【正文】 市化進(jìn)程已準(zhǔn)備全面啟動，市場發(fā)展內(nèi)陸城市型商業(yè)，品牌匱乏600 元 物資開始逐步豐富，市場需求呈強(qiáng)勁上中 年 人 收 入 較 高 ,是大件物品的主要消費(fèi)對象，而青年有一定消費(fèi)需求， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 制表說明 ： 該表格中數(shù)據(jù)部分參照自三地 年 鑒 ，其 余 文 字 簡 評 來 源 于 我 工 作 室的 市 場 調(diào) 研 和《 荒 島 報(bào) 告 》等權(quán) 威 信 息 資 料 庫 。 埠當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)設(shè)施的調(diào)研考察， 如 果 我 們 在 商 業(yè) 街 中 能 整 合 餐 飲 、 娛 樂 休 閑 和 時(shí) 尚 購 物 等 幾 大 “ 眼球 “ 元 素 ， 打 造 一 條 有 規(guī) 模 、 成 氣 候 、 多 主 題 的 融 合 以 上 各 項(xiàng) 訴 求 點(diǎn) 的 商 業(yè) 街 將 大 有 可 為 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 再 版 城 市 名 片 —— 改變鐵路樞紐的單一“頭銜” 提 高 城 市 地 位 —— 給蚌埠的前綴加上一個(gè)“大” 洗 滌 城 市 臉 面 —— 為市容市貌增添清潔“指數(shù)” 區(qū)域形象 —— 為 CB D“蓋帽 ” 蚌 埠 城 市 發(fā) 展 裹 足 不 前 ， 可 以 說 是 城 市 規(guī) 劃 和 重 心 設(shè) 計(jì) 不 合 理 所 致 ，“ 啞 鈴 ” 狀 發(fā) 展 造 成 兩 頭大 ， 中 間 小 的 尷 尬 ： 一 面 是 城 市 的 “ 兩 極 ” 各 自 為 政 ， 一 面 是 作 為 支 撐 點(diǎn) 的 “ 杠 桿 ” 勢 單 力 薄 。 綜 觀 今 日 蚌 埠 ，我 們 不 難 發(fā) 現(xiàn) ，和 大 力 發(fā) 展 工 業(yè) 的 步 伐 相 比 ，城 市 形 象 的 美 化工 程 卻 顯 得 落 后一 步 ，整 個(gè) 城 區(qū) 至 今 沒 有 一 個(gè) 標(biāo) 志 性 的 景 觀大道值得新一代的蚌埠人引以為豪，北京有王府井，上海 有 南 京 路 ， 重 慶 有 解 放 碑 ， 蚌 埠 有 什 么 ？ TO BE OR NOT TO BE ， 這 是 個(gè) 問 題 。 時(shí)代之窗步行街，讓想象變?yōu)榭赡?，在這里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未來，一場 秀 出 自 我 的 表 演 正 傾 情 上 演 ，“ 退 歲 理 論 ” 將 變 為 可 能 。 （ 四 ） 投 資 性 客 戶 定 位 珠城季候風(fēng) —— 本地客商熱傳導(dǎo) 通過對蚌埠本地幾個(gè)主要的商業(yè)形態(tài)的市場調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：該城市的商業(yè)未能形成星火燎原之 勢 ， 癥 結(jié) “ 都 是 封 閉 惹 的 禍 ”： 從 本 地 消 費(fèi) 者 而 言 ， 城 市 有 消 費(fèi) 群 體 、 有 消 費(fèi) 需 求 、 也 有 一 定的 購 買 力 ； 從 本 地 經(jīng) 營 者 的 角 度 而 言 ， 有 商 業(yè) 敏 感 、 有 一 定 資 金 ， 同 樣 缺 少 的 是 —— 舞臺。 