【正文】 三）、平和苑C座：該段商業(yè)相對(duì)商業(yè)價(jià)值較小，主要為周邊社區(qū)服務(wù)，根據(jù)長(zhǎng)期的市場(chǎng)研究結(jié)果，結(jié)合前期對(duì)某的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求：業(yè)種名稱需求狀況規(guī)劃分布位置其他說(shuō)明健身49．6%平和苑C座具體的業(yè)態(tài)，將通過(guò)周邊消費(fèi)人群的市場(chǎng)調(diào)查后確定。將這些項(xiàng)目分布與平順苑C座、B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠(yuǎn)街步行街項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)達(dá)到統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，為后期步行街的開發(fā)營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪?zhàn)陨淼挠布㈤_間、進(jìn)深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。50=2000人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預(yù)計(jì)為2000247。第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布□定位依據(jù)：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。 □檔次定位：中（高）檔，面向大眾，高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，大眾化的消費(fèi)。視覺(jué)資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。l 所謂“震撼性”是指定位要在市場(chǎng)上形成強(qiáng)大的沖擊力，讓市場(chǎng)、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂(lè)意到此消費(fèi)。l 項(xiàng)目建筑本身并無(wú)特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒(méi)有宜人的空間尺度。三、本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于某市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離某核心商業(yè)圈（南街與長(zhǎng)江西路的交界處）約300米，項(xiàng)目對(duì)面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預(yù)計(jì)今年5月底開業(yè)。二、某商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)分布及特點(diǎn)某城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個(gè)大的三角形，形成了某的主要商業(yè)圈?！车某鞘猩虡I(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。l 某城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款較為充裕。這是提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)機(jī)會(huì)。二、劣勢(shì)l 商圈成熟程度低：盡管有良好預(yù)期，但就現(xiàn)狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費(fèi)人流較少。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。l 環(huán)境資源：包括購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現(xiàn)在的商業(yè)的主流趨向已經(jīng)變?yōu)椤绑w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，只有能給與消費(fèi)者良好消費(fèi)體驗(yàn)的場(chǎng)所才是有生命力、有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今商業(yè)的一種主流趨勢(shì)，“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)。歡迎進(jìn)入U(xiǎn)特區(qū)！——專屬于你的時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)地！名稱評(píng)價(jià)： 名稱簡(jiǎn)潔、新穎、個(gè)性十足、寓意豐富，易于傳播。則1F的營(yíng)業(yè)坪效為72000/2500=㎡根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，營(yíng)業(yè)坪效在2030元/㎡之間可以實(shí)現(xiàn)盈虧保本點(diǎn)，其盈虧保本點(diǎn)為250020=50000元。以此坪效定位制定以下具體業(yè)態(tài)。平和苑A座對(duì)應(yīng)引入較大型的中式快餐或自助餐，如家家粗糧王。根據(jù)以往在某操盤經(jīng)驗(yàn)和對(duì)本地市場(chǎng)購(gòu)買力的認(rèn)識(shí)，某中小投資居多，購(gòu)買力旺盛，而中高端投資者相對(duì)較少，對(duì)項(xiàng)目的銷售是一個(gè)不利因素。 美化外部購(gòu)物環(huán)境，增加休閑娛樂(lè)設(shè)施等，從而保證售價(jià)有良好的物業(yè)品質(zhì)作支撐，提高產(chǎn)品的附加值。 組合投資策略采用此策略主要是因?yàn)橥ㄟ^(guò)改造，并未完全解決投資總額高、物業(yè)進(jìn)深長(zhǎng)的問(wèn)題，針對(duì)此部分鋪面，推出組合投資策略。定價(jià)說(shuō)明：※公開期（售樓部投入使用至開盤）定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。二、本項(xiàng)目售價(jià)的測(cè)定（一） 方法：可比樓盤量化定價(jià)法其基本思路是：先選取影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)指標(biāo)作為定級(jí)因素，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)確定其權(quán)重；然后對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，用一元線性回歸方程預(yù)測(cè)本案的銷售價(jià)格。先進(jìn)行招商宣傳，儲(chǔ)備大量租戶商源，造成本項(xiàng)目受到商家追捧的局面，刺激投資者下單，配合銷售宣傳，推動(dòng)項(xiàng)目銷售的速度。要抓住6月銷售旺季大力推銷，力爭(zhēng)銷售過(guò)半，以減輕后期銷售壓力?！?銷售達(dá)到80%主要任務(wù)：※ 直銷活動(dòng) 派發(fā)宣傳畫冊(cè)、DM單※ 廣告執(zhí)行：以DM單廣告為主，系列多種媒體發(fā)布；8月后期加大廣告攻勢(shì)、多媒體、大密度、大版面；主要為報(bào)紙類硬性廣告?！?第二營(yíng)銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，考慮到二級(jí)城市的營(yíng)銷特點(diǎn)——客戶之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷。四、 組建商家同盟由租務(wù)部發(fā)起，組織商家形成商家同盟會(huì)，共同打造該片商業(yè)街，形成良好的商業(yè)互動(dòng)，共同促進(jìn)商圈商業(yè)的繁榮。由此，提出以下保障措施：一、 “無(wú)憂投資計(jì)劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。※ 營(yíng)銷人員：作好信息跟蹤、邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶參加活動(dòng)等；發(fā)動(dòng)老業(yè)主拉客戶；※ 銷控：依據(jù)銷售狀況，拉大價(jià)格差，以價(jià)格促進(jìn)難銷戶型；定期漲價(jià)促銷。三、銷售控制策略主要依據(jù)銷售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷售周期大致作如下安排：開盤日期大致定在5月中旬，整個(gè)銷售周期從2004年5月—2005年1月。以售價(jià)13000為例，上漲1500，實(shí)際售價(jià)達(dá)到14500，在簽訂合同時(shí)返還投資者一年租金1500，對(duì)投資來(lái)說(shuō)相當(dāng)于10年收回投資。根據(jù)對(duì)上述樓盤得分及其平均售價(jià)的計(jì)算，模擬出一元線性回歸方程?！鶑?qiáng)銷期（開盤到開盤后2個(gè)月）定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷態(tài)勢(shì)① 從公開期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。l 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點(diǎn)，實(shí)行先招商后銷售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，再逐個(gè)篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽(yù)度高，并符合本項(xiàng)目定位的商家入?。ㄈ琨湲?dāng)勞等），并簽訂租賃合同。 對(duì)部分進(jìn)深在17米的鋪面作使用功能上的調(diào)整改造說(shuō)明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營(yíng)業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開窗，面對(duì)小區(qū)營(yíng)業(yè) 整個(gè)形成小型家?guī)У甑男问?推出“買一送一”促銷活動(dòng) 改造示意圖1① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項(xiàng)服務(wù)，不先行改造。 物業(yè)自身特點(diǎn)——“開間小、進(jìn)深長(zhǎng)”，在一定程度上削弱了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 B座進(jìn)深達(dá)到21米和17米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧等，為該商圈的人流提供休息的場(chǎng)所。這些都是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，同時(shí)是市場(chǎng)所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。按照本案建