【正文】 武漢光谷項(xiàng)目商 業(yè) 調(diào) 研 報(bào) 告二00五年六月目 錄一、 武漢市5萬(wàn)以上商業(yè)的分布及基本數(shù)據(jù)的收集和分析 ……3二、 漢口、武昌、漢陽(yáng)三大區(qū)域板塊主力商業(yè)特征說明 ……5三、 武昌區(qū)20022005年商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)分析 ……9四、 2005年武昌區(qū)即將推出的商業(yè)個(gè)案調(diào)查 ……10五、 商業(yè)收益率調(diào)查 ……11六、 “武漢光谷項(xiàng)目”復(fù)合商圈調(diào)研及分析 ……13武漢主要復(fù)合商圈調(diào)研及分析 ……13武漢“MALL”商業(yè)趨勢(shì)分析 ……28“武漢光谷項(xiàng)目”周邊社區(qū)商業(yè)街狀況 ……35“武漢光谷項(xiàng)目”周邊住宅類型、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、銷售特點(diǎn)……34“武漢光谷項(xiàng)目”辦公、住宅、酒店配套 ……41七、武漢四大商業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)分布詳況 ……49八、國(guó)內(nèi)外品牌商家商業(yè)空間需求特征 ……53一、 武漢市5萬(wàn)方以上商業(yè)的分布及基本數(shù)據(jù)的收集和分析。詳細(xì)資料見《商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》。5萬(wàn)方以上商業(yè)名單：商場(chǎng)名字閩東中天國(guó)際中商徐東銷品茂錦繡龍城漢正街第一大道新武漢龍王廟廣場(chǎng)大武漢家裝廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)代碼29303132333435商場(chǎng)名字武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)魯巷廣場(chǎng)中商連體樓漢商21購(gòu)物中心金馬家居群光廣場(chǎng)商場(chǎng)代碼36373839404142上表中2942為目標(biāo)商場(chǎng)，根據(jù)《商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》，把營(yíng)業(yè)面積、扣點(diǎn)率、業(yè)態(tài)比例作專項(xiàng)比較，圖例分別如下：。分析：可以看出3642（武廣群光）的營(yíng)業(yè)面積都在10萬(wàn)方以下，這些商業(yè)正在投入使用； 2935（閩東萬(wàn)達(dá)）都屬于是新建商業(yè)（除31），新建商業(yè)面積都在10萬(wàn)平方米以上。由此可見，新建商業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)趨勢(shì)。 分析：2934（閩東大武漢家裝）沒有開業(yè)，扣點(diǎn)率設(shè)置為零；從34到42可以看出，大型商場(chǎng)里扣點(diǎn)率最低不低于15%，最高不超過30%，2025%之間是被采用最普遍的扣點(diǎn)范圍。分析：3134（錦繡龍城大武漢家裝廣場(chǎng)）未開業(yè)；該圖顯示零售業(yè)占商場(chǎng)業(yè)態(tài)比重在70%以上；餐飲業(yè)略多于娛樂業(yè)所占的比重，基本都在10%以下。說明：不同業(yè)態(tài)所占比重以它們所占面積為權(quán)計(jì)算。二、 漢口、武昌、漢陽(yáng)三大區(qū)域板塊主力商業(yè)特征說明。詳細(xì)資料見《商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目主要調(diào)查資料匯編》。