【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)工作流程A1 項(xiàng)目信息收集及過濾：1公司根據(jù)每年的工作計(jì)劃時(shí)刻關(guān)注國(guó)土資源局的土地拍賣情況，對(duì)每一塊意向土地的相關(guān)資料做出詳實(shí)可靠的分析。造價(jià)控制中心在獲得土地拍賣文件后，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)核算出建安成本。開始市場(chǎng)調(diào)查（包括人口、經(jīng)濟(jì)狀況、收入來(lái)源、交通運(yùn)輸、生活設(shè)施、風(fēng)俗習(xí)慣等）。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，做出評(píng)價(jià)。認(rèn)為項(xiàng)目可行，列出可行性提綱。2財(cái)務(wù)狀況分析公司財(cái)務(wù)總監(jiān)根據(jù)公司現(xiàn)有資金及貸款能力給出分析結(jié)果3銷售前的預(yù)測(cè)銷售公司結(jié)合土地周圍的實(shí)際情況做出銷售前預(yù)測(cè)（調(diào)查與預(yù)測(cè)社會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的需求類型）。4工程可行性研究研發(fā)中心接到造價(jià)控制中心提供的可行性提綱，進(jìn)行工程可行性研究，看是否可行。5造價(jià)控制中心根據(jù)銷售公司提供的售前預(yù)測(cè)及研發(fā)做的工程可行性報(bào)告，做出項(xiàng)目可行性提議，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。A2 項(xiàng)目概念策劃：項(xiàng)目可行性提議經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，開始做項(xiàng)目概念性策劃。（必要時(shí)，可委托設(shè)計(jì)咨詢公司簽訂可行性研究合同進(jìn)行策劃。）銷售公司針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的需求類型做市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)；造價(jià)控制中心做資源調(diào)查包括人口、經(jīng)濟(jì)狀況、收入來(lái)源、交通運(yùn)輸、生活設(shè)施，風(fēng)俗習(xí)慣等；研發(fā)中心做各種規(guī)劃方案、戶型方案的對(duì)比研究。集團(tuán)技術(shù)總監(jiān)召集研發(fā)中心、造價(jià)、銷售對(duì)可行性提議進(jìn)行優(yōu)化選擇，優(yōu)選建設(shè)方案、技術(shù)方案、確定建設(shè)規(guī)模。針對(duì)研發(fā)中心所提供的多種建設(shè)方案，造價(jià)控制中心作經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)行優(yōu)化比較。報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理確定建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模。技術(shù)總監(jiān)定案項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。財(cái)務(wù)及造價(jià)同時(shí)給出資金的籌集、周轉(zhuǎn)、投資效果計(jì)算與分析數(shù)據(jù)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)由研發(fā)中心編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)公司主席審批。審批同意后辦理招、拍、掛手續(xù)。A3 土地的取得：一般通過招、拍、掛的方式 取得中標(biāo)通知書后，現(xiàn)場(chǎng)繳納一定比例的土地定金 簽訂土地出讓合同 在土地出讓合同規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金全款 稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并繳納 勘查測(cè)繪院繪制項(xiàng)目現(xiàn)狀圖和定界圖 到國(guó)土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件，確定土地面積 持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國(guó)土分局辦理土地證申請(qǐng) 填寫申請(qǐng)，與四周相鄰界指界蓋章確認(rèn) 到市房產(chǎn)交易中心測(cè)繪處重新繪制定界圖 將上述完成資料報(bào)房產(chǎn)交易中心審批1 到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取土地證A4 項(xiàng)目策劃書： 取得土地后由項(xiàng)目部組織相關(guān)人員在前期策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)施策劃。A5 土地預(yù)審 持中標(biāo)通知書和現(xiàn)狀地形圖到市國(guó)土資源局，以紅頭文形式上報(bào)申請(qǐng)，具體包括：土地位置、土地性質(zhì)、出讓土地面積、批復(fù)建設(shè)規(guī)劃建筑面積等內(nèi)容 領(lǐng)取批復(fù)A6 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)測(cè) 填寫建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響審批申請(qǐng)表，同時(shí)按申請(qǐng)表后要求備齊材料，填寫委托書，報(bào)到環(huán)境局政務(wù)大廳（投資額一千萬(wàn)元以內(nèi)在區(qū)環(huán)保局申報(bào)；投資額一千萬(wàn)元以上的報(bào)市環(huán)保局）。 環(huán)境管理處受理申報(bào)材料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察： 經(jīng)初步審查后，由環(huán)評(píng)管理處出具書面告知單，決定針對(duì)該項(xiàng)目做報(bào)告書或報(bào)告表（按建筑面積一般以10萬(wàn)平方米為界）： 建設(shè)單位委托有環(huán)境資質(zhì)機(jī)構(gòu)編制環(huán)境影響報(bào)告書或報(bào)告表： ①如做報(bào)告書→環(huán)境評(píng)估中心組織專家對(duì)該報(bào)告書進(jìn)行專家評(píng)審→提出意見進(jìn)行報(bào)告書修改→報(bào)評(píng)估中心進(jìn)行復(fù)審→（合格后）報(bào)環(huán)保局政務(wù)大廳受理→環(huán)保局出具批復(fù)意見②如做報(bào)告表→報(bào)環(huán)境局政務(wù)大廳受理→環(huán)保局出具批復(fù)意見A7 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 在規(guī)劃局報(bào)建大廳辦理。