某房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)工作流程(已修改)
2025-04-24 13:48 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)工作流程A1 項目信息收集及過濾：1公司根據(jù)每年的工作計劃時刻關(guān)注國土資源局的土地拍賣情況，對每一塊意向土地的相關(guān)資料做出詳實可靠的分析。造價控制中心在獲得土地拍賣文件后，按照規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)核算出建安成本。開始市場調(diào)查（包括人口、經(jīng)濟狀況、收入來源、交通運輸、生活設(shè)施、風(fēng)俗習(xí)慣等）。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，做出評價。認(rèn)為項目可行，列出可行性提綱。2財務(wù)狀況分析公司財務(wù)總監(jiān)根據(jù)公司現(xiàn)有資金及貸款能力給出分析結(jié)果3銷售前的預(yù)測銷售公司結(jié)合土地周圍的實際情況做出銷售前預(yù)測（調(diào)查與預(yù)測社會對項目產(chǎn)品的需求類型）。4工程可行性研究研發(fā)中心接到造價控制中心提供的可行性提綱，進行工程可行性研究，看是否可行。5造價控制中心根據(jù)銷售公司提供的售前預(yù)測及研發(fā)做的工程可行性報告，做出項目可行性提議，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。A2 項目概念策劃：項目可行性提議經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，開始做項目概念性策劃。（必要時，可委托設(shè)計咨詢公司簽訂可行性研究合同進行策劃。）銷售公司針對項目產(chǎn)品的需求類型做市場調(diào)查、預(yù)測；造價控制中心做資源調(diào)查包括人口、經(jīng)濟狀況、收入來源、交通運輸、生活設(shè)施，風(fēng)俗習(xí)慣等；研發(fā)中心做各種規(guī)劃方案、戶型方案的對比研究。集團技術(shù)總監(jiān)召集研發(fā)中心、造價、銷售對可行性提議進行優(yōu)化選擇，優(yōu)選建設(shè)方案、技術(shù)方案、確定建設(shè)規(guī)模。針對研發(fā)中心所提供的多種建設(shè)方案，造價控制中心作經(jīng)濟分析進行優(yōu)化比較。報集團總經(jīng)理確定建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模。技術(shù)總監(jiān)定案項目實施進度計劃。財務(wù)及造價同時給出資金的籌集、周轉(zhuǎn)、投資效果計算與分析數(shù)據(jù)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)由研發(fā)中心編寫項目可行性研究報告，報公司主席審批。審批同意后辦理招、拍、掛手續(xù)。A3 土地的取得：一般通過招、拍、掛的方式 取得中標(biāo)通知書后，現(xiàn)場繳納一定比例的土地定金 簽訂土地出讓合同 在土地出讓合同規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金全款 稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并繳納 勘查測繪院繪制項目現(xiàn)狀圖和定界圖 到國土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件，確定土地面積 持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請 填寫申請，與四周相鄰界指界蓋章確認(rèn) 到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制定界圖 將上述完成資料報房產(chǎn)交易中心審批1 到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取土地證A4 項目策劃書： 取得土地后由項目部組織相關(guān)人員在前期策劃的基礎(chǔ)上進行詳細(xì)的實施策劃。A5 土地預(yù)審 持中標(biāo)通知書和現(xiàn)狀地形圖到市國土資源局，以紅頭文形式上報申請，具體包括：土地位置、土地性質(zhì)、出讓土地面積、批復(fù)建設(shè)規(guī)劃建筑面積等內(nèi)容 領(lǐng)取批復(fù)A6 項目環(huán)境評測 填寫建設(shè)項目環(huán)境影響審批申請表，同時按申請表后要求備齊材料，填寫委托書，報到環(huán)境局政務(wù)大廳（投資額一千萬元以內(nèi)在區(qū)環(huán)保局申報；投資額一千萬元以上的報市環(huán)保局）。 環(huán)境管理處受理申報材料，進行現(xiàn)場勘察： 經(jīng)初步審查后，由環(huán)評管理處出具書面告知單，決定針對該項目做報告書或報告表（按建筑面積一般以10萬平方米為界）： 建設(shè)單位委托有環(huán)境資質(zhì)機構(gòu)編制環(huán)境影響報告書或報告表： ①如做報告書→環(huán)境評估中心組織專家對該報告書進行專家評審→提出意見進行報告書修改→報評估中心進行復(fù)審→（合格后）報環(huán)保局政務(wù)大廳受理→環(huán)保局出具批復(fù)意見②如做報告表→報環(huán)境局政務(wù)大廳受理→環(huán)保局出具批復(fù)意見A7 建設(shè)項目選址意見書 在規(guī)劃局報建大廳辦理。