【正文】 本項目總建筑面積91969M2，考慮施工進度預(yù)計建設(shè)期為：前期7個月，施工期19個月，建設(shè)期共26個月。7．2．4本小區(qū)的物業(yè)管理，將開展24小時熱線投訴，由專門的人員負責(zé)，確保不漏掉任何一個投訴電話。七 物業(yè)管理策略7．1 管理費的確定（見表）單次過夜月租汽車5元10元150元摩托車1元2元40元物業(yè)管理費多層0．8元/M2商鋪1．5元/M2高層1．5元/M2別墅1．5元/M2B區(qū)陽光花房商鋪首年2．5元/M2第二年起3元/M2管道煤氣11元/M3水費居民1．6元/M3商業(yè)1．95元/M3電費住宅0．7元商業(yè)1．0元7．2 小區(qū)物業(yè)管理的特色7．2．1本小區(qū)的物業(yè)管理必須為住戶提供周到的服務(wù)。同時在裝修樣板房時還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。因此要選定符合項目定位的宣傳定位語和VI宣傳為小區(qū)作包裝宣傳，以提高一個已有一期成熟小區(qū)的升級定位和銷售氣氛。宣傳途徑◇ 橫幅、垂幅：（特點：成本低、易安裝、易損壞）◇ 鋼板+霓虹燈：（特點：成本較高、難安裝、不易損壞可做長期使用、晚上能見度高）◇ 大型噴畫：（特點：成本高、易損壞、形象塑造效果好）。再者位于時富路的項目廣告牌也應(yīng)該結(jié)合樓項目的形象，賣點重新更換。6．2．2 圍墻包裝本項目的建筑圍墻作為項目自身附帶的廣告資源，為了提高項目在本區(qū)域的檔次，應(yīng)好好的利用。展板編排更重要的是突出項目的優(yōu)點，令買家對項目更有信心并以最方便及有利擺設(shè)，縮短買家了解項目的時間作出購買決定。充氣拱門的添設(shè)；2．彩旗的添設(shè)；3．飄空氣球的添設(shè)；4．外立面整飾；5．“售樓處”標識重新設(shè)計制作。 現(xiàn)場包裝 銷售中心是買家看樓、洽談的場所，是否能有明顯的功能分隔，是否能面向目標客戶并體現(xiàn)樓盤檔次是作為一個銷售中心首當(dāng)其沖的任務(wù)。第三種方法：重新定義市場改進產(chǎn)品尾貨的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶、同時在可能的情況下對產(chǎn)品進行改進也是一個值得借鑒的好方法。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大的時期，采用密度較大的電視廣告、報紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場形象與熱度。D、公關(guān)活動活動：白領(lǐng)精英酒會時間：待定地點：項目的瑞士湖畔對象：項目附近大型企業(yè)的高級管理層、IT界的從業(yè)人員、過去積累對本項目有意向的客戶。一來解決了項目為業(yè)主的交通問題，二來有了項目的流動廣告，三來可接載看樓人士，增加了客流量。銷售中后期逐步開始提價，估計后期均價可達為2900元/㎡六、營銷策略1）首推時機的選擇東莞市房博會將會在10月份舉行，屆時東莞市所有樓盤均會參展，是各開發(fā)商展示自己實力與樓盤素質(zhì)的好時機，本項目已預(yù)定好展覽位置，一定要借房博會舉行的機會開始項目的內(nèi)部認購，內(nèi)部認購期初定為一個月，公開發(fā)售的時間由發(fā)展商解決了預(yù)售證問題后待定，但從買家的購買心理出發(fā)考慮，最佳的公開發(fā)售期應(yīng)在框架結(jié)構(gòu)達到一定的樓層。從策略上分析，采取以下策略調(diào)價有利于銷售。他們有較高的文化程度，因為我們可為買家提供信息高速公路。A、東莞知識分子、高級白領(lǐng)，約占60%B、寮步鎮(zhèn)居民，約占10% （含非寮步戶籍）C、外來港商、臺商、小企業(yè)等，約占10% （含其它鎮(zhèn)區(qū)）在松山湖科技園、東城、寮步鎮(zhèn)投資建廠的外來港臺商、小企業(yè)主等，擁有較強的購買力，對樓盤的素質(zhì)要求較高。 根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以城市白領(lǐng)房子為主的單一性開發(fā)。隨著新城市中心的建成，這一帶的市政基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，對客戶的吸引力加強，會有更多的人從鎮(zhèn)區(qū)搬來城區(qū)居住。 項目形象定位——白領(lǐng)房子時富造闡釋：將項目的優(yōu)勢挖掘，結(jié)合項目的地理位置、目標客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對項目進行度身訂做的宣傳定位。5）找對路線，迎合目標消費群 項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品，泛客戶定位 分戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略1——最大限度利用規(guī)模優(yōu)勢，以項目的成熟環(huán)境形成本地頂級的國際化生態(tài)社區(qū)。（O）1）戶型面積的優(yōu)勢項目戶型面積小，為目前市場的空白點，有利于迅速搶占市場。（T）1）莞城樓市推出量大，市場容量有限，空置率逐年提升。5）緊鄰莞樟大道和高速公路，有一定的噪音和空氣污染。（W）1）小區(qū)一期園林設(shè)計缺乏特色小區(qū)一期園林建設(shè)無主題、無特色，缺乏統(tǒng)一的視覺形象。2）規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢A、超大人工湖大手筆接近6萬m2的人工湖是目前最大賣點B、產(chǎn)品定位合適，客戶定位準確“白領(lǐng)房子時富造”將目標客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做的60100m2的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選.C、戶型間隔方正實用，通風(fēng)采光佳采用隱梁隱柱設(shè)計，實用率高達90%以上；戶型開闊，空氣對流，采光效果佳。C. 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家。f、小區(qū)配套需求——會所、運動設(shè)施、教育、商業(yè)。月）出租率國際汽車城寮步1300畝整車銷售及服務(wù)5招商中金龍汽配城萬江200間左右汽車配件及用品20招商中和生文具莞太路11300m2文具辦公用品65理想賽格電子?xùn)|城南路13000m2電腦、IT150理想（4）本項目周邊商業(yè)供給分析項目位置規(guī)模m2間隔價格（元/M2）租金（元/M2e) 總價低的獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅市場供給少，市場銷售反饋好。受大勢影響，2004年乃至近兩年，莞城的格局與態(tài)勢將全面升級，認真研究市場、研究消費者、做好產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展商將是市場的主宰，而實力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費者淘汰。