【正文】 開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄）一、 報(bào)告摘要⒈1開發(fā)企業(yè)⒈2項(xiàng)目簡介⒈3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)⒈4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議二、 項(xiàng)目概況⒉1項(xiàng)目綜述⒉⒉2項(xiàng)目用地⒉⒉⒉⒉⒉3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r⒉⒉三、 項(xiàng)目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟(jì)分析⒊⒊⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊⒊四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析⒋1市場總體特征⒋2市場供給分析⒋⒋⒋3市場需求分析⒋⒋五、 項(xiàng)目發(fā)展定位⒌1項(xiàng)目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位⒌6客戶定位⒌7價(jià)格定位六、 營銷策略⒍1營銷策劃⒍2營銷計(jì)劃⒍3場地布置⒍4營銷費(fèi)用七、 物業(yè)管理策略⒎1物業(yè)管理的前期介入⒎2管理費(fèi)的確定⒎3具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、 項(xiàng)目可行性研究⒏1項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃⒏⒏⒏⒏、投資計(jì)劃及借款利息⒏2項(xiàng)目銷售和租貸收入測算⒏⒏⒏⒏⒏3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)⒏⒏⒏⒏⒏4項(xiàng)目不確定分析⒏⒏⒏⒏⒏5項(xiàng)目效益評價(jià)⒏⒏⒏6結(jié)論與建議一、 評估結(jié)論二、 有關(guān)說明及建議一、 報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊資本人民幣3，200萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積7，397，74平方米（指E和D型），建筑面積91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17層以下。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資：211,816,962元 項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%）；商業(yè)銷售率：100%稅后利潤54,114,992成本利潤率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV): 45,560,272動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論 本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)測的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村,東臨三星、偉易達(dá),南望旗峰山公園,西靠東城及東城汽車客運(yùn)總站，北向莞樟大道。 項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積336,088平方米,項(xiàng)目總建設(shè)用地面積280052平方米, 建筑高度控制在28層以下。 地塊形狀 地塊呈四邊形,整體形狀較規(guī)則。 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7：地塊現(xiàn)狀之一 圖圖8：地塊現(xiàn)狀之二 圖 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示: 項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m178?？偨ㄖ娣e(只指D、E型)91,968,88m178。用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70建筑密度≤29%建筑高度≤17總戶數(shù)666戶綠化率38% 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司 成立日期:一九九四年九月二日。注冊號:003153。編號:No0064908。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū)。法定代表人:朱正賢。注冊資本:3200萬元。企業(yè)類型:合作經(jīng)營(港資)。經(jīng)營范圍:建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù)。涉及許可證的項(xiàng)目憑證可許經(jīng)營).營業(yè)期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日?！　　r(shí)富花園開發(fā)有限公司的土地儲備情況：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺500畝土地本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。三、 項(xiàng)目投資環(huán)境　（１）2002年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭　　全國國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883 億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增值 52982億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增值 34,533億元，%。（２）全國地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。在２００２年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)２００３年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落２００３年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，２００３年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。２００３年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，２００３年２月１８日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理２００３年６月５日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對借款人申請個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行?！　　　　　　|莞市宏觀市場環(huán)境分析東莞市概況　　東莞位于珠江三角洲東北部，東臨惠州、博羅，南連深圳，西與番禺隔海相望，北距廣州５０公里，南距香港９０公里，地處穗深港經(jīng)濟(jì)走廊的中間，水陸交通極為便利，廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯；廣深公路貫穿其中；距廣州白云機(jī)場和深圳寶安機(jī)場都只有５０公里左右；主要港口——虎門港是國家一類口岸，對外國籍船舶開放。當(dāng)?shù)貧夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，是著名的魚米之鄉(xiāng)。同時(shí)，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。祖籍東莞的海外僑胞有２０多萬人，港澳臺同胞７０多人。優(yōu)越的人文地理環(huán)境，吸引了大批外商前來投資?！　|莞于１９８５年９月撤縣設(shè)市，１９８８年１月升為地級市，不設(shè)縣，現(xiàn)直轄３２個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。一、 政策法律環(huán)境分析從２００２年至今，國家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展：１、 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的法規(guī)l 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中國人民銀行在今年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費(fèi)貸款等條件均提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運(yùn)作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。l 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》為了貫徹落實(shí)《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》的精神，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的發(fā)展?！　⊥瑫r(shí)，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護(hù)了小業(yè)主的利益，促進(jìn)了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。２、 規(guī)范和整頓市場的法規(guī)l 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目的用地，將在全國范圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價(jià)開發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。政府在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性，加大了土地招標(biāo)行為的投機(jī)性。此政策的推出，使土地的供應(yīng)在一個(gè)公平的市場環(huán)境下，減少投機(jī)行為，促進(jìn)土地出讓市場的有序發(fā)展。l ２００３年２月１８日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。其后，國務(wù)院又在３１日召開全國進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議，新一輪土地市場的整頓啟動了，并且將加大力度。對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價(jià)出讓土地等行為進(jìn)行查處。五部委高官聯(lián)合帶隊(duì)督辦，就是要從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)管理、資金設(shè)計(jì)、干部監(jiān)督等若干方面聯(lián)手整頓土地市場，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展。l 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。l ２００２年５月，建設(shè)部頒布《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，針對因開發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛，制定出計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定了計(jì)算商品房公攤面積的辦法。３、 減輕購房者負(fù)擔(dān)，吸引消費(fèi)者購房的法規(guī)：２００２年１月，省政府公布的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價(jià)個(gè)人購買普通住宅的，％征收”。之前，％，按這一政策，個(gè)人購買普通