【正文】 武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司神農(nóng)架木魚鎮(zhèn)民俗風(fēng)情商業(yè)街區(qū)策劃方案106 / 109前 言本項(xiàng)目是廣州市策論投資咨詢有限公司受武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司的委托進(jìn)行策劃的。武漢三特集團(tuán)總裁劉丹軍先生在百忙中給我們以全面指導(dǎo)，武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司總經(jīng)理唐伶女士和副總經(jīng)理諸全先生給我們提供了許多具體而實(shí)際的幫助，在此我們深表感謝?！澳戏酵顿Y策劃在線”策劃組成員：嚴(yán)忠明博士 高級(jí)商務(wù)策劃師韓世同博士 高級(jí)商務(wù)策劃師張寶春 商務(wù)策劃師嚴(yán)奉煥 商務(wù)策劃師劉乃函 商務(wù)策劃師朱安亭 商務(wù)策劃師蔡 華 商務(wù)策劃師張?jiān)乒? 商務(wù)策劃師陳正山 商務(wù)策劃師林華濤 商務(wù)策劃師關(guān)鍵結(jié)論一、項(xiàng)目名稱：神農(nóng)架民俗風(fēng)情商業(yè)街區(qū)二、地塊核心競(jìng)爭力：此地塊開發(fā)游/購/吃/住/玩一條龍的綜合項(xiàng)目,與旅游產(chǎn)業(yè)鏈緊密相連,從整體功能上代替209國道兩旁的商鋪,使木魚的商業(yè)物業(yè)上新臺(tái)階,是最大限度表現(xiàn)地塊競(jìng)爭力的方式.三、投資方案：先開發(fā)主題旅游景觀，帶旺人氣，為商業(yè)物業(yè)配備馬力強(qiáng)勁的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)引擎，使臨河商鋪地帶成為木魚新的消費(fèi)熱點(diǎn)地區(qū)，帶動(dòng)整個(gè)地塊的發(fā)展。最終將建成包括一個(gè)中心、一條景觀帶及四個(gè)組團(tuán)的旅游街區(qū)。四、首期投資方向：商業(yè)風(fēng)情街+民俗廣場(chǎng)+河道棧道區(qū)+停車場(chǎng)+部分別墅，首期共建約一萬多平方米的商業(yè)物業(yè)。五、營銷主題： 感受神農(nóng)架的神秘魅力 瓜分神農(nóng)架的商業(yè)財(cái)富目 錄前 言第一章 地塊基本概況及策劃要求………………………………1一、 地塊基本概況二、 政府、發(fā)展商策劃要求策劃邊界條件細(xì)則第二章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購三、市場(chǎng)調(diào)研四、兩性一化原則五、多方案假想l 商業(yè)步行街l 一般性商鋪l 賓館建筑群l 主題旅游點(diǎn)l 中高檔住宅第三章 基本調(diào)查與市場(chǎng)分析 ……………………………………7一、 神農(nóng)架經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況綜述二、 神農(nóng)架旅游發(fā)展的基本情況三、 神農(nóng)架旅游資源特色四、 神農(nóng)架GDP的發(fā)展變化情況五、 人口與收入六、 神農(nóng)架旅游發(fā)展的基本情況七、 影響神農(nóng)架旅游發(fā)展的敏感因素八、 神農(nóng)架旅游市場(chǎng)的目標(biāo)人群分析九、 附件：宜昌旅游市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告十、 神農(nóng)架其他產(chǎn)業(yè)鏈的情況十一、 木魚鎮(zhèn)與松柏鎮(zhèn)的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)研究（SWOT）十二、 木魚鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)情況及分析十三、 結(jié)論十四、 附件：木魚鎮(zhèn)夜晚文藝演出調(diào)查u 結(jié)論u 目標(biāo)消費(fèi)人群分析第四章 概念采購基本評(píng)述………………………………………49 一、 旅游地中心鎮(zhèn)的發(fā)展模式研究二、 