【正文】 色水吧、書(shū)吧等，為該商圈的人流提供休息的場(chǎng)所。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是A座達(dá)到22米，B座部分也達(dá)到21米和17米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營(yíng)。這些都是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，同時(shí)是市場(chǎng)所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。l 保留一定的競(jìng)爭(zhēng)性，各業(yè)態(tài)設(shè)置310家的競(jìng)爭(zhēng)店。按照本案建面4600㎡、營(yíng)面4000㎡的商鋪計(jì)算，日營(yíng)業(yè)額為400025=10萬(wàn)元，按照單品均價(jià)50元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為100000247。一、坪效定位測(cè)算目標(biāo)商圈的營(yíng)業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“某將出現(xiàn)一個(gè)新特區(qū)”，形成懸念。U——優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度。該項(xiàng)目所處的地段決定了項(xiàng)目功能——城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)為重，因?yàn)槌鞘械纳倘φ谀弦?，成百即將開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目區(qū)域必將是某的又一個(gè)商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社區(qū)服務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項(xiàng)目的終端消費(fèi)面向整個(gè)某，而非周邊社區(qū)。即：開(kāi)發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營(yíng)利益 消費(fèi)利益 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/經(jīng)營(yíng)模式營(yíng)銷、推廣一、項(xiàng)目（商業(yè)經(jīng)營(yíng)）總體定位： 某首席體驗(yàn)式主題特色街區(qū)——營(yíng)造特色休閑風(fēng)情購(gòu)物街區(qū)，在購(gòu)物中休閑、在休閑中購(gòu)物。如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費(fèi)？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。l 視覺(jué)資源：即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。l 所謂“差異性” 指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。通過(guò)前期摸底調(diào)查，我們對(duì)業(yè)主、商家、消費(fèi)者在上述競(jìng)爭(zhēng)因素上的關(guān)注程度做出了定量評(píng)估： 業(yè)主、商家、消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的定量評(píng)估表說(shuō)明：l 著名的雷達(dá)圖——競(jìng)爭(zhēng)力作用模型，具有較高的參考價(jià)值；l 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評(píng)估；l 業(yè)主、商家與消費(fèi)者在動(dòng)線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近；l 針對(duì)這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對(duì)策。同時(shí)，由于單間面積較大，單價(jià)較高，造成總價(jià)偏高，普遍在60萬(wàn)元以上，限制了大量的中小投資者的介入。l 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本案屬于住宅底商，是未來(lái)核心商業(yè)區(qū)，4600平米的底商面積，形成“u”字形的商業(yè)長(zhǎng)廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。某的商圈正在南移。相對(duì)大型的商業(yè)集中于南街和長(zhǎng)江西路的交界處。l 縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)：2001年全省GDP過(guò)50億元的20個(gè)縣，某就占了5個(gè)(旌陽(yáng)、綿竹、什邡、中江、廣漢)——我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。某的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)成長(zhǎng)迅速。特區(qū)風(fēng)情商業(yè)街策劃書(shū)特區(qū)風(fēng)情商業(yè)街策劃書(shū)第一部分、項(xiàng)目概述一、某宏觀經(jīng)濟(jì)概述：l 某市城鎮(zhèn)化水平為35%，城市人口約28萬(wàn)，政府規(guī)劃到2010年城市人口達(dá)到50萬(wàn)，城市化率達(dá)到60%以上。預(yù)計(jì)2010年人均GDP將達(dá)到17000元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番?！袊?guó)經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到3%，%不變，考慮20%利息所得稅，其實(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，實(shí)際利率為—%，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動(dòng)力很大，房地產(chǎn)無(wú)疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的5%，就達(dá)到10個(gè)億，這足以消化整個(gè)某的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃某政府近15年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長(zhǎng)江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長(zhǎng)江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠(yuǎn)街等商業(yè)街，共同構(gòu)成某的“鹽市口”商圈。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)要分析：一）、優(yōu)勢(shì)l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處某傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來(lái)的商氣，同時(shí)，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。l 商鋪進(jìn)深大、投資門檻高：，而進(jìn)深最多的達(dá)到了22m，17米、21米進(jìn)深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例，限制了較多業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。通過(guò)對(duì)本案的簡(jiǎn)要分析，可以發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤之間角逐的著力點(diǎn)主要體現(xiàn)在商圈的成熟程度、交通/區(qū)位、主力商家/管理商/下游商源、價(jià)格/付款方式/投資回報(bào)、動(dòng)線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑外立面等方面。l 所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。l 人流資源：有人氣，才有商氣、財(cái)氣?！酢跎虡I(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過(guò)程?！踅K端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)某市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。U——YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個(gè)性十足。 該名稱能很好地與本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個(gè)性飾品店、肯德雞快餐、個(gè)性茶吧、個(gè)性書(shū)吧、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑起一個(gè)嶄新的消費(fèi)特區(qū)。根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的形態(tài)，對(duì)目標(biāo)商圈的“坪效”進(jìn)行定位，依據(jù)不同類型商家的開(kāi)店意愿做出“坪效”估計(jì)及“配坪”策略，據(jù)此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。大致可以測(cè)算，本案所處商圈的營(yíng)業(yè)坪效應(yīng)保持在25元/㎡.日的定位。2. 配坪策略l 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力，如果太少則業(yè)態(tài)完整性不夠，影響消費(fèi)者的購(gòu)物情緒。二、具體業(yè)態(tài)分布如下：一）、平順苑C座——B座西區(qū)：通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：l 某缺乏針對(duì)年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自由鳥(niǎo)、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等；l 某缺乏體育用品及體育服飾的專賣；l 某缺上檔次的，品質(zhì)較好的針對(duì)年輕女性的飾品。二）、平順苑B座東區(qū)——平順苑A座——平和苑A座——平和苑B