【正文】 物。將娛樂休閑融入購物，創(chuàng)造某全新的體驗(yàn)式購物模式。體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)的一種主流趨勢，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”已經(jīng)到來?！踅K端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)某市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。該項(xiàng)目所處的地段決定了項(xiàng)目功能——城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)為重，因?yàn)槌鞘械纳倘φ谀弦疲砂偌磳㈤_業(yè)，項(xiàng)目區(qū)域必將是某的又一個(gè)商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社區(qū)服務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項(xiàng)目的終端消費(fèi)面向整個(gè)某，而非周邊社區(qū)。 □檔次定位：中（高）檔，面向大眾，高品質(zhì)的購物環(huán)境，大眾化的消費(fèi)。項(xiàng)目名稱：名稱釋意：特區(qū)——一個(gè)有品位、有質(zhì)感、有地位、有特權(quán)的專署領(lǐng)地，而這個(gè)專署領(lǐng)地只為你開放！U——項(xiàng)目商鋪?zhàn)匀恍纬蒛型，直接與項(xiàng)目形態(tài)契合。U——YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個(gè)性十足。U——優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度。U——優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀：優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀的你提供優(yōu)質(zhì)新生活。歡迎進(jìn)入U(xiǎn)特區(qū)！——專屬于你的時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)地！名稱評價(jià)： 名稱簡潔、新穎、個(gè)性十足、寓意豐富，易于傳播。 該名稱能很好地與本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個(gè)性飾品店、肯德雞快餐、個(gè)性茶吧、個(gè)性書吧、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑起一個(gè)嶄新的消費(fèi)特區(qū)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“某將出現(xiàn)一個(gè)新特區(qū)”，形成懸念。第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布□定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性?！蹩傮w原則：以充分借成百之勢，并與之形成補(bǔ)充，錯(cuò)位經(jīng)營，填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白。根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對目標(biāo)商圈的“坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開店意愿做出“坪效”估計(jì)及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。一、坪效定位測算目標(biāo)商圈的營業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營過程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。1. 坪效基準(zhǔn)數(shù)據(jù)（以距本案較近的成商分場為例）根據(jù)定點(diǎn)目測，不考慮進(jìn)入二層超市的顧客，平均每分鐘進(jìn)店人數(shù)為20人，入店率20%（占過往人數(shù)的比例），根據(jù)商品品類均價(jià)計(jì)算，每分鐘營業(yè)額2050元=1000元，每天營業(yè)額（按照12小時(shí)營業(yè)時(shí)間計(jì)算）10006012=720000元，按照10%入店率折算，日營業(yè)額為72000元。則1F的營業(yè)坪效為72000/2500=㎡根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，營業(yè)坪效在2030元/㎡之間可以實(shí)現(xiàn)盈虧保本點(diǎn)，其盈虧保本點(diǎn)為250020=50000元。大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應(yīng)保持在25元/㎡.日的定位。按照本案建面4600㎡、營面4000㎡的商鋪計(jì)算，日營業(yè)額為400025=10萬元，按照單品均價(jià)50元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為100000247。50=2000人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計(jì)為2000247。10%=2萬人。2. 配坪策略l 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力，如果太少則業(yè)態(tài)完整性不夠，影響消費(fèi)者的購物情緒。l 保留一定的競爭性，各業(yè)態(tài)設(shè)置310家的競爭店。l 未來擴(kuò)充街區(qū)商業(yè)有一定彈性，為下一步開發(fā)商業(yè)步行街預(yù)留一定的想象空間。以此坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。二、具體業(yè)態(tài)分布如下：一）、平順苑C座——B座西區(qū)：通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：l 某缺乏針對年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等；l 某缺乏體育用品及體育服飾的專賣；l 某缺上檔次的，品質(zhì)較好的針對年輕女性的飾品。這些都是市場的空白點(diǎn)，同時(shí)是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。將這些項(xiàng)目分布與平順苑C座、B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠(yuǎn)街步行街項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪?zhàn)陨淼挠布㈤_間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營。 該段商鋪的售價(jià)較高，只有經(jīng)營服飾、飾品類高利潤行業(yè)可以滿足投資者的回報(bào)。二）、平順苑B座東區(qū)——平順苑A座——平和苑A座——平和苑B座：理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營和填補(bǔ)空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強(qiáng)大的號召力、豐富的產(chǎn)品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費(fèi)人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補(bǔ)充和必要業(yè)態(tài)。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是A座達(dá)到22米，B座部分也達(dá)到21米和17米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營。 其中平順苑A座約500平米，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開店選址往往在大型百貨、零售商業(yè)周邊，該項(xiàng)目的條件適合。平和苑A座對應(yīng)引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。以這兩主力店吸引人流。 B座進(jìn)深達(dá)到21米和17米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧等，為該商圈的人流提供休息的場所。三）、平和苑C座：該段商業(yè)相對商業(yè)價(jià)值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長期的市場研究結(jié)果，結(jié)合前期對某的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求：業(yè)種名稱需求狀況規(guī)劃分布位置其他說明健身49．6%平和苑C座具體的業(yè)態(tài)，將通過周邊消費(fèi)人群的市場調(diào)查后確定。洗衣燙熨28．2%平和苑C座花店10．45%平和苑C座音像店8．77%平和苑C座照相彩擴(kuò)8．48%平和苑C座水果店26．87%平和苑C座蛋糕店、面包房9．82%平和苑C座美容美發(fā)58．2%平和苑C座宅配店35．4%平和苑C座特殊處理方法藥店、藥品超市42．5%平和苑B座茶室21．5%平順苑B座東區(qū)、平和苑B座書店、書吧26．53%平順苑B座東區(qū)、平和苑B座大眾餐館41．1%平和苑A座、平順苑B座東區(qū)、平和苑B座強(qiáng)調(diào)衛(wèi)生狀況，38．5%需要早餐服務(wù)娛樂38．2%平順苑B座東區(qū)、平和苑B座避免有噪音污染的娛樂，如KTV。說明：以上規(guī)劃是初步的，將根據(jù)項(xiàng)目的情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。第