【正文】 武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司神農架木魚鎮(zhèn)民俗風情商業(yè)街區(qū)策劃方案106 / 109前 言本項目是廣州市策論投資咨詢有限公司受武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司的委托進行策劃的。武漢三特集團總裁劉丹軍先生在百忙中給我們以全面指導，武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司總經理唐伶女士和副總經理諸全先生給我們提供了許多具體而實際的幫助，在此我們深表感謝?！澳戏酵顿Y策劃在線”策劃組成員：嚴忠明博士 高級商務策劃師韓世同博士 高級商務策劃師張寶春 商務策劃師嚴奉煥 商務策劃師劉乃函 商務策劃師朱安亭 商務策劃師蔡 華 商務策劃師張云光 商務策劃師陳正山 商務策劃師林華濤 商務策劃師關鍵結論一、項目名稱：神農架民俗風情商業(yè)街區(qū)二、地塊核心競爭力：此地塊開發(fā)游/購/吃/住/玩一條龍的綜合項目,與旅游產業(yè)鏈緊密相連,從整體功能上代替209國道兩旁的商鋪,使木魚的商業(yè)物業(yè)上新臺階,是最大限度表現地塊競爭力的方式.三、投資方案：先開發(fā)主題旅游景觀，帶旺人氣，為商業(yè)物業(yè)配備馬力強勁的消費驅動引擎，使臨河商鋪地帶成為木魚新的消費熱點地區(qū)，帶動整個地塊的發(fā)展。最終將建成包括一個中心、一條景觀帶及四個組團的旅游街區(qū)。四、首期投資方向：商業(yè)風情街+民俗廣場+河道棧道區(qū)+停車場+部分別墅，首期共建約一萬多平方米的商業(yè)物業(yè)。五、營銷主題： 感受神農架的神秘魅力 瓜分神農架的商業(yè)財富目 錄前 言第一章 地塊基本概況及策劃要求………………………………1一、 地塊基本概況二、 政府、發(fā)展商策劃要求策劃邊界條件細則第二章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購三、市場調研四、兩性一化原則五、多方案假想l 商業(yè)步行街l 一般性商鋪l 賓館建筑群l 主題旅游點l 中高檔住宅第三章 基本調查與市場分析 ……………………………………7一、 神農架經濟發(fā)展的基本情況綜述二、 神農架旅游發(fā)展的基本情況三、 神農架旅游資源特色四、 神農架GDP的發(fā)展變化情況五、 人口與收入六、 神農架旅游發(fā)展的基本情況七、 影響神農架旅游發(fā)展的敏感因素八、 神農架旅游市場的目標人群分析九、 附件：宜昌旅游市場調查報告十、 神農架其他產業(yè)鏈的情況十一、 木魚鎮(zhèn)與松柏鎮(zhèn)的競爭態(tài)勢研究（SWOT）十二、 木魚鎮(zhèn)房地產市場消費情況及分析十三、 結論十四、 附件：木魚鎮(zhèn)夜晚文藝演出調查u 結論u 目標消費人群分析第四章 概念采購基本評述………………………………………49 一、 旅游地中心鎮(zhèn)的發(fā)展模式研究二、 個案分析：山東泰安商業(yè)物業(yè)發(fā)展模式三、 個案分析：江蘇周莊商業(yè)物業(yè)發(fā)展模式四、 商業(yè)物態(tài)分布及發(fā)育模式五、 可供借鑒之經驗和教訓u 結論u 概念采購結論第五章 理論研究基本評述………………………………………69 一、 神農架旅游市場模式二、 神農架游客消費模式三、 神農架旅游市場容量四、 神農架游客及消費市場預測五、 木魚游客及消費市場預測六、 神農架市場不確定因素七、 神農架旅游產業(yè)鏈評述八、 地塊核心競爭力評述九、 旅游市場模式對物業(yè)開發(fā)的影響十、 關于木魚商業(yè)競爭市場的基本策略十一、 木魚市場規(guī)模預測：我們的餅有多大？ 