但我們又不能 不 看 到 ，富 裕 起 來 的 溫 州 人 依 然 保 留 著 比 較 傳 統(tǒng) 和 保 守 的 觀 念 ，股 票 期 貨 等 投機(jī)性的生意自是退避三舍，揮金如土又不符合他們的天性，倒是“一鋪養(yǎng)三代”、“家當(dāng)家當(dāng)，有家可擋”的觀念根深蒂固，所以近年來溫州客在各地購買物業(yè)成為一種趨勢，況且從地理位置、環(huán)境氣候、交通條件等方面來看，蚌埠和溫州都可以找到平衡點(diǎn)，在異地置業(yè)轉(zhuǎn)而出租出去，自己 成 為 “ 寓 公 ”“ 墅 公 ” 都 已 經(jīng) 成 為 模 式 化 操 作 ， 相 對 而 言 “ 鋪 公 ” 更 有 利 可 圖 ， 何 樂 而 不 為 ？ （四） 消 費(fèi) 者 定 位 高、高、實(shí)在是高 —— 三高一族 所 謂 的 “ 三 高 ” 就 是 指 那 些 高 學(xué) 歷 、 高 收 入 、 高 消 費(fèi) 的 “ 主 力 隊(duì) 員 ”， 通 過 查 閱 這 部 分 人 群的“檔案”可以找到諸多共性：例如一般擁有大專以上的學(xué)歷，例如年齡跨度在 2535 歲之間，例如 職業(yè)主要分布在銀行白領(lǐng)、公務(wù)員、大型企事業(yè)單位中層管理人員，例如 月收入在 2021 元左右。 以上兩個(gè)樓盤盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規(guī)模有限，對我項(xiàng)目的影響力也有限，何況 步 行 街 還 依 托 著 一 個(gè) 深 受 蚌 埠 市 貌 喜 愛 的 市 民 廣 場 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 考慮到 B1 地塊屬整個(gè)商業(yè)的中流地段，且分別位于 A1 和 A2 的兩側(cè)，從整個(gè)商業(yè)街的面積分布而言，基 本 為 低 層 建 筑 ， 為 了 維 持 顧 客 逛 街 的 興 奮 狀 態(tài) ， 建 議 規(guī) 劃 成 以 服 飾 為 主 題 的 專 屬 區(qū) ?？紤]商業(yè)街餐飲定位檔次較高，為方便目標(biāo)顧客駕車與泊車的問題，建 議 設(shè) 置 在 商 業(yè) 街 與 城 市 未 來 第 一 主 干 道 —— 涂山路的交接處： B2 地 塊 ， 建 筑 基 本 3 層為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? B2 部 分 美 食 城 建 筑 臨主 干 道 一 側(cè) 留 一 定 面 積 緩 沖 廣 場 ， 可 結(jié) 合 地 上 停 車 場 使 用 。 他 們 追 求 現(xiàn) 代 ， 追 求 時(shí) 尚 ， 追 求 自 由 。 成 方 形 或 圓 形 圈 椅 ， 以 供 顧 客 臨 街 休 息 ； 景 觀 樹 之 間 可 設(shè) 置 一 些 防 腐 木 質(zhì) 工 藝 花 壇 ， 并 隨 季節(jié) 變 化 種 植 不 同 花 卉 ， 為 商 業(yè) 街 帶 來 繽 紛 色 彩 與 怡 人 花 香 ； 另 外 每 隔 一 定 距 離 設(shè) 置 戲 水 池 ，中 心 設(shè) 噴 泉 ， 提 供 顧 客 戲 水 場 所 ， 滿 足 人 們 的 親 水 天 性 。這一段樣板街的建設(shè)可以使購房者對項(xiàng)目有一個(gè)直接的、感性的認(rèn)識，有利于項(xiàng)目的整體銷售。 本司建議在建設(shè)該地塊的時(shí)候，可以考慮先行開發(fā) B2 地 塊 ，即 大 型 美 食 城 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 隔 一 定 距 離 種 植 高 大 喬 木 類 景 觀 樹 ， 用 以 遮 蔭 、 凈 化 空 氣 ； 樹 下 設(shè) 置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此本項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑風(fēng)格和諧統(tǒng) 一 、 渾 然 一 體 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。