個(gè)案分析：山東泰安商業(yè)物業(yè)發(fā)展模式三、 個(gè)案分析：江蘇周莊商業(yè)物業(yè)發(fā)展模式四、 商業(yè)物態(tài)分布及發(fā)育模式五、 可供借鑒之經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)u 結(jié)論u 概念采購結(jié)論第五章 理論研究基本評(píng)述………………………………………69 一、 神農(nóng)架旅游市場(chǎng)模式二、 神農(nóng)架游客消費(fèi)模式三、 神農(nóng)架旅游市場(chǎng)容量四、 神農(nóng)架游客及消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、 木魚游客及消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)六、 神農(nóng)架市場(chǎng)不確定因素七、 神農(nóng)架旅游產(chǎn)業(yè)鏈評(píng)述八、 地塊核心競(jìng)爭力評(píng)述九、 旅游市場(chǎng)模式對(duì)物業(yè)開發(fā)的影響十、 關(guān)于木魚商業(yè)競(jìng)爭市場(chǎng)的基本策略十一、 木魚市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)：我們的餅有多大？ 十二、 未來木魚商鋪需求預(yù)測(cè)十三、 商鋪投資市場(chǎng)安全線設(shè)定十四、 木魚商鋪價(jià)格預(yù)測(cè)u 理論研究結(jié)論第六章 假想方案評(píng)述…………………………………………75 一、商業(yè)步行街二、一般性商鋪三、賓館建筑群四、主題旅游點(diǎn)五、中高檔住宅第七章、推薦之綜合方案……………………………………76 一、 投資模式二、 首期開發(fā)物業(yè)（附圖一）投資概算三、 銷售單位計(jì)算四、 設(shè)立投資風(fēng)險(xiǎn)控制五、 購買商用物業(yè)所有權(quán)的目標(biāo)客戶群六、 別墅投資概算七、 產(chǎn)權(quán)式酒店八、 木魚商鋪價(jià)格預(yù)測(cè)u 結(jié)論第八章 綜合方案的操作要點(diǎn)……………………………………81 一、 “附圖一”的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)二、 本項(xiàng)目的經(jīng)營營銷要點(diǎn)三、 項(xiàng)目營銷推廣活動(dòng)主題四、 回購保證u 項(xiàng)目可行性研究及概念設(shè)計(jì)結(jié)論附件一 湖北省國土資源廳關(guān)于神農(nóng)架地價(jià)的文件附件二 神農(nóng)架木魚鎮(zhèn)旅游農(nóng)莊一覽表附件三 建筑設(shè)計(jì)參考圖片集附圖一 神農(nóng)架民俗風(fēng)情街首期開發(fā)概念規(guī)劃圖附圖二 神農(nóng)架民俗風(fēng)情街概念規(guī)劃全圖及基本概算第一章 地塊基本概況及策劃要求一、 地塊基本概況武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司在木魚鎮(zhèn)的地塊位于神農(nóng)架木魚鎮(zhèn)香溪河兩岸，北至香源橋，南至林木加工場(chǎng)，東至山腳，西至209國道及木魚鎮(zhèn)主街背面。該地塊地勢(shì)較為平坦，中間被香溪河一分為二；北段位于香溪河?xùn)|岸，依山臨河，流經(jīng)地塊中段的香溪河占地約2畝；南段位于香溪河西岸和木魚鎮(zhèn)主街之間，該地塊比較開闊，最寬之處達(dá)90多米，面積約為 72 畝。地價(jià)情況該地塊實(shí)際面積72畝，總地價(jià)款為400萬人民幣，根據(jù)湖北省政府部門對(duì)神農(nóng)架林區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該地塊屬于木魚鎮(zhèn)II級(jí)商業(yè)用地，基準(zhǔn)定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)為276元/ M2（詳見附件）。二、 政府、發(fā)展商策劃要求策劃就是解聯(lián)立方程，即整合政府要求、發(fā)展商要求、商鋪投資者要求、商鋪經(jīng)營者要求、當(dāng)?shù)乩习傩找笠约奥糜握叩囊?