主力商業(yè)名單（）：商場(chǎng)名字洪山商場(chǎng)世紀(jì)中商百貨中南商業(yè)大樓中商廣場(chǎng)凱旋門廣場(chǎng)中商徐東平價(jià)新世界百貨商場(chǎng)代碼1234567商場(chǎng)名字新世界時(shí)尚廣場(chǎng)SOGO莊勝崇光王府井百貨家樂福中百倉(cāng)儲(chǔ)易初蓮花武商量販商場(chǎng)代碼891011121314商場(chǎng)名字麥德龍沃爾瑪南極電腦廣場(chǎng)臺(tái)北商場(chǎng)天麗百貨商場(chǎng)建二商場(chǎng)華氏百貨商場(chǎng)代碼15161718192021商場(chǎng)名字漢陽(yáng)商場(chǎng)國(guó)美電器時(shí)尚名都漢商新武展購(gòu)物廣場(chǎng)港澳中心（時(shí)尚廣場(chǎng)）金凱購(gòu)物中心亞貿(mào)廣場(chǎng)商場(chǎng)代碼22232425262728商場(chǎng)名字閩東中天國(guó)際中商徐東銷品茂錦繡龍城漢正街第一大道新武漢龍王廟廣場(chǎng)大武漢家裝廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)代碼29303132333435商場(chǎng)名字武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)魯巷廣場(chǎng)中商連體樓漢商21購(gòu)物中心金馬家居群光廣場(chǎng)商場(chǎng)代碼363738394041421. 漢口商業(yè)。漢口商場(chǎng)樣本具體代碼：111112222233333341。（1）營(yíng)業(yè)面積圖。分析：30000平方米左右的商業(yè)分布在漢口的有14個(gè)，912萬(wàn)平方米之間的有3個(gè)15萬(wàn)以上的有四個(gè)。（2）扣點(diǎn)率比較圖。分析；3234（漢正街第一大道大武漢家裝廣場(chǎng)）沒有開業(yè)；扣點(diǎn)率最高的是新世界百貨，達(dá)到達(dá)了30%；2025%之間的有18個(gè)，占整個(gè)樣本的60%左右?？埸c(diǎn)率最低的是港澳中心，不到15%。（3）.業(yè)態(tài)比例圖。分析：零售業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過餐飲和娛樂之和，餐飲和娛樂所占比例超過10%的各有兩家。漢口的經(jīng)濟(jì)是三鎮(zhèn)當(dāng)中最強(qiáng)勁的，娛樂業(yè)態(tài)與餐飲不分伯仲，暗示了漢口的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。武昌商場(chǎng)樣本具體代碼：1111223333442。（1）營(yíng)業(yè)面積圖。分析：武昌區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在5萬(wàn)平方米以下的商場(chǎng)占武昌樣本數(shù)的73%。（2）扣點(diǎn)率比較圖。分析：比較漢口商場(chǎng)扣點(diǎn)率可看到，武昌商場(chǎng)扣點(diǎn)率整體比漢口要低23%。（3）.業(yè)態(tài)比例圖。分析：武昌商場(chǎng)業(yè)態(tài)比例結(jié)構(gòu)很有特點(diǎn)，零售業(yè)最低的也占80%以上的比重，餐飲比例明顯比娛樂比例要高，相比較漢口的業(yè)態(tài)比例結(jié)構(gòu)，說明武昌商場(chǎng)的娛樂業(yè)還有待發(fā)展。漢陽(yáng)商業(yè)代碼：1111222241。（1）營(yíng)業(yè)面積圖。分析：漢陽(yáng)商場(chǎng)大部分在50000平方米以下，大型綜合性商圈基本沒有，該區(qū)商業(yè)配套有待完善。（2）扣點(diǎn)率比較圖。分析：漢陽(yáng)商場(chǎng)扣點(diǎn)率都在1520%之間，沒有區(qū)分度，表明產(chǎn)品缺乏差異性。（3）.業(yè)態(tài)比例圖。分析：從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，漢陽(yáng)與武昌的特點(diǎn)是很相近的，既餐飲的比例與娛樂的有比例明顯的區(qū)分。