十二、 未來木魚商鋪需求預測十三、 商鋪投資市場安全線設定十四、 木魚商鋪價格預測u 理論研究結論第六章 假想方案評述…………………………………………75 一、商業(yè)步行街二、一般性商鋪三、賓館建筑群四、主題旅游點五、中高檔住宅第七章、推薦之綜合方案……………………………………76 一、 投資模式二、 首期開發(fā)物業(yè)（附圖一）投資概算三、 銷售單位計算四、 設立投資風險控制五、 購買商用物業(yè)所有權的目標客戶群六、 別墅投資概算七、 產權式酒店八、 木魚商鋪價格預測u 結論第八章 綜合方案的操作要點……………………………………81 一、 “附圖一”的概念規(guī)劃設計要點二、 本項目的經營營銷要點三、 項目營銷推廣活動主題四、 回購保證u 項目可行性研究及概念設計結論附件一 湖北省國土資源廳關于神農架地價的文件附件二 神農架木魚鎮(zhèn)旅游農莊一覽表附件三 建筑設計參考圖片集附圖一 神農架民俗風情街首期開發(fā)概念規(guī)劃圖附圖二 神農架民俗風情街概念規(guī)劃全圖及基本概算第一章 地塊基本概況及策劃要求一、 地塊基本概況武漢三特物業(yè)開發(fā)管理有限公司在木魚鎮(zhèn)的地塊位于神農架木魚鎮(zhèn)香溪河兩岸，北至香源橋，南至林木加工場，東至山腳，西至209國道及木魚鎮(zhèn)主街背面。該地塊地勢較為平坦，中間被香溪河一分為二；北段位于香溪河東岸，依山臨河，流經地塊中段的香溪河占地約2畝；南段位于香溪河西岸和木魚鎮(zhèn)主街之間，該地塊比較開闊，最寬之處達90多米，面積約為 72 畝。地價情況該地塊實際面積72畝，總地價款為400萬人民幣，根據湖北省政府部門對神農架林區(qū)基準地價標準，該地塊屬于木魚鎮(zhèn)II級商業(yè)用地，基準定價的標準為276元/ M2（詳見附件）。二、 政府、發(fā)展商策劃要求策劃就是解聯立方程，即整合政府要求、發(fā)展商要求、商鋪投資者要求、商鋪經營者要求、當地老百姓要求以及旅游者的要求，從整體上達到最優(yōu)。為此，我們從一開始便認真分析了這些復雜的因素，確定策劃條件如下：策劃邊界條件細則:1. 政府要求本項目出品牌2. 為三特搭建未來發(fā)展的平臺3. 要求首期投資達到平衡或盈利4. 解決旅客在本鎮(zhèn)過夜及夜生活貧乏問題5. 解決本鎮(zhèn)的互動性旅游體驗6. 集聚性解決土特產購物、飲食、休閑問題7. 要求本項目有景觀意義, 是本地上檔次產品,有實操性8. 項目投資能產生集聚生長，可持續(xù)發(fā)展第二章 策劃思路及方法一、 理論研究商業(yè)用地的基本研究方法大致有以下三種：產業(yè)鏈研究：即根據項目所在地的主要產業(yè)結構及其上下游產業(yè)的關系進行研究，力求使項目的開發(fā)與當地主要的產業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關系。商圈研究：即根據項目所在地區(qū)商業(yè)分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在當地商業(yè)發(fā)展中的地位、作用和價值。本方法適用于商業(yè)密度較大的大中城市。區(qū)位研究：即根據項目所處方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產業(yè)鏈或商圈研究掛鉤和聯系，從不同的角度和側面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。根據神農架旅游產業(yè)鏈發(fā)展迅速的態(tài)勢，我們擬采用產業(yè)鏈研究與區(qū)位研究相結合的方法，對項目地塊的價值和核心競爭力進行深度分析和研判，找尋出最佳的投資組合方案。二、 概念采購概念采購，也叫做“全球化思想采購”，這種研究方法是嚴忠明先生總結和率先用于研究策劃領域的。