，從整體上達(dá)到最優(yōu)。為此，我們從一開始便認(rèn)真分析了這些復(fù)雜的因素，確定策劃條件如下：策劃邊界條件細(xì)則:1. 政府要求本項(xiàng)目出品牌2. 為三特搭建未來發(fā)展的平臺(tái)3. 要求首期投資達(dá)到平衡或盈利4. 解決旅客在本鎮(zhèn)過夜及夜生活貧乏問題5. 解決本鎮(zhèn)的互動(dòng)性旅游體驗(yàn)6. 集聚性解決土特產(chǎn)購物、飲食、休閑問題7. 要求本項(xiàng)目有景觀意義, 是本地上檔次產(chǎn)品,有實(shí)操性8. 項(xiàng)目投資能產(chǎn)生集聚生長，可持續(xù)發(fā)展第二章 策劃思路及方法一、 理論研究商業(yè)用地的基本研究方法大致有以下三種：產(chǎn)業(yè)鏈研究：即根據(jù)項(xiàng)目所在地的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進(jìn)行研究，力求使項(xiàng)目的開發(fā)與當(dāng)?shù)刂饕漠a(chǎn)業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動(dòng)關(guān)系。商圈研究：即根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)商業(yè)分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展中的地位、作用和價(jià)值。本方法適用于商業(yè)密度較大的大中城市。區(qū)位研究：即根據(jù)項(xiàng)目所處方位的重要性來分析和判斷項(xiàng)目的地位、作用和價(jià)值，但此法一般要與產(chǎn)業(yè)鏈或商圈研究掛鉤和聯(lián)系，從不同的角度和側(cè)面來分析項(xiàng)目的地塊價(jià)值及核心競(jìng)爭力。根據(jù)神農(nóng)架旅游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展迅速的態(tài)勢(shì)，我們擬采用產(chǎn)業(yè)鏈研究與區(qū)位研究相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值和核心競(jìng)爭力進(jìn)行深度分析和研判，找尋出最佳的投資組合方案。二、 概念采購概念采購，也叫做“全球化思想采購”，這種研究方法是嚴(yán)忠明先生總結(jié)和率先用于研究策劃領(lǐng)域的。這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項(xiàng)目的規(guī)律性和特殊性的基礎(chǔ)之上的，因?yàn)槌晒褪〉捻?xiàng)目都會(huì)具有相同的規(guī)律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助于發(fā)現(xiàn)和找出本項(xiàng)目的最佳開發(fā)方案，借鑒其成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，避害趨利，從而達(dá)到理想的開發(fā)目的。本項(xiàng)目擬選取和參照全國旅游中心鎮(zhèn)發(fā)展的模式和業(yè)態(tài)作為研究的對(duì)象。三、 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研分“文獻(xiàn)研究”和“市場(chǎng)調(diào)查”兩大部分：文獻(xiàn)研究。當(dāng)?shù)氐奈幕?、歷史變遷、政府工作報(bào)告，城鎮(zhèn)規(guī)劃和十五發(fā)展規(guī)劃、商旅開發(fā)現(xiàn)狀及趨向、統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)的文件、書籍和文獻(xiàn)等資料，找出與項(xiàng)目相關(guān)的要素進(jìn)行深度分析和研究，把握當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而做出準(zhǔn)確的決策分析和研判。市場(chǎng)調(diào)查。