康橋老街項目企劃推廣報告(已修改)
2025-08-13 21:14 本頁面
【正文】 康橋老街項目企劃推廣報告壹 競爭分析一、 中低價房總體供應(yīng)量 、供應(yīng)量面積：年本市竣工的萬套共計萬平方米的新建住宅中，單套面積在平方米以下的住房僅占％，至平方米的住房占％，至平方米的住房占％，平方米以上的住房占％。單套面積在平方米以上的超過。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃。價格：年月上市新盤中，元以下占，元以上占；今年一月份上市的新盤中，元以下為零，元以上占，較去年同期上升；而元以下，較去年同期下降。三月份共上市新盤個，其中每平米元以下的樓盤上市量為零。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍。分布：目前市場上平價房源大多數(shù)在外環(huán)線附近，浦東三林附近有兩個，方位就在外環(huán)線邊上，閔行區(qū)的平陽基地也在外環(huán)線邊上；徐匯區(qū)的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭鎮(zhèn)。除此之外的單價在元左右的平價房也只能在浦東的張江、川沙、南匯；寶山區(qū)的北邊；嘉定區(qū)的豐莊甚至于江橋等地。殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟。殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭。、需求依據(jù)年上海統(tǒng)計年鑒的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海低收入至中等偏上收入家庭的年支配資金大約在萬元之間，而按照“倍房價收入比”來計算的話，上海絕大多數(shù)家庭所能承受得起的房價只是萬之間。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧。上海市每年要動遷萬戶居民，需要住房萬平方米（這還不包括非動遷性質(zhì)的中低收入家庭對平價房的需求量）。有關(guān)專家預(yù)測，未來幾年內(nèi)低價房的市場需求量每年約為萬平米上下。去年年內(nèi)開工的萬平米重大配套商品房，仍無法滿足中低收入家庭的需求。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒。、分析 不能只考慮單價和總價的絕對值。單從供需來看，中低價房供應(yīng)量遞減，需求量遞增，但同樣要考慮地域因素，對中低價房的消費群來說，地域的主要意義在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是與價格同樣重要的影響下單的決定性因素。也就是說雖然理論上消費者只能承受萬左右的總價，在實施購買行為時，他可能會采取其他融資渠道購買高于該價格的物業(yè)，原因是有著更為有利的交通和生活配套以及投資前景。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點。 謀求最快的去化速度。從奧園、萬科假日風(fēng)景、萬科四季花城等較成功的項目運做來看，其銷售速度極快，基本上都是開盤即完成銷售，但開發(fā)節(jié)奏較慢，一期和二期之間的推出間隔都在在半年到一年左右，因此從平均銷售速度來看并不算快，在進行了充分的售前客戶積累之后才有開盤當(dāng)日火爆的認購場面，結(jié)合本項目，要實現(xiàn)每月套左右的銷售，須在整個上海房地產(chǎn)市場上有較高的樓盤知名度和美譽度，形成獨特鮮明的個案特色，從目前來看，主要是總價單價，和項目創(chuàng)意。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹。 盡可能地去化抗性。 從目前來看，本案主要抗性在于生活配套和交通。建議在銷售開始之前落實兩點，一是確定主入口北側(cè)商業(yè)——加強型超市的招商；二是一期業(yè)主入住以后，開通直達龍陽路地鐵站的小區(qū)巴士。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍。二、 相關(guān)競爭個案列表項目名稱項目規(guī)模項目價格主力房型物管費用銷售狀況萬科四季花城一期萬㎡元㎡㎡兩房㎡三房售推套售完上海萬里城總建筑面積萬平米東珂明倫苑萬平米元㎡㎡兩房㎡三房元㎡月套，銷售以上中建花園萬平米元㎡㎡兩房㎡三房未確定預(yù)計年底開盤浦發(fā)中學(xué)對面廣德苑（豐莊）萬平米元㎡元㎡月年月開盤已售完金都花好悅園萬平米元㎡均價㎡兩房㎡三房元㎡月年月開盤 已售完莘閔榮順苑幢小高層幢多層元㎡均價㎡兩房㎡三房元㎡月（多）元㎡月（高）一期售完，二期下半年開盤水景豪園萬平米元㎡均價兩房兩衛(wèi)元㎡月（小高層）金和佳園（外高橋附近）萬平米元㎡均價㎡兩房㎡三房元㎡月左右未開盤貝越流明新苑萬平米元㎡均價㎡三房元㎡月已售完三、 主要競爭對手鎖定 萬科四季花城位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)，總規(guī)模萬平米，一期萬平米，年月交房，以多層為主，兼有少量小高層。首批推出多層公寓兩百套開盤當(dāng)日已全部訂完，預(yù)售價格在元平米，房型有平米兩房，平米三房等。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈。 三林動遷基地位于浦東三林地區(qū)，總規(guī)模約萬平米，以經(jīng)濟實用房型為主，動遷房價約元平米，商品房價約在元平米左右?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧。四、 競爭優(yōu)劣勢 與萬科四季花城相比項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢： 單價和總價優(yōu)勢。萬科產(chǎn)品總體定位較高，單價高出元平米左右，總價高出萬元左右，認購門檻相對較高。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買。 文化樓盤形象優(yōu)勢。項目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費者感性共鳴。區(qū)位優(yōu)勢。康橋由于眾多別墅樓盤的先期開出以及世博會概念，地域形象良好，相反寶山卻因為有寶鋼等大型重工業(yè)企業(yè)區(qū)域形象相對較差。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇。劣勢： 品牌劣勢。萬科品牌定位城郊中檔住宅物業(yè)，在中青年消費群體當(dāng)中有相當(dāng)影響，萬科物業(yè)在國內(nèi)良好的服務(wù)形象成為眾多客戶選擇的其樓盤的利點之一。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫。 規(guī)劃劣勢。目前該區(qū)域有地鐵一號線延伸段、明珠線延伸段、中環(huán)線在建，未來交通便利。本項目從現(xiàn)有規(guī)劃上交通優(yōu)勢不大。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報。 與三林動遷基地相比的動遷優(yōu)劣勢優(yōu)勢： 品牌優(yōu)勢。綠地集團在上海的高知名度，多個大型高檔樓盤開發(fā)經(jīng)驗將增加客戶對項目的信任感。 文化樓盤形象優(yōu)勢。項目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費者感性共鳴。 三林動遷房雖然價格低（與項目售價基本相當(dāng)），但購買條件審核嚴格，會將很大一部分有購買力的客戶拒之門外，假如作為商品房出售，價格則較項目高出元平米左右。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛。劣勢： 生活配套劣勢。三林區(qū)域交通、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等生活配套要明顯優(yōu)于本案。 世博會影響。三林區(qū)域距世博會址更近，發(fā)展前景、升值潛力要優(yōu)于本案。 與中建項目的優(yōu)劣勢優(yōu)勢： 時間優(yōu)勢。本案推出的時間比中建項目早近半年，贏取了時間 規(guī)模和產(chǎn)品優(yōu)勢。本案規(guī)模是中建的一倍，產(chǎn)品形態(tài)的獨特性也是一大特色劣勢：地段劣勢：中建項目在外環(huán)線內(nèi)，對面為浦發(fā)中學(xué)，比本案較有地段優(yōu)勢貳 客戶定位一、 主力客戶 地域主要來自盧灣、黃浦
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