這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規(guī)律性和特殊性的基礎之上的，因為成功和失敗的項目都會具有相同的規(guī)律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助于發(fā)現和找出本項目的最佳開發(fā)方案，借鑒其成功或失敗的經驗及教訓，避害趨利，從而達到理想的開發(fā)目的。本項目擬選取和參照全國旅游中心鎮(zhèn)發(fā)展的模式和業(yè)態(tài)作為研究的對象。三、 市場調研市場調研分“文獻研究”和“市場調查”兩大部分：文獻研究。當地的文化、歷史變遷、政府工作報告，城鎮(zhèn)規(guī)劃和十五發(fā)展規(guī)劃、商旅開發(fā)現狀及趨向、統計年鑒以及相關的文件、書籍和文獻等資料，找出與項目相關的要素進行深度分析和研究，把握當地的產業(yè)結構和發(fā)展態(tài)勢，從而做出準確的決策分析和研判。市場調查。主要是對項目所在地商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、現狀及發(fā)展趨勢進行研究和把握，包括商業(yè)格局、旅游景點景觀的分析、商鋪和房地產的價格及走勢等等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調查材料和數據，為項目策劃方案提供科學、準確和可靠的依據。四、 兩性一化原則兩性一化原則也是嚴忠明先生在長期策劃研究和實踐中總結和發(fā)展的工作原則：投資可回收性：我們服務的對象大多是企業(yè)，而不是政府和非盈利的機構，因此研判和考量項目投資的可回收性是一項根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導整個項目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項目開發(fā)的商業(yè)價值。項目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業(yè)價值。因為我們所面對和解決的是企業(yè)的實際問題，而不是學術問題和專業(yè)研究問題，因此就必須避免空中樓閣或學究、學術式研究，而必須要切實可行，項目的總體目標要能夠分解和細化，要可以落到實處。資源利用最大化：許多企業(yè)和項目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發(fā)揮出資源的組合效應。資源的利用要求不僅包括人、財、物三方面?zhèn)鹘y的資源要素，還應包括信息、技術和品牌這些無形的資產、資源；在資訊和財智時代，把握先機和先進的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。五、 多方案假想“大膽設想，小心求證”也是我們常用的項目研究方法之一，也是頭腦風暴的一種具體運用的方式。即：盡可能將本項目可能開發(fā)的方案全部或大部分羅列出來，再進論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。對本項目我們擬從五個方面做出假想方案：商業(yè)步行街；一般性商鋪；賓館建筑群；主題旅游點；中高檔住宅；從上述五個假想方案出發(fā)，來分析和研究神農架商業(yè)、旅業(yè)、旅游業(yè)和房地產的現狀及趨勢走向，將有利于我們做出準確、客觀、真實的分析和判斷。我們按照嚴忠明先生的策劃五步法，即：第一步：研究真問題第二步：全球化采購第三步：創(chuàng)新型整合第四步：焦點式定位第五步：結構性實操我們特別安排了三個工作小組，即市場調查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待木魚鎮(zhèn)的市場，決策的把握如何，投資風險如何控制等問題，尋找最佳開發(fā)方案。