至 于 在 街 區(qū) 外 部 ，也 可 設(shè) 置 綠 色 花 壇 和 人 工 座 椅 ，形 成 現(xiàn) 代 綠 色 生 態(tài) 城 的 概 念 ，秉 承 天 人 合 一 的 規(guī) 劃 理 念 ，為 前 來 商 業(yè) 街 購 物 和 觀 光 的 人 群 提 供 一 個(gè) 天 然 氧 吧 和 休 憩 逗 留 的 場 所 ， 以 達(dá) 到 親 和 消 費(fèi) 群 的 人 性 體 現(xiàn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 A2 面對的消費(fèi)群必須大眾化的，也是整個(gè)最富生命活力的消費(fèi)群體，建議經(jīng)營內(nèi)容和消費(fèi)價(jià)格上同樣需 要 體 現(xiàn) 大 眾 化 與 時(shí) 尚 化 ， 因 此 娛 樂 城 具 體 設(shè) 想 經(jīng) 營 內(nèi) 容 如 下 1 層 ： 電 動 游 藝 城 1 層 ： 時(shí) 尚 電 影 城 2 層：卡拉 ok 娛 樂 城 （ 如 量 販 式 ） 3 層 ： 滾 軸 溜 冰 場 4 層 ： 主 題 迪 吧 5 層 ： 大 型 室 內(nèi) 豪 華 保 齡 球 館 6 層： 溫 泉 游 泳 池 B1 規(guī) 劃 為 時(shí) 尚 精 品 服 飾 區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。； 龍 被 勾 畫 到 惟 妙 惟 肖 ， 仍 然 缺 少 最 后 的 點(diǎn) 睛 。 （ 二 ） 功 能 定 位 扮靚蚌埠的美體塑形課 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。究其原因，除了行政區(qū)劃本身的 設(shè) 定 之 外 ，蚌 埠 在 城 市 景 觀 、經(jīng) 濟(jì) 輻 射 、行 業(yè) 指 標(biāo) 等 多 方 面 的 確 落 后 于 合 肥 ，如 何 變“ 安 徽 蚌 埠 ”為 安 徽 “ 本 部 “ ？ 一 個(gè) 西 湖 ， 可 以 托 起 一 個(gè) 杭 州 ； 一 個(gè) 陸 家 嘴 ， 也 可 以 讓 上 海 為 浦 東 驕 傲 ； 現(xiàn) 在 ，一 個(gè) 融 會 了 蚌 埠“ 最 大 ”、“ 首 家 ”、“ 第 一 ”等 多個(gè)最高級的商業(yè)步行街項(xiàng)目，給予蚌埠一 個(gè) 支 點(diǎn) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu) 勢 互 補(bǔ) 原 則 在 整 個(gè) 步 行 街 的 商 業(yè) 配 置 中 ， 采 取 了 “ 兼 收 并 蓄 ， 聯(lián) 動 運(yùn) 作 ； 錯(cuò) 位 經(jīng) 營 ， 取 長 補(bǔ) 短 “ 的 十 六 字 方針 。 住宅消費(fèi) 耐 用 消 費(fèi) 品 文 化 教 育 餐 飲 娛 樂 休 閑 服裝飾品 交 際 費(fèi) 用 其他支出 上海 1 2 3 南京 1 2 3 蚌埠 1 2 3 結(jié)論： 通 過 表 格 可 以 看 到 ， 盡 管 蚌 埠 市 民 對 耐 用 消 費(fèi) 品 的 投 入 意 向 占 首 位 ， 但 由 于 一 方 面 受 到 收 入 水 平 的 限制 ，另 一 方 面 耐 用 消 費(fèi) 品 本 身 的 更 換 頻 率 的 屈 指 可 數(shù) ，所 以 蚌 埠 市 民 目 前 的 消 費(fèi) 支 出 還 是 主 要 流 向“ 衣食 住 行 ” 中 的 前 兩 項(xiàng) ， 即 餐 飲 和 服 飾 ； 通 過 比 較 得 出 ， 蚌 埠 當(dāng) 地 居 民 對 餐 飲 、 娛 樂 和 服 飾 的 消 費(fèi) 投 入 也 占 據(jù) 了 相 當(dāng) 的 比 重 ， 再 結(jié) 合 我 們 對 蚌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一 、 定 位 依 據(jù) 本項(xiàng)目位于蚌埠新區(qū)的 CBD 區(qū)域外延，具體形態(tài)為一環(huán)形商業(yè)步行街。 