(zhēng)店。U——優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購(gòu)