主要是對(duì)項(xiàng)目所在地商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究和把握，包括商業(yè)格局、旅游景點(diǎn)景觀的分析、商鋪和房地產(chǎn)的價(jià)格及走勢(shì)等等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調(diào)查材料和數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目策劃方案提供科學(xué)、準(zhǔn)確和可靠的依據(jù)。四、 兩性一化原則兩性一化原則也是嚴(yán)忠明先生在長期策劃研究和實(shí)踐中總結(jié)和發(fā)展的工作原則：投資可回收性：我們服務(wù)的對(duì)象大多是企業(yè)，而不是政府和非盈利的機(jī)構(gòu)，因此研判和考量項(xiàng)目投資的可回收性是一項(xiàng)根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業(yè)價(jià)值。因?yàn)槲覀兯鎸?duì)和解決的是企業(yè)的實(shí)際問題，而不是學(xué)術(shù)問題和專業(yè)研究問題，因此就必須避免空中樓閣或?qū)W究、學(xué)術(shù)式研究，而必須要切實(shí)可行，項(xiàng)目的總體目標(biāo)要能夠分解和細(xì)化，要可以落到實(shí)處。資源利用最大化：許多企業(yè)和項(xiàng)目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發(fā)揮出資源的組合效應(yīng)。資源的利用要求不僅包括人、財(cái)、物三方面?zhèn)鹘y(tǒng)的資源要素，還應(yīng)包括信息、技術(shù)和品牌這些無形的資產(chǎn)、資源；在資訊和財(cái)智時(shí)代，把握先機(jī)和先進(jìn)的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。五、 多方案假想“大膽設(shè)想，小心求證”也是我們常用的項(xiàng)目研究方法之一，也是頭腦風(fēng)暴的一種具體運(yùn)用的方式。即：盡可能將本項(xiàng)目可能開發(fā)的方案全部或大部分羅列出來，再進(jìn)論證、評(píng)述和選擇，從而找出最佳的組合方案。對(duì)本項(xiàng)目我們擬從五個(gè)方面做出假想方案：商業(yè)步行街；一般性商鋪；賓館建筑群；主題旅游點(diǎn)；中高檔住宅；從上述五個(gè)假想方案出發(fā)，來分析和研究神農(nóng)架商業(yè)、旅業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)走向，將有利于我們做出準(zhǔn)確、客觀、真實(shí)的分析和判斷。我們按照嚴(yán)忠明先生的策劃五步法，即：第一步：研究真問題第二步：全球化采購第三步：創(chuàng)新型整合第四步：焦點(diǎn)式定位第五步：結(jié)構(gòu)性實(shí)操我們特別安排了三個(gè)工作小組，即市場(chǎng)調(diào)查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待木魚鎮(zhèn)的市場(chǎng)，決策的把握如何，投資風(fēng)險(xiǎn)如何控制等問題，尋找最佳開發(fā)方案。第三章 基本調(diào)查與市場(chǎng)分析一、 神農(nóng)架經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況綜述神農(nóng)架位于興山、巴東、房縣交界地帶,1970年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立神農(nóng)架林區(qū)，屬于省直轄的行政區(qū)域；1971年曾劃歸宜昌地區(qū)，1972年3月復(fù)歸省轄；1976年曾劃歸 陽地區(qū)，1983年8月又復(fù)歸省轄。神農(nóng)架林區(qū)總面積3253平方公里，下轄自然保護(hù)區(qū)河松柏、木魚、紅坪、陽日四鎮(zhèn)，是全國唯一由林區(qū)作為地方人民政府的行政區(qū)域，林區(qū)政府所在地位于松柏鎮(zhèn)。二、神農(nóng)架旅游資源基本情況神農(nóng)架是神秘深?yuàn)W的謎；神農(nóng)架是詭譎離奇的夢(mèng)；神農(nóng)架是萬象森羅的畫。