跑階段 迅 速 ，潛 力巨大 稀疏 揚(yáng)勢頭 并開始趨向追求時(shí)尚 和 個(gè) 性 化 消 費(fèi) 透 明 思 考 ： 蚌埠作為安徽省內(nèi) 的一個(gè)交通要塞和物流中心，其經(jīng)濟(jì)潛力和戰(zhàn)略地位正越來越得到中央和安徽省的重視 ，而 我 項(xiàng) 目 所 處 的 新 城 區(qū) 隨 著 當(dāng) 地 政 府 遷 址 于 此 ，行 政 力 量 輻 射 和 拉 動 經(jīng) 濟(jì) 的 效 果 不 言 而 喻 ， 新城區(qū)的商業(yè) 價(jià) 值 將 得 到 進(jìn) 一 步 的 提 升 和 貫 徹 ； 從表格中我們可以看到，蚌埠市民盡管受到城市開放程度的制約，從而導(dǎo)致人均收入水平較低，但從另一 方 面 來 看 ， 商 品 物 資 供 應(yīng) 的 匱 乏 和 單 一 已 使得 當(dāng)?shù)鼐用裰蟹e蓄了強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 。 服 飾 主 題 區(qū) 域 ， 所 陳 列 商 品 有 針 對 性 地 滿 足 青年人的時(shí)尚追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食的大擂臺；各種區(qū)域交錯(cuò)疊嶂，但鮮明的特色還是將“人以 群 分 ” 演 繹 得 淋 漓 盡 致 。 人 性 化 原 則 秉 承 “ 以 人 為 本 ” 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 原 則 ， 局 域 內(nèi) 各 項(xiàng) 產(chǎn) 品 的 構(gòu) 想 在 滿 足 各 項(xiàng) 建 設(shè) 指 標(biāo) 的 同 時(shí) ， 更 加 注重對人性感受和關(guān)懷的考慮，增添了多項(xiàng)人性化的設(shè)計(jì)：從可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到兒童鐘點(diǎn) 托 管 服 務(wù) ，從 坡 地 綠 化 到 人 車 分 流 ，再 到 各 種 專 屬 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 針 對 不 同 客 戶 群 的 度 身 定 做 ，方 方 面 面 都是針對使用者的貼心設(shè)計(jì)和情感訴求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植的 感 性 天 地 里 的 歸 屬 感 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。+1186。 （三 ） 經(jīng)營性客戶定位 整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)總體格局將呈現(xiàn)“以大構(gòu)架，用小完善；大小聯(lián)動，兼收并蓄”的態(tài)勢，因此在經(jīng)營性客戶群體的定位上，將綜合性的商業(yè)企業(yè)“艦隊(duì)” 和 個(gè) 性 化、 品 牌 化 的 連 鎖 加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的行業(yè)既包羅萬象，又能展開錯(cuò)位競爭；既保護(hù)各家 商 業(yè) 的 自 身 利 益 ， 又 能 為 消 費(fèi) 者 提 供 各 種 服 務(wù) 。 展。 從 需 求 方 面 看 ，他 們 中 大 部