15個工作日。申領(lǐng)《選址意見書》需提交資料：申請書及規(guī)劃報建申請表、土地證明資料（附圖）、相關(guān)部門審查意見，青島市統(tǒng)一坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)狀地形圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：2000現(xiàn)狀地形圖）。重新申領(lǐng)《選址意見書》，須提交原審查意見。領(lǐng)取批復(fù)資料：批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料時請注意閱讀批復(fù)意見和審查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當(dāng)時報建時的附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。A8 項目投資計劃備案或核準(zhǔn)商品房投資計劃備案：持建設(shè)項目用地預(yù)審意見書、建設(shè)項目選址意見書、項目環(huán)境測評批復(fù)到市發(fā)改委投資處辦公室報件。經(jīng)濟適用房、普通商品房投資計劃核準(zhǔn)：持項目用地預(yù)審意見、規(guī)劃選址意見、項目環(huán)境測評批復(fù)、項目建議書（代可行性研究報告）市發(fā)改委投資處辦公室報件。報件以紅頭文形式上報，具體包括：土地位置、土地現(xiàn)狀、土地面積、建設(shè)規(guī)模、總投資、建設(shè)面積等；辦理時限：15個工作日。A9 規(guī)劃方案設(shè)計① 辦理單位：XX設(shè)計院② 時間：25天A10 規(guī)劃方案評審 審批部門：一般重點項目、高層建筑及臨主要道路的項目規(guī)劃方案審批由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)，除上述以外的其他項目由各區(qū)規(guī)劃分局負(fù)責(zé)審批。 報建資料準(zhǔn)備（1） 向市規(guī)劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程規(guī)劃方案申請表，按照申請表中注明的報送資料準(zhǔn)備報建資料，報送資料中所提到的以往批文均為復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章，報送的附圖為原件（審批完畢后退還給建設(shè)單位），報建時要攜帶以往批文的原件以備規(guī)劃局查驗。（2） 建設(shè)工程規(guī)劃方案申請表中報送資料第1項申請書的填寫：申請書要寫明項目位置、項目目前的進展情況及將辦理的事項內(nèi)容，項目由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)審批，向市規(guī)劃局申請辦理，由分局審批，向分局申請辦理，詳見以往項目的申請書范例：①申請書及規(guī)劃報建申請表 ②《選址意見書》及附圖（大、中型臺站工程） ③相關(guān)部門審查意見 ④進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖） ⑤報審的文件及圖紙：方案說明、現(xiàn)狀地形圖、設(shè)計平面圖、豎向圖、環(huán)境關(guān)系圖（大、中型臺站工程）各3份，管線綜合圖6份⑥與報審文本及圖紙相符的電子文件（含地形圖）（3） 資料準(zhǔn)備完成后再按照建筑工程規(guī)劃方案申請表中報送資料檢查一遍，是否有遺漏的資料，若資料不齊全則不予受理報建申請。 攜帶準(zhǔn)備好的資料及報建卡到項目審批地（市規(guī)劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。 資料上報后及時與經(jīng)辦人聯(lián)系，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，以便協(xié)調(diào)工作。 批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當(dāng)時報建時的附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則及時與經(jīng)辦人聯(lián)系以便盡快處理，若資料存檔后則不方便辦理。 辦理時限： 15個工作日A11 規(guī)劃方案審查意見書1 辦理單位：規(guī)劃局審批2 資料：（1）申請書及規(guī)劃報建申請表 （2）《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線） （3）相關(guān)部門審查意見 （4）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖） （5）規(guī)劃方案設(shè)計（設(shè)計說明、規(guī)劃總平面、豎向設(shè)計各2份，管線綜合6份）
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