【正文】 新項目物業(yè)接管驗收操作指引一、目的通過本指引規(guī)范新項目在竣工驗收的基礎(chǔ)上進行接管驗收的工作方法和驗收標(biāo)準(zhǔn)，及時發(fā)現(xiàn)隱患，確保接管工作的順利開展。二、適用范圍 適用于江西景夢物業(yè)管轄的所有新項目的接管驗收工作。三、職責(zé)品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)本指引的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；各物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格按有關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)進行驗收，并建立書面驗收檔案，對不合格項目向地產(chǎn)提出整改要求。四、接管驗收定義物業(yè)服務(wù)中心在接管地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)時，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主進行的驗收工作。內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。五、接管驗收流程接受地產(chǎn)《接管驗收邀請函》為盡快發(fā)揮投資效益，上海愛家集團子公司須按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，在售房合同約定入伙日期之前兩個月左右以《接管驗收邀請函》形式通知物業(yè)公司進行接管驗收。 審核接管驗收條件，及時回復(fù)是否同意接管驗收根據(jù)上海愛家集團子公司提出的接管驗收邀請，物業(yè)公司（服務(wù)中心）應(yīng)于5～10個工作日內(nèi)對該工程是否已具備接管驗收條件予以審核并記錄《新建房屋具備接管驗收條件審核單》、編制《新建物業(yè)接管驗收工作安排》，并回復(fù)是否同意接管驗收。 簽訂《新建房屋交接責(zé)任書》，簽發(fā)《驗收通知》約定驗收時間如同意接管驗收，即物業(yè)公司（服務(wù)中心）與上海愛家集團子公司簽定《新建房屋交接責(zé)任書》，并簽發(fā)《驗收通知》約定時間驗收。 組織實施接管驗收于約定的時間開始按《新建房屋驗收表》、《小區(qū)公共綠化驗收單》、《小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗收單》、《小區(qū)公共設(shè)備驗收單》所列項目進行逐項驗收，驗收周期根據(jù)建筑面積多寡和與人力情況來定，時間控制在十五個工作日之內(nèi)完成（建筑面積10萬平方米為單位）。 不合格項目的整改如驗收有不合格的項目，物業(yè)公司（服務(wù)中心）應(yīng)簽發(fā)《質(zhì)量問題整改通知單》，對所列返修項目，地產(chǎn)應(yīng)于規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復(fù)驗直至合格。一般要求在十個工作日內(nèi)完成，全部驗收工作應(yīng)控制在入伙前完成。返修復(fù)驗需由地產(chǎn)公司提出，隨時提出，隨時復(fù)驗。 驗收合格，簽署《驗收通過證明》驗收合格，物業(yè)公司（服務(wù)中心）于5個工作日內(nèi)簽署《驗收通過證明》。 辦理交接手續(xù)，簽發(fā)《接管通知》對于已簽署《驗收通過證明》的新建房屋雙方應(yīng)于規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，并應(yīng)及時簽發(fā)《接管通知》。附：新項目接管驗收流程圖六、物業(yè)接管驗收內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（一）總體資料交接產(chǎn)權(quán)資料，包括：用地批準(zhǔn)資料；項目批準(zhǔn)資料；施工許可證。技術(shù)資料，包括：（1）住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖（需有竣工章，變更情況要有標(biāo)注并和設(shè)計變更單相對應(yīng)）；（2）單位工程竣工驗收證明書；（3）地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄；（4）地下管網(wǎng)竣工圖；（5）所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單；（6）電纜鋪設(shè)記錄；（7）線路及電力電纜試驗記錄；（8）發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄；（9）電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄；（10）電氣設(shè)備絕緣檢查；（11）電氣設(shè)備送電驗收記錄；（12）防雷接地電阻檢測記錄；（13）防雷引下線焊接記錄；（14）水、衛(wèi)生器具檢驗合格證；（15）通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整記錄；（16）空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄；（17）環(huán)保達(dá)標(biāo)驗收許可證；（18）消防驗收意見書； （19）消防驗收許可證，防火監(jiān)督處驗收意見書；（20）電梯門鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器的型式試驗證書復(fù)印件；（19）房屋測繪驗收資料；（20）房屋驗收記錄；（21）綠化平面圖；（22）水質(zhì)檢驗合格證書。（二）房屋檢驗主體結(jié)構(gòu)檢驗符合工程建設(shè)主體結(jié)構(gòu)驗收程序，以房屋竣工驗收合格證明文件（政府質(zhì)量監(jiān)督部門對工程階段性的檢驗監(jiān)督文件，如樁基階段、主體結(jié)構(gòu)階段等的中間檢驗）為依據(jù)。住戶土建部分質(zhì)量和功能檢查序號檢驗內(nèi)容檢驗標(biāo)準(zhǔn)1內(nèi)墻面表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細(xì)膩，無脫皮；預(yù)留洞、槽、管道等色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；墻表面細(xì)裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。2頂棚（層高），開間尺寸 驗收標(biāo)準(zhǔn)基本同內(nèi)墻面；頂棚在平整度的基礎(chǔ)上水平，觀感質(zhì)量良好。3地坪地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂；地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm；踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎平整，分色清楚。4進戶門、電表箱門門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直；門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準(zhǔn)確。