【正文】 通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局.園區(qū)優(yōu)勢：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局，進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展.莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、才促進(jìn)了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展.（圖）四、結(jié)論市場總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時間較長，不可預(yù)期的風(fēng)險加大.◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對市場的調(diào)控較差是主要原因.◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平和風(fēng)格差異大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙.◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境設(shè)計相對過去已有很大的進(jìn)步，但消費者對此的需求卻越來越強烈，由此造成消費者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素.◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，較為傾向于大房大廳的住宅.◇ 樓盤價格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價格走勢的關(guān)鍵因素.◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，將有力帶動房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展.◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位.◇ 針對園區(qū)建設(shè)出臺的一系列政策，反映了政府對園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、.未來市場預(yù)測：◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū).◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：住宅開發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個亮點，獨立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān).◇ 未來2—5年的時間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造.◇ 外地品牌發(fā)展商開始進(jìn)入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動?xùn)|莞的整體開發(fā)水平的提高.◇ ，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟(jì)開始發(fā)揮帶動效應(yīng)，將會吸引更多開發(fā)商從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來.◇ 在新的城市化建設(shè)中，、園區(qū)優(yōu)勢及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先.總體來說，東莞未來2—3年的房地產(chǎn)行業(yè)將會呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢.“規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用. 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是東莞金十字架的交匯點。%—%，尚未達(dá)到通常的28%，使得東莞樓市的整體開發(fā)面臨空置率快速增長的壓力.小于這個比值說明政府的基本建設(shè)投資發(fā)展較快，沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙.，反之，則說明房地產(chǎn)投資會受到基礎(chǔ)建設(shè)投送的限制，不利于進(jìn)一步發(fā)展.廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。一、 政策法律環(huán)境分析從２００２年至今，國家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展：１、 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的法規(guī)l 《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中國人民銀行在今年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力提出新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。２００３年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū)。開發(fā)可行性研究報告（目錄）一、 報告摘要⒈1開發(fā)企業(yè)⒈2項目簡介⒈3項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)⒈4結(jié)論、風(fēng)險及建議二、 項目概況⒉1項目綜述⒉⒉2項目用地⒉⒉⒉⒉⒉3項目發(fā)展?fàn)顩r⒉⒉三、 項目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟(jì)分析⒊⒊⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊⒊四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析⒋1市場總體特征⒋2市場供給分析⒋⒋⒋3市場需求分析⒋⒋五、 項目發(fā)展定位⒌1項目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位⒌6客戶定位⒌7價格定位六、 營銷策略⒍1營銷策劃⒍2營銷計劃⒍3場地布置⒍4營銷費用七、 物業(yè)管理策略⒎1物業(yè)管理的前期介入⒎2管理費的確定⒎3具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、 項目可行性研究⒏1項目投資估算及資金籌借計劃⒏⒏⒏⒏、投資計劃及借款利息⒏2項目銷售和租貸收入測算⒏⒏⒏⒏⒏3項目財務(wù)評價⒏⒏⒏⒏⒏4項目不確定分析⒏⒏⒏⒏⒏5項目效益評價⒏⒏⒏6結(jié)論與建議一、 評估結(jié)論二、 有關(guān)說明及建議一、 報告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時富花園開發(fā)有限公司是香港時富集團(tuán)下屬全資企業(yè),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊資本人民幣3，200萬元。編號:No0064908。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。l 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段.基建投資對房地產(chǎn)的拉動 （圖）從竣工面積增長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大.