它那謎一樣的山林鳥獸、夢(mèng)幻般的自然景觀、優(yōu)美如畫的原始森林，以無窮魅力傾倒了全世界。蜚聲中外的神農(nóng)架自然保護(hù)區(qū)，位于鄂西北，它東望宜昌市，西接巫峽大寧河小三峽，南鄰長江三峽，北依道教圣地武當(dāng)山。在這3250平方公里的廣袤山地上，流傳著中華民族始祖炎帝神農(nóng)氏嘗百草、搭架采藥、為民造福、懲惡揚(yáng)善等神奇故事。它兼有泰山之雄、黃山之奇、華山之峻、廬山之秀，而且比這些名山更高、更大，更令人神往。千里神農(nóng)架山高路險(xiǎn)，自古人跡罕至，其中具有較大觀賞、探險(xiǎn)價(jià)值的景點(diǎn)有近百處。例如：手拂白云，極目千里的華中第一峰神農(nóng)頂；黃云萬里動(dòng)風(fēng)色，白波九道流雪山的巴東埡；連峰去天不盈尺，枯松倒掛倚絕壁的南天門，還有絕頂冰雪野人跡，至今仿佛說函關(guān)的老君山等等，都是各具特色的風(fēng)景點(diǎn)或探險(xiǎn)區(qū)。 神農(nóng)架地層古老，地貌奇特，形成了山高谷深、海拔高差懸殊的自然景觀，有道是：百步不同景，一里不同天。山腳盛夏山嶺春，山麓秋色山頂冰，赤橙黃綠看不盡，春夏秋冬盡美景。 當(dāng)今，回歸大自然的呼聲越來越響亮。到原始森林中去旅游、攬奇，已成為人們?nèi)找孀非蟮膬?nèi)容。神農(nóng)架除了近百處景點(diǎn)可供觀賞之外，更有野人之謎、白化動(dòng)物之謎、獨(dú)角獸之謎、驢頭狼之謎、水怪之謎、雞冠蛇之謎、迷魂埫之謎、石棺之謎、奇洞異穴之謎、古老孑遺樹種群落等眾多之謎，還有在神農(nóng)架發(fā)現(xiàn)的漢族首部創(chuàng)世史詩《黑暗傳》的文化之謎。這些對(duì)旅游探險(xiǎn)者都具有極大的吸引力。神農(nóng)架山地是秦嶺、大巴山、巫山山脈匯合地區(qū)，是我國中部最大的山區(qū)，有中央山地之稱，成為中國東西南北動(dòng)、植物的起源和過度區(qū)域，是我國最重要的多種動(dòng)植物交叉匯合的地帶，被中外學(xué)者贊譽(yù)為生物基因庫。據(jù)初步調(diào)查，神農(nóng)架的高等植物就有2638種，高等動(dòng)物570種。其中列入國家保護(hù)名錄的各有幾十種，堪稱為中國的或世界的白色動(dòng)物之鄉(xiāng)、野人之鄉(xiāng)、金絲猴之鄉(xiāng)、珙桐樹之鄉(xiāng)。1986年神農(nóng)架被列為國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)。1990年，聯(lián)合國教科文組織將神農(nóng)架列入國際人與生物圈保護(hù)區(qū)網(wǎng)，使之成為世界級(jí)的永久性自然保護(hù)區(qū)。1992年春，世界銀行將神農(nóng)架入選取為生物多樣性保護(hù)研究項(xiàng)目。神農(nóng)架林區(qū)與長江三峽同是中華民族和全人類的發(fā)源地之一。神農(nóng)架群山橫空出世，天造地設(shè)；長江三峽鬼斧神工，鐘靈毓秀。神農(nóng)架林區(qū)距將建的長江三峽大壩僅幾十公里。庫區(qū)水位瀕臨神農(nóng)架山腳下。到那時(shí)，庫區(qū)的水上公園與神農(nóng)架的森林公園形成了山環(huán)水繞、虎嘯猿啼的仙境樂園。中國最大的人造地中海與華中屋脊的浩瀚林海，將構(gòu)成名副其實(shí)的天下第一景。神農(nóng)架巨大的魅力和誘惑力，早已超越了國界。1980年中美兩國植物學(xué)家聯(lián)合考察神農(nóng)架，學(xué)者們認(rèn)為：炎帝神農(nóng)氏是東方的太陽神，神農(nóng)架就是太陽山，神農(nóng)架是一冊(cè)讀不完的巨著，它用天地間最奇妙的靈感，大自然最眾多的奧秘寫成。這無邊無際的原始森林，五彩繽紛的奇花異草，千巖萬壑的迷人風(fēng)光，數(shù)之不盡的地下寶藏，聞所未聞的珍禽異獸，道之不完的神話傳說，有哪一座山林比神農(nóng)架更含蓄深沉？ 神農(nóng)架是全球中緯度地區(qū)惟一保存完好的原始森林生態(tài)區(qū)，是國家森林和野生動(dòng)物類型保護(hù)區(qū)和聯(lián)合國教科文組織“國際人與生物圈保護(hù)網(wǎng)”成員及世界自然基金會(huì)“生物多樣性保護(hù)示范點(diǎn)”。其“野人之迷”和“綠色寶庫”名揚(yáng)全世界；而與神農(nóng)架地域相鄰、山水相依的宜昌市，占有三峽大壩和長江三峽兩個(gè)世界