房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之拿地階段(已修改)
2025-05-10 08:22 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之拿地階段從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加等地方稅收（費(fèi)）。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側(cè)重點(diǎn)，筆者以房地產(chǎn)開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，以供納稅人參考。 一、拿地階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，通過(guò)各種途徑獲得國(guó)有土地使用權(quán)，涉及到的地方稅種主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 ?。ㄒ唬┢醵? 直接取得國(guó)有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個(gè)人。即境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體、其他組織和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及其他個(gè)人為契稅的納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，通過(guò)各種方式直接取得國(guó)有土地使用權(quán)，必然發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務(wù)人。 征稅范圍 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第二條規(guī)定可知，國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股的；以獲獎(jiǎng)、預(yù)購(gòu)、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無(wú)形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓、受讓、抵債、接受投資、受贈(zèng)等直接取得土地使用權(quán)，就屬于契稅的征稅范圍。 計(jì)稅依據(jù) 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)》（財(cái)稅字[1998]96號(hào)）第一條關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問題規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）第四條第（一）款及《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱細(xì)則）第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 ?。ㄒ唬┮詤f(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 （二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]603號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問題的請(qǐng)示》（京地稅地[2009]124號(hào)）的批復(fù)如下：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 因此，從上述文件來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)： 第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息，如國(guó)稅函[2002]1094號(hào)規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國(guó)稅函[2004]322號(hào)規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對(duì)價(jià)，計(jì)稅依據(jù)則為作價(jià)出資額。 第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]436號(hào)）對(duì)北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問題的請(qǐng)示》（京地稅地[2005]166號(hào)）的批復(fù)規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 間接取得土地的契稅問題 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，通過(guò)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合
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