【正文】 房地產(chǎn)資源 —— 整理資料 By：雪夜獨聽風房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準備的資料行政管理部門備注項目前期階段項目建議書（申請報告）提出項目建設的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設進度安排、效應分析。發(fā)改委（計劃局）以計劃管理為主；規(guī)劃、土地、環(huán)保、水利、林業(yè)、旅游等部門參與選址；經(jīng)濟、計劃、建設等部門參與初步設計和方案審批。項目選址方案項目核準或備案資料：申請報告、城市規(guī)劃意見、用地預審意見、環(huán)境影響評價、水土保持方案、占用林地審核、礦藏壓覆評估等＋營業(yè)執(zhí)照。設計任務書、投資計劃初步設計（建設方案）項目準備階段施工圖設計、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費證明等；辦規(guī)劃許可證：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設計圖；辦施工許可證：土地證、規(guī)劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。 建委（建設局）項目征地、報建、招標土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設等行政管理部門項目施工階段組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項（分階段）工程質(zhì)檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。建設局項目竣工驗收階段驗收、結算、備案驗收備案資料：驗收備案表、竣工驗收報告、驗收原始文件、質(zhì)量檢測證明，規(guī)劃、消防、環(huán)保驗收證明、質(zhì)量保修書。建設、規(guī)劃、消防、環(huán)保等行政管理部門資料整理歸檔建設檔案館內(nèi)部資料室產(chǎn)權登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權證資料：土地使用權證、規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收資料、面積測繪成果、消防和環(huán)保驗收證明等。房地產(chǎn)管理局 二、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解項目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部土地價值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整項目部了解項目開發(fā)成本了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況項目部了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研。項目部銷售部研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。研發(fā)部銷售部項目部工程部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方案設計和成本測算。研發(fā)部成 本控制部項目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務部各部門節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務數(shù)據(jù)項目部財務部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報方式、草擬合同財務總監(jiān)項目部財務部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。財務總監(jiān)項目部上報Lionful公司合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理財務部：協(xié)助辦理股權、增資等相關財務問題；行政辦：工商局辦理公司注冊。副總經(jīng)理項目部財務部行政辦投標摘牌投方案標項目方案確定投經(jīng)濟標確定土地上限拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納土地款、契稅、交易費等行政辦法務：合同條款的草擬和完善；財務部：提供資金。總經(jīng)理項目部財務部用地規(guī)劃許可證 準備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費等交費證明行政辦：提供土地出讓合同；財務部：提供資金繳納出讓金、交易費。項目部財務部行政辦土地確權企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審表委托工程咨詢資格機構編制《項目申請報告》研發(fā)部：協(xié)助提供相關項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機關提交申請報告項目部建設用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖交費證明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設計詳規(guī)節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同交費證明繳納土地費用建設用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權來源證明文件土地權人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相關證明資料。規(guī)劃設計階段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部項目部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊競爭性樓盤詳細調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向等針對重點商家，進行專向訪談，同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證。商 業(yè)運營部研發(fā)部銷售部項目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關信息重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向。項目定位公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)運營部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商 業(yè)運營部銷售部市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位依據(jù)控規(guī)指標，提出產(chǎn)品類型建議，完成項目定位工作 商業(yè)運營部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟測算逐步細化成本測算及利潤率分析，進行現(xiàn)金流測算財務總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃：■ 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃；■ 研發(fā)、商業(yè)：結合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議；■ 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目考核指標初定：■ 組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求資金流：■ 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃；■ 項目：制訂配套費及土地款支付計劃。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設計階段設計前期工作明確產(chǎn)品設計思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見。研發(fā)部銷售部成 本控制部工程部商 業(yè)運營部設計院初步選擇明確設計單位選擇標準，了解相關設計院的價格行情。必要時，對設計單位進行實地考察制定設計組織計劃方案設計組織方案、規(guī)劃設計院選擇與合同簽訂法務：合同文本審核成本：設計費用審核設計任務書與相關技術指標初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標；工程：參與制定交工標準，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見。規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。營銷：結合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提出建議；工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見；項目：提供各項配套費用標準。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預審彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）研發(fā)：負責提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見詳細性規(guī)劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市政府研發(fā)：負責提供圖紙建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標，逐步深化、細化。各部門結合項目實際，從不同角度提出合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)：負責提供圖紙建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙景觀概念方案設計及確定各部門結合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設計方案提出合理化建議。節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī)劃設計階段項目指標確認項目成本