房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式-全文預(yù)覽
【正文】 某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。情況描述：由于開發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式，以便將來靈活處置。第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。 投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號(hào)文件。操作模式：甲公司直接將乙公司吸收合并；（財(cái)稅【2009】5財(cái)稅【1995】48號(hào)、國稅函【2002】165號(hào)、財(cái)稅【2008】175號(hào)、財(cái)稅【2003】183號(hào)） 12個(gè)月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。根據(jù)中港協(xié)定，如果不動(dòng)產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。（二）操作模式：維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付。則第一步投資的時(shí)候，可以按照3億元投資，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。（財(cái)稅【2009】59號(hào)文件第七條第三款）；（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。在境外避稅港先建立全資子公司； 該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對(duì)方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。購買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)果釀成大問題。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。 4. “購買股權(quán)”將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。注意問題： 總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【2009】87號(hào)文件。（國稅函【2010】220號(hào)、國稅發(fā)【2009】31號(hào)）問題2：契稅問題。問題1：土地閑置費(fèi)問題。問題4：返還的土地出讓金問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號(hào)）。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號(hào)；土地增值稅：國稅函【2010】220號(hào)；3企業(yè)所得稅；個(gè)人所得稅（財(cái)稅【2005】45號(hào)；契稅：財(cái)稅【2005】45號(hào)（四）
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