第三章 基本調查與市場分析一、 神農架經濟發(fā)展基本情況綜述神農架位于興山、巴東、房縣交界地帶,1970年5月經國務院批準成立神農架林區(qū)，屬于省直轄的行政區(qū)域；1971年曾劃歸宜昌地區(qū)，1972年3月復歸省轄；1976年曾劃歸 陽地區(qū)，1983年8月又復歸省轄。神農架林區(qū)總面積3253平方公里，下轄自然保護區(qū)河松柏、木魚、紅坪、陽日四鎮(zhèn)，是全國唯一由林區(qū)作為地方人民政府的行政區(qū)域，林區(qū)政府所在地位于松柏鎮(zhèn)。二、神農架旅游資源基本情況神農架是神秘深奧的謎；神農架是詭譎離奇的夢；神農架是萬象森羅的畫。它那謎一樣的山林鳥獸、夢幻般的自然景觀、優(yōu)美如畫的原始森林，以無窮魅力傾倒了全世界。蜚聲中外的神農架自然保護區(qū)，位于鄂西北，它東望宜昌市，西接巫峽大寧河小三峽，南鄰長江三峽，北依道教圣地武當山。在這3250平方公里的廣袤山地上，流傳著中華民族始祖炎帝神農氏嘗百草、搭架采藥、為民造福、懲惡揚善等神奇故事。它兼有泰山之雄、黃山之奇、華山之峻、廬山之秀，而且比這些名山更高、更大，更令人神往。千里神農架山高路險，自古人跡罕至，其中具有較大觀賞、探險價值的景點有近百處。例如：手拂白云，極目千里的華中第一峰神農頂；黃云萬里動風色，白波九道流雪山的巴東埡；連峰去天不盈尺，枯松倒掛倚絕壁的南天門，還有絕頂冰雪野人跡，至今仿佛說函關的老君山等等，都是各具特色的風景點或探險區(qū)。 神農架地層古老，地貌奇特，形成了山高谷深、海拔高差懸殊的自然景觀，有道是：百步不同景，一里不同天。山腳盛夏山嶺春，山麓秋色山頂冰，赤橙黃綠看不盡，春夏秋冬盡美景。 當今，回歸大自然的呼聲越來越響亮。到原始森林中去旅游、攬奇，已成為人們日益追求的內容。神農架除了近百處景點可供觀賞之外，更有野人之謎、白化動物之謎、獨角獸之謎、驢頭狼之謎、水怪之謎、雞冠蛇之謎、迷魂埫之謎、石棺之謎、奇洞異穴之謎、古老孑遺樹種群落等眾多之謎，還有在神農架發(fā)現的漢族首部創(chuàng)世史詩《黑暗傳》的文化之謎。這些對旅游探險者都具有極大的吸引力。神農架山地是秦嶺、大巴山、巫山山脈匯合地區(qū)，是我國中部最大的山區(qū)，有中央山地之稱，成為中國東西南北動、植物的起源和過度區(qū)域，是我國最重要的多種動植物交叉匯合的地帶，被中外學者贊譽為生物基因庫。據初步調查，神農架的高等植物就有2638種，高等動物570種。其中列入國家保護名錄的各有幾十種，堪稱為中國的或世界的白色動物之鄉(xiāng)、野人之鄉(xiāng)、金絲猴之鄉(xiāng)、珙桐樹之鄉(xiāng)。1986年神農架被列為國家級自然保護區(qū)。1990年，聯合國教科文組織將神農架列入國際人與生物圈保護區(qū)網，使之成為世界級的永久性自然保護區(qū)。1992年春，世界銀行將神農架入選取為生物多樣性保護研究項目。神農架林區(qū)與長江三峽同是中華民族和全人類的發(fā)源地之一。神農架群山橫空出世，天造地設；長江三峽鬼斧神工，鐘靈毓秀。神農架林區(qū)距將建的長江三峽大壩僅幾十公里。庫區(qū)水位瀕臨神農架山腳下。到那時，庫區(qū)的水上公園與神農架的森林公園形成了山環(huán)水繞、虎嘯猿啼的仙境樂園。中國最大的人造地中海與華中屋脊的浩瀚林海，將構成名副其實的天下第一景。神農架巨大的魅力和誘惑力，早已超越了國界。1980年中美兩國植物學家聯合考察神農架，學者們認為：炎帝神農氏是東方的太陽神，神農架就是太陽山，神農架是一冊讀不完的巨著，它用天地間最奇妙的靈感，大自然最眾多的奧秘寫成。這無邊無際的原始森林，五彩繽紛的奇花異草，千巖萬壑的迷人風光，數之不盡的地下寶藏，聞所未聞的珍禽異獸，道之不完的神話傳說，有哪一座山林比神農架更含蓄深沉？ 神農架是全球中緯度地區(qū)惟一保存完好的原始森林生態(tài)區(qū)，是國家森林和野生動物類型保護區(qū)和聯合國教科文組織“國際人與生物圈保護網”成員及世界自然基金會“生物多樣性保護示范點”。其“野人之迷”和“綠色寶庫”名揚全世界；而與神農架地域相鄰、山水相依的宜昌市，占有三峽大壩和長江三峽兩個世界