東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)全市分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是外向型港口工業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū).全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。月）出租率國際汽車城寮步1300畝整車銷售及服務(wù)5招商中金龍汽配城萬江200間左右汽車配件及用品20招商中和生文具莞太路11300m2文具辦公用品65理想賽格電子?xùn)|城南路13000m2電腦、IT150理想（4）本項目周邊商業(yè)供給分析項目位置規(guī)模m2間隔價格（元/M2）租金（元/M2（W）1）小區(qū)一期園林設(shè)計缺乏特色小區(qū)一期園林建設(shè)無主題、無特色，缺乏統(tǒng)一的視覺形象。5）找對路線，迎合目標(biāo)消費群 項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品，泛客戶定位 分戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略1——最大限度利用規(guī)模優(yōu)勢，以項目的成熟環(huán)境形成本地頂級的國際化生態(tài)社區(qū)。A、東莞知識分子、高級白領(lǐng)，約占60%B、寮步鎮(zhèn)居民，約占10% （含非寮步戶籍）C、外來港商、臺商、小企業(yè)等，約占10% （含其它鎮(zhèn)區(qū)）在松山湖科技園、東城、寮步鎮(zhèn)投資建廠的外來港臺商、小企業(yè)主等，擁有較強的購買力，對樓盤的素質(zhì)要求較高。一來解決了項目為業(yè)主的交通問題，二來有了項目的流動廣告，三來可接載看樓人士，增加了客流量。第三種方法：重新定義市場改進(jìn)產(chǎn)品尾貨的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶、同時在可能的情況下對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)也是一個值得借鑒的好方法。6．2．2 圍墻包裝本項目的建筑圍墻作為項目自身附帶的廣告資源，為了提高項目在本區(qū)域的檔次，應(yīng)好好的利用。同時在裝修樣板房時還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。本項目總建筑面積91969M2，考慮施工進(jìn)度預(yù)計建設(shè)期為：前期7個月，施工期19個月，建設(shè)期共26個月。因此要選定符合項目定位的宣傳定位語和VI宣傳為小區(qū)作包裝宣傳，以提高一個已有一期成熟小區(qū)的升級定位和銷售氣氛。展板編排更重要的是突出項目的優(yōu)點，令買家對項目更有信心并以最方便及有利擺設(shè)，縮短買家了解項目的時間作出購買決定。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。銷售中后期逐步開始提價，估計后期均價可達(dá)為2900元/㎡六、營銷策略1）首推時機的選擇東莞市房博會將會在10月份舉行，屆時東莞市所有樓盤均會參展，是各開發(fā)商展示自己實力與樓盤素質(zhì)的好時機，本項目已預(yù)定好展覽位置，一定要借房博會舉行的機會開始項目的內(nèi)部認(rèn)購，內(nèi)部認(rèn)購期初定為一個月，公開發(fā)售的時間由發(fā)展商解決了預(yù)售證問題后待定，但從買家的購買心理出發(fā)考慮，最佳的公開發(fā)售期應(yīng)在框架結(jié)構(gòu)達(dá)到一定的樓層。 根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以城市白領(lǐng)房子為主的單一性開發(fā)。（O）1）戶型面積的優(yōu)勢項目戶型面積小，為目前市場的空白點，有利于迅速搶占市場。2）規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢A、超大人工湖大手筆接近6萬m2的人工湖是目前最大賣點B、產(chǎn)品定位合適，客戶定位準(zhǔn)確“白領(lǐng)房子時富造”將目標(biāo)客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做的60100m2的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選.C、戶型間隔方正實用，通風(fēng)采光佳采用隱梁隱柱設(shè)計，實用率高達(dá)90%以上；戶型開闊，空氣對流，采光效果佳。e) 總價低的獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅市場供給少，市場銷售反饋好。為進(jìn)一步強化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿(mào)易城”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。東莞的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力.可見住宅投資的快速增長是帶動房地產(chǎn)投資增長的主要原因.東莞市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況分析 （圖） （圖）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在2002年增幅最大，說明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè).７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強建設(shè)用地管理的通知》。同時，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。預(yù)計２００３年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7：地塊現(xiàn)狀之一 圖圖8：地塊現(xiàn)狀之二 圖 項目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料,本項目各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示: 項目 規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m178。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。經(jīng)營范圍:建造東莞時富花園商品住宅、商場及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的發(fā)展。之前，％，按這一政策，個人購買普通住宅，契稅減半征收。因為不注重基建投資，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，這對消化商品住宅產(chǎn)生直接負(fù)面影響.二、東莞市房地產(chǎn)市場特征分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析 （圖）東莞市近期商品住宅戶型主要以三房、四房為主，占到了總體的87%，主要原因是東莞本地居民以往的居住習(xí)慣和目前的經(jīng)濟(jì)收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅.2003年，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價）（不含三星），其中IT產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強鎮(zhèn)和IT大鎮(zhèn)。（2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個片區(qū)。g、距工作地的時間——30分鐘以內(nèi)。6）