【正文】 星海遠(yuǎn)航大廈項目提案 2023年 8月 23日 目錄 ?第一部分 :項目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項目市場概況 ?第三部分 :項目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項目價格定位 一 項目區(qū)位概況 本項目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口 ,屬于合肥市廬陽區(qū)。該區(qū)是以合肥市老城區(qū)為主體，輻射發(fā)展的一個大區(qū)，為合肥市城市的核心區(qū)，是全省政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，本區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，形成了兩大房地產(chǎn)板塊：一環(huán)路與環(huán)城路板塊及廬陽開發(fā)區(qū)北部主團。 本項目位于合肥市一環(huán)線內(nèi)，規(guī)劃中的沃爾瑪超市近在咫尺。一環(huán)路交通便捷，擁有十多條公線路。項目周邊擁有大量的房地產(chǎn)住宅項目以及財富廣場等辦公類項目，隨著周邊項目的不斷交付使用，本區(qū)的人流、物流、信息流將不斷提高和發(fā)展，依托本區(qū)塊原有經(jīng)濟基礎(chǔ)，本區(qū)塊將成為合肥市又一經(jīng)濟領(lǐng)袖區(qū)。 二 項目的工程概況 ? 設(shè)計概況 本項目建筑由 1幢獨立樓宇組成，項目建設(shè)配套有一個大型地下車庫。以塑造區(qū)域標(biāo)志性建筑為設(shè) 計原則，力求與眾不同?？傮w形 象設(shè)計給視角帶來了強烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標(biāo)志性建筑 的魅力。 ? 建筑概況 項目用地面積 ㎡ ， 總建筑面積 18120㎡ ， 地上建筑面積 15350㎡ ， 地下建筑面積 2770㎡ ， 項目容積率 ， 綠地率 % 。 目錄 ?第一部分 :項目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項目市場概況 ?第三部分 :項目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項目價格定位 合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 A、合肥市的寫字樓市場的發(fā)展時間不長，但是起點較高，發(fā) 展也是極為迅速。可以說在 2023年之前，合肥市真正意義 上的純辦公寫字樓幾乎沒有。以為在這之前的相當(dāng)長一段時 間里，合肥有很多公司的辦公場所都在一些小區(qū)，或是臨街 的商業(yè)用房，或一些商住樓，寫字樓都被這樣的場所代替， 而面向市場供應(yīng)的純辦公寫字樓很少。 B、 2023年，天徽大廈和財富廣場的相繼推出，宣告了合肥 市寫字樓市場的正式啟動。也許是眾多開發(fā)商同時看到了 寫字樓的市場潛力，紛紛投資興建寫字樓項目，寫字樓數(shù) 量迅猛上升。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達 平方米，占非住宅總量的 %，占非住宅總銷售量的 %。寫字樓市場開始進入繁榮發(fā)展期。 C、 0 05和 06年推出市場的寫字樓項目曾出不窮，如萬通 大廈、天怡商務(wù)中心、安徽國際商務(wù)中心、 CBD中央廣場、 香港廣場、新都會 環(huán)球廣場、中環(huán) 國際廣場、恒豐大廈、 旺城國際等。這些寫字樓的推出使得合肥市的寫字樓供應(yīng) 量迅速飽和，甚至出現(xiàn)了一定比例的的空置。寫字樓市場 的發(fā)展趨于平靜，開發(fā)商對于寫字樓的投資也趨于理智。 合肥寫字樓的發(fā)展特點 首先從地域特征上看，合肥寫字樓區(qū)域集中化已非常明 顯。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點以推行 地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認(rèn)可。 2023年合肥市推出 6 幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長江路華僑飯店地 塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟大廈總部，新城國際，天徽廣場，綠地 藍(lán)海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固 定高級地段供應(yīng)水平。 其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔， 5A級的寫 字樓頻頻推出。自從 2023 年以來合肥房產(chǎn)市場波瀾起伏，寫 字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高，包 括高效性、先鋒性、展示性、 24 小時、技術(shù)化、年輕化、多 樣化等。合肥商務(wù)辦公需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次 為地域交通，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周 邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了合肥 今后開發(fā)的寫字樓會產(chǎn)生個性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向。 再次從市場供求來看，合肥市的寫字樓市場的發(fā)展速度驚人。 隨著合肥城市化進程的加速，合肥城市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第 三產(chǎn)業(yè)為主，合肥寫字樓的需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景 看好。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，合肥寫 字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、 豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目沒有細(xì)分 客，不考慮錯位競爭，寫字樓市場出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn) 象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界 500強在合 肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地 塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。 合肥市寫字樓市場發(fā)展前景與趨勢 ? 隨著合肥經(jīng)濟的迅速起飛，寫字樓市場也開始迅速騰飛。寫字 樓市場的供應(yīng)量在短短的幾年時間里就從短缺變成了飽和。寫字樓 的銷售也隨之進入了平淡期。從 2023年到 2023年，三年內(nèi)共有超 過 200萬平方米的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新寫字樓 上市的總和；其中合肥政務(wù)文化新區(qū)將占大量，該區(qū)由 0 06兩 年間共推出 3幅用地，合計 300多畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到 100萬平 方米左右。 2023年注定將是合肥市寫字樓進入新一輪供應(yīng)的高峰 期，市場競爭也將日益激烈。 合肥市辦公類商品房近期銷售情況 ?經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時期，合肥市近 期寫字樓的銷售速度趨于平緩。我們從合肥 市 2023年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù) 據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場狀況。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價格分析 02023400060008000十月份十一月份十二月份十月份 3977 4820 3567 2725 3078 0 6482 3502十一月份 4441 2536 2885 3133 3087 4504 4448 3823十二月份 3400 3507 4368 3287 3198 4460 0 3791蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū) ? 圖 1： 2023年 4季度合肥市辦公類商品房銷售均價圖（單位：元 /㎡ ） ?從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價格相對較高，但幾個開發(fā)區(qū)的寫字樓價格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。政務(wù)區(qū)由于近幾年的人氣突升，寫字樓的價格也是隨之猛漲，其價格之高預(yù)期目前的地區(qū)人氣狀況形成了較大的反差，這也可以看出寫字樓具有較大的投資性。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析 ? 圖 2： 2023年 4季度合肥市分區(qū)辦公類商品房銷售套數(shù)圖（單位：套） 020406080100十月份十一月份十二月份十月份 5 27 10 6 4 0 18 30十一月份 22 52 8 1 2 1 10 49十二月份 1 87 3 20 3 2 0 34蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)?四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽區(qū)和新站區(qū)。廬陽區(qū)的寫字樓基本上集中在合肥的老城區(qū)，而新站區(qū)近幾年發(fā)展迅速，周邊的配套也相對比較成熟，形成了自己的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)，這一地區(qū)的寫字樓銷售狀況較好，也說明寫字樓對于地段位置的依賴性較強。高新區(qū)和經(jīng)濟區(qū)等距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地段銷售狀況則比較一般。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析 ? 圖 3： 2023年 4季度合肥市辦公類商品房銷售面積圖（單位：平方米） 0202340006000800010000十月份十一月份十二月份十月份 4319 1584 0 7481 2463十一月份 7544 3428 3394 4033十二月份 8412 2677 701 628 0 4779蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)