三、武昌區(qū)20022005年商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)分析典型商業(yè)名稱地址商業(yè)面積建筑形態(tài)開業(yè)時(shí)間運(yùn)營(yíng)狀況群光廣場(chǎng)珞瑜路88000平方米八層單體2003良好世紀(jì)中商百貨中南路30000平方米高層底商2004良好百安居武漢店中北路13354平方米單體一層2003一般凱旋門廣場(chǎng)徐東大街22000平方米高層底商2002一般中百倉(cāng)儲(chǔ)駱獅路不詳高層底商2003良好工貿(mào)家電駱獅路不詳高層底商2003良好總商業(yè)面積合計(jì)：153354平方米。運(yùn)營(yíng)分析：群光廣場(chǎng)：2003年9月開業(yè)，該商場(chǎng)產(chǎn)品定位較有特色，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，引進(jìn)了麥當(dāng)勞、肯德基等快餐店、有特色的美食和兒童游樂場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)定。世紀(jì)中商百貨：該商場(chǎng)集百貨、餐飲、健身于一體，平均日銷量50萬(wàn)元，2003年完成利稅477萬(wàn)元，創(chuàng)造了武漢市同等級(jí)商貿(mào)企業(yè)開業(yè)當(dāng)年銷售額和利稅最好的業(yè)績(jī)。目前，運(yùn)營(yíng)情況較穩(wěn)定。百安居武漢店2003年5月開業(yè) 。開業(yè)至今，該商業(yè)負(fù)面消息不斷，沒能很好的樹立品牌形象，這對(duì)銷售業(yè)績(jī)有不小的影響。凱旋門廣場(chǎng)，地處徐東商圈，濃郁的商業(yè)氛圍和較旺的人氣保證了它的市場(chǎng)份額，雖然不是很有特色，但也能保持平穩(wěn)的銷售業(yè)績(jī)。中百倉(cāng)儲(chǔ)與工貿(mào)家電都是以普通消費(fèi)品為主要經(jīng)營(yíng)種類，其低價(jià)吸引了不少人氣。此類商業(yè)最適宜在新建的居住組團(tuán)出現(xiàn)，會(huì)在一定程度上滿足新居落成的人們的需求。四、2005年武昌區(qū)即將推出的商業(yè)個(gè)案調(diào)查規(guī)劃形態(tài)名稱分布點(diǎn)商業(yè)規(guī)模描述高層底商順民大廈閱馬場(chǎng)長(zhǎng)湖小區(qū)48號(hào)42271平方米 商業(yè)配套華城廣場(chǎng)青山區(qū)友誼大道667號(hào)20000平方米商業(yè)配套保利文化廣場(chǎng)中南路與民主路交匯處1至9層將引進(jìn)金融、商業(yè)、餐飲、影院嘉園大廈中南路中南商業(yè)大樓側(cè)后1—3層9430平方米商業(yè)配套屯智廣場(chǎng)廣埠屯26000平方米社區(qū)商業(yè)街金地太陽(yáng)城東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路369號(hào)400米的商業(yè)街關(guān)山春曉關(guān)山一路特一號(hào)全長(zhǎng)106米步行街保利花園光谷關(guān)山一路與南湖北路交匯處4000平方米商業(yè)配套五環(huán)廣場(chǎng)南湖花園城內(nèi)12715 平方米純商業(yè)金地格林小城武昌珞獅南路10000平方米商業(yè)步行街長(zhǎng)城坐標(biāo)城關(guān)山大道與南湖南路交匯處200000平方米商業(yè)配套Shopping mall 徐東銷品貿(mào)徐東200000平方米步行街光谷步行街光谷廣場(chǎng)關(guān)山一路150000平方米合計(jì)670000平方米五、商業(yè)收益率調(diào)查（數(shù)據(jù)來(lái)源：二手房合同備案）。1. 武廣商圈平均收益率調(diào)查成交時(shí)間2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度地段萬(wàn)松園路中山萬(wàn)松園路中山武勝路航空路武勝路航空路細(xì)分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交價(jià)格850085969100865088369500750078938000755079008030平均租金水平370380400385422453360379400365383410平均收益率%%%%注：萬(wàn)松園路中山以萬(wàn)松園路為首至中山公園等距離分為首中尾三段武勝路航空路以武勝路書店為首至航空路長(zhǎng)江酒店等距離分為首中尾三段2. 