某大廈項目營銷策略報告之銷售篇(已修改)
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【正文】 23 / 23同德◎天橋大廈營銷策略報告之銷售篇提交時間:2004年6月12日目錄第一部分：湘天橋現(xiàn)有的商鋪調(diào)查分析……………………………………3一、整體情況綜述……………………………………………………………………4二、超市、百貨專業(yè)市場調(diào)查………………………………………………………4第二部分：銷售形勢分析及競爭突破口……………………………………8一、湘天橋商鋪銷售形勢分析………………………………………………………8二、項目銷售形勢分析………………………………………………………………8三、項目競爭突破口分析……………………………………………………………9第三部分：商場銷售平面分割………………………………………………10一、商城銷售平面圖分割……………………………………………………………10二、商場鋪位平面分割與銷售的相關(guān)聯(lián)系………………………………………10第四部分：商場定價及銷售策略………………………………………………11一、項目銷售樓層……………………………………………………………………11二、項目價格體系……………………………………………………………………11三、銷售策略…………………………………………………………………………11第五部分：目標投資客分析……………………………………………………13一、目標投資客地域分析……………………………………………………………13二、目標投資客類型分析……………………………………………………………14第六部分：銷售整合推廣策略………………………………………………15一、推廣主題及賣點…………………………………………………………………15二、立體推廣組合……………………………………………………………………15三、售樓處的包裝……………………………………………………………………16第一部分：湘天橋現(xiàn)有商鋪調(diào)查分析一、整體情況綜述1）、湘天橋商業(yè)街概述：湘天橋商業(yè)街是石峰區(qū)的老商業(yè)區(qū)，經(jīng)過多年消費行為的積累，該街已成為居民近距離消費的首選地段。整個商業(yè)街商業(yè)氛圍濃厚，人流密集，共有街鋪約有300多家，總經(jīng)營使用面積約8000平米左右，業(yè)態(tài)主要為商貿(mào)蔬菜、餐飲、日用百貨、服裝、家具等，同時湘潭步步高連鎖超市的入駐，更是大大滿足了該地區(qū)居民的消費需求，增強了人氣。然而由于歷史原因，該地區(qū)商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出雜、散、亂的特點。在全市大型、專業(yè)商業(yè)樓盤投資進行得如火如荼之際，這里的商機似乎還沒有得到較大限度的發(fā)掘。以下是現(xiàn)有各商鋪的主要情況：2）、湘天橋商業(yè)街業(yè)態(tài)比例：（附圖）湘天橋商業(yè)街涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)近40種左右，其中主要有餐飲18家、蛋糕西餅6家、電腦服務(wù)6家、服裝17家、家用電器8家、建材6家、美容美發(fā)29家、內(nèi)衣5家、皮鞋14家、日用百貨41家、攝影服務(wù)6家、食品8家、水果7家、通信7家、圖書音像9家、文具6家、休閑娛樂15家、醫(yī)藥8家等18類。3）、湘天橋商業(yè)街租金水平：（以使用面積計算）湘天橋商業(yè)街租金水平在20—146元/m2月之間，且以步步高百貨為核心，距離核心的遠近對租金水平起到?jīng)Q定性作用。同時個別街鋪帶二層，但二層一般不計算租金。地段面積（使用面積）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）最好地段（步步高正對面）15m22200146偏好地段（步步高斜對面）20120060偏好地段（化校對面）80360045偏差地段（湘天橋商貿(mào)城）3090030偏差地段（湘天橋商貿(mào)城）3070023二、超市百貨、專業(yè)市場調(diào)查：湘天橋商貿(mào)城1）、湘天橋商貿(mào)城概述：湘天橋商貿(mào)城位于天橋街，由小商品市場、服裝市場、菜市場三部分組成，總規(guī)模近7000平米，除菜市場外，小商品市場和服裝市場總規(guī)模約6000平米，共有鋪位約190間，在原有市場的基礎(chǔ)上進行全面裝修，于2003年10月份正式開業(yè)，承租率近95%，承租情況較好，主要立足于周邊居民消費，經(jīng)營狀況一般。——小商品市場：主力鋪位：——（使用面積）通道：主通道3M，——服裝市場：主力鋪位：——（使用面積）通道：主通道：3M，2）、湘天橋商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)態(tài)：——小商品市場：（附圖）小商品市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在飾品、小百貨、小家電、文具、音像、皮具等，其中飾品16家、小百貨8家、小家電8家、文具5家、
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