【正文】 三）、平和苑C座：該段商業(yè)相對商業(yè)價值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長期的市場研究結(jié)果，結(jié)合前期對某的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求：業(yè)種名稱需求狀況規(guī)劃分布位置其他說明健身49．6%平和苑C座具體的業(yè)態(tài)，將通過周邊消費人群的市場調(diào)查后確定。將這些項目分布與平順苑C座、B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠街步行街項目的商業(yè)業(yè)態(tài)達到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪自身的硬件、開間、進深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營。50=2000人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計為2000247。第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布□定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 □檔次定位：中（高）檔，面向大眾，高品質(zhì)的購物環(huán)境，大眾化的消費。視覺資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。l 所謂“震撼性”是指定位要在市場上形成強大的沖擊力，讓市場、消費者認同這種定位，并樂意到此消費。l 項目建筑本身并無特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒有宜人的空間尺度。三、本項目概況本項目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于某市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離某核心商業(yè)圈（南街與長江西路的交界處）約300米，項目對面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預(yù)計今年5月底開業(yè)。二、某商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點某城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個大的三角形，形成了某的主要商業(yè)圈?！车某鞘猩虡I(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。l 某城鄉(xiāng)居民儲蓄存款較為充裕。這是提升本項目價值的一個機會。二、劣勢l 商圈成熟程度低：盡管有良好預(yù)期，但就現(xiàn)狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費人流較少。一個商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。l 環(huán)境資源：包括購物環(huán)境、消費環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗經(jīng)濟”，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業(yè)地產(chǎn)。體驗式經(jīng)濟已經(jīng)成為當今商業(yè)的一種主流趨勢，“體驗經(jīng)濟時代”已經(jīng)到來。歡迎進入U特區(qū)！——專屬于你的時尚消費領(lǐng)地！名稱評價： 名稱簡潔、新穎、個性十足、寓意豐富，易于傳播。則1F的營業(yè)坪效為72000/2500=㎡根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，營業(yè)坪效在2030元/㎡之間可以實現(xiàn)盈虧保本點，其盈虧保本點為250020=50000元。以此坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。平和苑A座對應(yīng)引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。根據(jù)以往在某操盤經(jīng)驗和對本地市場購買力的認識，某中小投資居多，購買力旺盛，而中高端投資者相對較少，對項目的銷售是一個不利因素。 美化外部購物環(huán)境，增加休閑娛樂設(shè)施等，從而保證售價有良好的物業(yè)品質(zhì)作支撐，提高產(chǎn)品的附加值。 組合投資策略采用此策略主要是因為通過改造，并未完全解決投資總額高、物業(yè)進深長的問題，針對此部分鋪面，推出組合投資策略。定價說明：※公開期（售樓部投入使用至開盤）定價原則：低價開盤，運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。二、本項目售價的測定（一） 方法：可比樓盤量化定價法其基本思路是：先選取影響商業(yè)地產(chǎn)價值的技術(shù)指標作為定級因素，根據(jù)市場經(jīng)驗確定其權(quán)重；然后對這些指標進行評分，用一元線性回歸方程預(yù)測本案的銷售價格。先進行招商宣傳，儲備大量租戶商源，造成本項目受到商家追捧的局面，刺激投資者下單，配合銷售宣傳，推動項目銷售的速度。要抓住6月銷售旺季大力推銷，力爭銷售過半，以減輕后期銷售壓力?！?銷售達到80%主要任務(wù)：※ 直銷活動 派發(fā)宣傳畫冊、DM單※ 廣告執(zhí)行：以DM單廣告為主，系列多種媒體發(fā)布；8月后期加大廣告攻勢、多媒體、大密度、大版面；主要為報紙類硬性廣告?！?第二營銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，考慮到二級城市的營銷特點——客戶之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實施關(guān)系營銷。四、 組建商家同盟由租務(wù)部發(fā)起，組織商家形成商家同盟會，共同打造該片商業(yè)街，形成良好的商業(yè)互動，共同促進商圈商業(yè)的繁榮。由此，提出以下保障措施：一、 “無憂投資計劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。※ 營銷人員：作好信息跟蹤、邀請準客戶參加活動等；發(fā)動老業(yè)主拉客戶；※ 銷控：依據(jù)銷售狀況，拉大價格差，以價格促進難銷戶型；定期漲價促銷。三、銷售控制策略主要依據(jù)銷售慣例以及本項目工程進度時間安排，對銷售周期大致作如下安排：開盤日期大致定在5月中旬，整個銷售周期從2004年5月—2005年1月。以售價13000為例，上漲1500，實際售價達到14500，在簽訂合同時返還投資者一年租金1500，對投資來說相當于10年收回投資。根據(jù)對上述樓盤得分及其平均售價的計算，模擬出一元線性回歸方程?！鶑婁N期（開盤到開盤后2個月）定價原則：價格略升，保持旺銷態(tài)勢① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。l 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點，實行先招商后銷售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，再逐個篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽度高，并符合本項目定位的商家入?。ㄈ琨湲攧诘龋?，并簽訂租賃合同。 對部分進深在17米的鋪面作使用功能上的調(diào)整改造說明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開窗，面對小區(qū)營業(yè) 整個形成小型家?guī)У甑男问?推出“買一送一”促銷活動 改造示意圖1① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項服務(wù)，不先行改造。 物業(yè)自身特點——“開間小、進深長”，在一定程度上削弱了市場競爭優(yōu)勢。 B座進深達到21米和17米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧等，為該商圈的人流提供休息的場所。這些都是市場的空白點，同時是市場所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。按照本案建