中南商圈平均收益率調(diào)查成交時(shí)間2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度地段中北路中南路中北路中南路中南付家坡中南付家坡細(xì)分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交價(jià)格515052315280520055635600520050315100525051005150平均租金水平255279295270326330320318325322326330平均收益率%%%%注：中北路中南路以家樂福為首至中南建設(shè)銀行等距離分為首中尾三段中南付家坡以中南建設(shè)銀行為首至十五中等距離分為首中尾三段3. 魯巷廣場(chǎng)半徑三公里平均商業(yè)收益率調(diào)查成交時(shí)間2004二季度2004三極度2004四季度2005一季度地段魯巷街道口魯巷街道口魯巷地大魯巷民院細(xì)分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交價(jià)格448045365200451046525300445041254200430038214000平均租金水平245253300250261310210189200195178190平均收益率%%%%注：魯巷街道口指魯巷廣場(chǎng)為首至藍(lán)星電腦廣場(chǎng)等距離分為首中尾三段魯巷地大指魯巷廣場(chǎng)為首至地質(zhì)大學(xué)等距離分為首中尾三段魯巷民院指魯巷廣場(chǎng)為首至中南民族大學(xué)等距離分為首中尾三段魯巷廣場(chǎng)半徑三公里商業(yè)平均收益率：5%六、“武漢光谷項(xiàng)目”復(fù)合商圈調(diào)研及分析武漢主要復(fù)合商圈調(diào)研及分析武漢市主要的復(fù)合商業(yè)街區(qū)為武廣復(fù)合街區(qū)，漢正街復(fù)合街區(qū)，中山大道（江漢路步行街）復(fù)合街區(qū)，中南復(fù)合街區(qū)及徐東復(fù)合街區(qū)。（一） 武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)位于武漢解放大道的武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)的形成,和武商集團(tuán)密切相關(guān)。1992年，武商集團(tuán)投資3000萬(wàn)元，完成了武漢商場(chǎng)10層新樓及5層老樓的新建與擴(kuò)建工程，成為當(dāng)時(shí)武漢市最大的購(gòu)物中心。1996年，歷經(jīng)三年建成的武漢廣場(chǎng)購(gòu)物中心正式開業(yè)。武漢廣場(chǎng)高達(dá)50層樓，總投資9億元，其中18層為營(yíng)業(yè)大樓，營(yíng)業(yè)面積8萬(wàn)平方米，是武漢商場(chǎng)的二倍多。武漢廣場(chǎng)是華中地區(qū)最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型購(gòu)物中心。開業(yè)第一年，年銷售達(dá)10億元，年利潤(rùn)達(dá)1億元，是全國(guó)綜合效益最好的單體購(gòu)物中心?！　?999年，武商集團(tuán)投資7億元興建的世貿(mào)廣場(chǎng)購(gòu)物中心開業(yè)。世貿(mào)廣場(chǎng)樓高58層，是武漢市最高的標(biāo)志性建筑。加之2000年底莊勝集團(tuán)與日本崇光百貨共同管理的武漢莊勝崇光百貨商場(chǎng)（SOGO）在此開業(yè)。由此,以武漢廣場(chǎng)為核心的復(fù)合商業(yè)街區(qū)逐步形成。2000年后，隨著相鄰建設(shè)大道金融一條街的繁榮，武廣商圈輻射范圍開始通過萬(wàn)松園路向建設(shè)大道擴(kuò)張,新世界中心成為武漢市頂級(jí)賣場(chǎng)。本商圈具體情況如下表：商圈名 武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)總商業(yè)建筑面積２５萬(wàn)平方米商圈地域分布東：青年路路口南：萬(wàn)松園路路口西：新華路路口北：友誼路前端輻射