房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式(已修改)
2025-06-30 13:14 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式！1. 招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭(zhēng)議。問題1：土地閑置費(fèi)問題。（國稅函【2010】220號(hào)、國稅發(fā)【2009】31號(hào)）問題2：契稅問題。財(cái)稅【2004】134號(hào)、國稅函【2009】603號(hào)（一級(jí)開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問題很嚴(yán)重。問題4：返還的土地出讓金問題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【2009】87號(hào)文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？問題5：以地補(bǔ)路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）2. 不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）例如：某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步，國家將土地收儲(chǔ)，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅（國稅發(fā)[1993]149號(hào)文件、國稅函【2008】277號(hào)文件、國稅函【2009】520號(hào)文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財(cái)稅【2006】21號(hào)文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】118號(hào)文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇）第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時(shí)，政府出讓土地，沒有任何稅費(fèi)。第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤(rùn)分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成?？偨Y(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。3. 購買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目）買方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號(hào)）。注意問題： （一）、差額征收營業(yè)稅（財(cái)稅【2003】16號(hào)）如果是招拍掛拿下的土地，賣地時(shí)是否允許營業(yè)稅差額征收？（國稅函【2005】83號(hào)，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號(hào)、桂地稅發(fā)【2009】185號(hào)）如果是購入爛尾樓，裝修后
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