15個(gè)工作日。申領(lǐng)《選址意見書》需提交資料：申請(qǐng)書及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表、土地證明資料（附圖）、相關(guān)部門審查意見，青島市統(tǒng)一坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)狀地形圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現(xiàn)狀地形圖）。重新申領(lǐng)《選址意見書》，須提交原審查意見。領(lǐng)取批復(fù)資料：批復(fù)完成后攜帶報(bào)建卡到報(bào)建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料時(shí)請(qǐng)注意閱讀批復(fù)意見和審查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當(dāng)時(shí)報(bào)建時(shí)的附圖原件是否退還，若對(duì)批復(fù)意見有異議，則及時(shí)與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。A8 項(xiàng)目投資計(jì)劃備案或核準(zhǔn)商品房投資計(jì)劃備案：持建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、項(xiàng)目環(huán)境測(cè)評(píng)批復(fù)到市發(fā)改委投資處辦公室報(bào)件。經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房投資計(jì)劃核準(zhǔn)：持項(xiàng)目用地預(yù)審意見、規(guī)劃選址意見、項(xiàng)目環(huán)境測(cè)評(píng)批復(fù)、項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）市發(fā)改委投資處辦公室報(bào)件。報(bào)件以紅頭文形式上報(bào)，具體包括：土地位置、土地現(xiàn)狀、土地面積、建設(shè)規(guī)模、總投資、建設(shè)面積等；辦理時(shí)限：15個(gè)工作日。A9 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)① 辦理單位：XX設(shè)計(jì)院② 時(shí)間：25天A10 規(guī)劃方案評(píng)審 審批部門：一般重點(diǎn)項(xiàng)目、高層建筑及臨主要道路的項(xiàng)目規(guī)劃方案審批由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)，除上述以外的其他項(xiàng)目由各區(qū)規(guī)劃分局負(fù)責(zé)審批。 報(bào)建資料準(zhǔn)備（1） 向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報(bào)建大廳索取建筑工程規(guī)劃方案申請(qǐng)表，按照申請(qǐng)表中注明的報(bào)送資料準(zhǔn)備報(bào)建資料，報(bào)送資料中所提到的以往批文均為復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章，報(bào)送的附圖為原件（審批完畢后退還給建設(shè)單位），報(bào)建時(shí)要攜帶以往批文的原件以備規(guī)劃局查驗(yàn)。（2） 建設(shè)工程規(guī)劃方案申請(qǐng)表中報(bào)送資料第1項(xiàng)申請(qǐng)書的填寫：申請(qǐng)書要寫明項(xiàng)目位置、項(xiàng)目目前的進(jìn)展情況及將辦理的事項(xiàng)內(nèi)容，項(xiàng)目由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)審批，向市規(guī)劃局申請(qǐng)辦理，由分局審批，向分局申請(qǐng)辦理，詳見以往項(xiàng)目的申請(qǐng)書范例：①申請(qǐng)書及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表 ②《選址意見書》及附圖（大、中型臺(tái)站工程） ③相關(guān)部門審查意見 ④進(jìn)行專家評(píng)審、社會(huì)公示的項(xiàng)目，出具相應(yīng)的專家評(píng)審、社會(huì)公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍(lán)圖） ⑤報(bào)審的文件及圖紙：方案說(shuō)明、現(xiàn)狀地形圖、設(shè)計(jì)平面圖、豎向圖、環(huán)境關(guān)系圖（大、中型臺(tái)站工程）各3份，管線綜合圖6份⑥與報(bào)審文本及圖紙相符的電子文件（含地形圖）（3） 資料準(zhǔn)備完成后再按照建筑工程規(guī)劃方案申請(qǐng)表中報(bào)送資料檢查一遍，是否有遺漏的資料，若資料不齊全則不予受理報(bào)建申請(qǐng)。 攜帶準(zhǔn)備好的資料及報(bào)建卡到項(xiàng)目審批地（市規(guī)劃局評(píng)審中心）一樓報(bào)建大廳辦理報(bào)建手續(xù)。 資料上報(bào)后及時(shí)與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需該設(shè)計(jì)或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。 批復(fù)完成后攜帶報(bào)建卡到報(bào)建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請(qǐng)注意閱讀批復(fù)意見和檢查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當(dāng)時(shí)報(bào)建時(shí)的附圖原件是否退還，若對(duì)批復(fù)意見有異議，則及時(shí)與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。 辦理時(shí)限： 15個(gè)工作日A11 規(guī)劃方案審查意見書1 辦理單位：規(guī)劃局審批2 資料：（1）申請(qǐng)書及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表 （2）《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）及附圖（含控制線） （3）相關(guān)部門審查意見 （4）進(jìn)行專家評(píng)審、社會(huì)公示的項(xiàng)目，出具相應(yīng)的專家評(píng)審、社會(huì)公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍(lán)圖） （5）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)說(shuō)明、規(guī)劃總平面、豎向設(shè)計(jì)各2份，管線綜合6份）