5陽臺墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染； 地坪除符合樓地面地要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂；陽臺欄桿表面無明顯凹面和損傷，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致；陽臺立管清潔無污染。6衛(wèi)生間、廚房間墻面細(xì)砂批嵌粗細(xì)一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整，找坡正確；衛(wèi)生間地面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準(zhǔn)，達(dá)到不滲不漏；各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。7門窗門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡，雙層玻璃夾層內(nèi)無灰塵和水氣，雙玻隔條橫平豎直，不翹曲；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑。8信報箱信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。9外墻墻面平整無空鼓開裂，細(xì)沙批嵌均無明顯接搓，涂料均勻，無色差，無接痕，無污染；外墻無滲漏水。10屋面各類房屋排水暢通，無積水、不滲漏；坡、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。給排水、電氣部分檢查序號檢驗內(nèi)容檢驗標(biāo)準(zhǔn)1給水管水表安裝位置正確、平整，便于抄表，給水閥門的位置準(zhǔn)確，開關(guān)嚴(yán)密、靈活；所有給水管（含熱水管）都有經(jīng)試壓報告和驗收記錄，管道無滲漏。2排水管排水管每層潔具留口位置準(zhǔn)確，廚房、～1cm， cm；檢查口位置正確，清掃方便；有灌水通球試驗無滲無漏記錄，排水通暢。3空調(diào)、雨落管按規(guī)范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一；管道支承件的間距應(yīng)統(tǒng)一，立管φ75以上的支承件間距不大于2m；雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線；所有管道不堵不漏，排水通暢。4煤氣管煤氣管明敷，~4cm。煤氣管每層加套管，套管高出地坪810 cm，安裝位置準(zhǔn)確牢固；管道安裝完畢后應(yīng)將接口和管壁清理干凈，作防腐處理。5開關(guān)、插座（含電視機、電話）線材色標(biāo)合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地為黃綠雙色線，接地接觸緊密；開關(guān)；每戶內(nèi)面板高差允許偏差5mm；；用戶箱內(nèi)標(biāo)識正確。6避雷帶有全面測試接地電阻符合設(shè)計要求阻值的檢測和驗收記錄，無明確時應(yīng)小于10歐姆。7配電箱元件齊全，接地正確，線材色標(biāo)正確，排列清楚，接觸嚴(yán)密（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）；配電箱盤面垂直。公建配套工程檢查（1）室外排水工程A．窨井布置合理，出水口四周封閉緊密，粉刷符合要求；B．各類窨井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟；C．管道應(yīng)順直且排水通暢，有閉水試驗和沖水試驗的驗收記錄；D．管路及窨井中無建筑垃圾。（2）行車道路和停車位A．行車路面應(yīng)無裂紋、脫皮、麻面和起砂等缺陷；B．行車路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通；允許偏差：縱縫20m長度內(nèi)不得大于20mm，橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mm；C．路面平整,坡度符合設(shè)計無積水現(xiàn)象；D．植草磚鋪設(shè)平整，無殘缺，無積水現(xiàn)象，檔車石和車位分線合理；E．房屋和入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（3）地彈簧無框玻璃門及地彈簧鋁合金玻璃門（單元入口、地庫通道、商鋪、辦公用房等所采用）A．驗收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)：《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB502102001），“特種門安裝工程”；B． 質(zhì)量和各項性能應(yīng)符合設(shè)計要求。檢驗方法:檢查生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證書和性能檢測報告；C． 帶有機械裝置、自動裝置或智能化裝置的特種門其機械裝置、自動裝置或智能化裝置的功能應(yīng)符合設(shè)計要求和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。檢驗方法:啟動機械裝置、自動裝置或智能化裝置觀察；D． 安裝必須牢固，預(yù)埋件的數(shù)量、位置、埋設(shè)方式與框的連接方式必須符合設(shè)計要求。檢驗方法:觀察，手扳檢查，檢查隱蔽工程驗收記錄；E． 門的配件應(yīng)齊全，位置應(yīng)正確，安裝應(yīng)牢固，功能應(yīng)滿足使用要求和各項性能要求。檢驗方法:觀察手扳檢查，檢查產(chǎn)品合格證書性能檢測報告和進場驗收記錄；F． 門的表面應(yīng)潔凈、無劃痕、碰傷；G． 安裝允許偏差和檢驗方法：項次項目允許偏差（mm）檢驗方法1門扇正側(cè)面垂直度用1m 垂直檢測尺檢查2門扇對角線長度差用鋼尺檢查3相鄰扇高度差1用鋼尺檢查4扇與圓弧邊留縫用塞尺檢查5扇與上頂間留縫2用塞尺檢查6扇與地面間留縫2用塞尺檢查（4）小區(qū)景觀A．小區(qū)內(nèi)道路平整，道板磚鋪設(shè)整齊，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，路面和綠地?zé)o積水現(xiàn)象；B．休閑娛樂設(shè)施完好；C．綠化用水試壓符合要求，水表及保護設(shè)施安裝符合要求，水龍頭處排水通暢，無積水；D．室外照明系統(tǒng)設(shè)計和施工滿足和管理需要，線路絕緣通電性能良好。路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。E．水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。F．雕塑、小品牢固，完好，安全。G．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。（5）綠化A．栽植布置：符合設(shè)計要求。B．土地平整及施肥：排水坡恰當(dāng)，無雜草根、莖，花壇施腐熟基肥。C．草坪：間鋪、點鋪草坪，大小一致、均勻，草塊與土壤密結(jié)，平整。D．切草邊：線條清晰，平順自然。E．花壇、草本地被：高矮、密度符合設(shè)計要求，株行距均勻，種植深度恰當(dāng)，根部搗實。F．定向及排列：樹木朝向的主要視線應(yīng)豐滿完整、生長好、姿態(tài)美。G．垂直度、支撐、繞桿：材料、高度、方向及位置應(yīng)整齊劃一。H．植物材料的品種、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計合同要求，提供竣工圖紙。植物材料應(yīng)有“植物檢疫表”及苗木出圃單。公共設(shè)備驗收（1）生活水泵房及相關(guān)設(shè)備設(shè)