以“IT產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城”，是東莞市環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化衛(wèi)星城市。全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。為進一步強化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿(mào)易城”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積3萬多畝，魚塘面積5000多畝，水果面積約1萬畝，蔬菜面積9000多畝。擁有三星集團、香港偉易達集團、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財團投資的熱點地區(qū)。東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)全市分為四大經(jīng)濟片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟片區(qū)，是外向型港口工業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū).東莞的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力.東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，.東莞市民的房屋消費觀念從過去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，置業(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面.從竣工面積增長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大.可見住宅投資的快速增長是帶動房地產(chǎn)投資增長的主要原因.東莞市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況分析 （圖） （圖）由于投資額整體基數(shù)較低，目前整體看來呈現(xiàn)無序增長的態(tài)勢.東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強.從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段.基建投資對房地產(chǎn)的拉動 （圖）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在2002年增幅最大，說明投資結(jié)構(gòu)進一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè).２００１年１１月份，國家計委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在內(nèi)的投資項目審批。３、 減輕購房者負擔(dān)，吸引消費者購房的法規(guī)：２００２年１月，省政府公布的《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價個人購買普通住宅的，％征收”。l 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強建設(shè)用地管理的通知》。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。l 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》為了貫徹落實《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》的精神，進一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進行了重新調(diào)整。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。同時，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。預(yù)計２００３年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。三、 項目投資環(huán)境?。ǎ保?002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭　　全國國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長 8%。企業(yè)類型:合作經(jīng)營(港資)。編號:No0064908。 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7：地塊現(xiàn)狀之一 圖圖8：地塊現(xiàn)狀之二 圖 項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標 根據(jù)委托方提供的資料,本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示: 項目 規(guī)劃指標建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m178。充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、品牌實力建筑公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 項目經(jīng)濟效益指標 項目總投資：211,816,962元 項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%）；商業(yè)銷售率：100%稅后利潤54,114,992成本利潤率：%財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV): 45,560,272動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結(jié)論、風(fēng)險及建議 結(jié)論 本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。開發(fā)可行性研究報告（目錄）一、 報告摘要⒈1開發(fā)企業(yè)⒈2項目簡介⒈3項目經(jīng)濟效益指標⒈4結(jié)論、風(fēng)險及建議二、 項目概況⒉1項目綜述⒉⒉2項目用地⒉⒉⒉⒉⒉3項目發(fā)展狀況⒉⒉三、 項目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟分析⒊⒊⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊⒊四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析⒋1市場總體特征⒋2市場供給分析⒋⒋⒋3市場需求分析⒋⒋五、 項目發(fā)展定位⒌1項目SWOT分析