【正文】 【中海名城】項(xiàng)目策劃書 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 書1. 項(xiàng)目概況 地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場(chǎng)路西延線和體育公園。項(xiàng)目所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十年建設(shè)，該區(qū)形成了一區(qū)多園的管理模式，初步形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活配套設(shè)施?！局泻Ｃ恰康拈_發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白。 項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境項(xiàng)目用地的西北部現(xiàn)在是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在生產(chǎn)；用地的北面（即紫荊西路北側(cè)）有倍特幼兒園（對(duì)外接收學(xué)生）、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（含小學(xué)、初中及高中部）、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；用地東側(cè)的肖家河神仙樹段目前尚未整治（位于高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可），枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需要拆遷，根據(jù)用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年9月30日前完成首期用地的拆遷并交供我司約100畝土地。南面：規(guī)劃路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)計(jì)劃；體育公園正在建設(shè)中。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約150米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31日前完成該路段的建設(shè)并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中。紫荊西路北側(cè)的倍特小區(qū)除“金葉苑”（）外已全部建成并已入伙。東面：元華路已形成并通車，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路（長約200米）。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理（包括其兩側(cè)各寬5米的防護(hù)綠地建設(shè)）。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）位于該路的北段。元華路東側(cè)有部分舊房（已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)），【中海名城】隔元華路與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點(diǎn)。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。 交通狀況及市政建設(shè) 交通狀況●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國防樂園，停靠神仙樹公交車站；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場(chǎng)后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運(yùn)站?！裼玫刂苓叺缆吠〞?，駕車出行可以很方便地到達(dá)市中區(qū)、火車南站、機(jī)場(chǎng)、樂山、峨眉山、雅安等地。出地塊后延高新大道向北穿過二環(huán)路（距離地塊兩分鐘路程）和一環(huán)路（距地塊四分鐘路程）可便利達(dá)到市中心內(nèi)各地（十五分鐘到華西醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達(dá)天府廣場(chǎng)）。成雅、成樂及機(jī)場(chǎng)高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機(jī)場(chǎng)，五十分鐘內(nèi)可到樂山，交通極為便利。 市政建設(shè)高新區(qū)通過十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。但具體到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來說并不完善，需要由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間及內(nèi)容要求及時(shí)配套到位。目前狀況如下：● 給水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ300供水管線，高新大道現(xiàn)有Φ600供水管線，元華路的北段已埋設(shè)Φ300供水管線。● 污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ800污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有Φ800污水管線?！?雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ1200雨水管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有Φ1200雨水管線。 ● 供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有10千伏架空供電線路，高新大道現(xiàn)有10千伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無供電線路。● 燃?xì)馇闆r：紫荊西路上無燃?xì)夤艿?，高新大道西?cè)現(xiàn)有Φ159天氣氣管道且在東側(cè)有預(yù)留接口?！?供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。● 電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營業(yè)廳，；高新大道已埋設(shè)光纖電纜。 肖家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃● 源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流形成肖家河。分支處有鐵欄過濾漂浮垃圾，欄后有一水閘，控制肖家河水量。從水閘處了解及堤上水紋高度，● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因?！?水量：肖家河河道寬約10米，河堤寬4~7米，堤高一般在4~，從河堤水紋線看。每年5~10月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹段水流較急，河水無臭味；11月至次年4月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹段水流緩慢，河水臭味明顯?！?高新區(qū)管委會(huì)為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計(jì)劃對(duì)肖家河神仙樹段進(jìn)行徹底治理，并已經(jīng)在高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)形成了約1KM的示范段，神仙樹段的河道治理會(huì)在2001年3月份完成。按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長約900米、80米寬（防護(hù)綠地寬5米+河道寬10米+防護(hù)綠地寬5+公園60米）的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。河堤設(shè)計(jì)成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠化小環(huán)境，肖家河神仙樹段將徹底整治。 項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r； “九五”末實(shí)現(xiàn)GDP100億元；工業(yè)總產(chǎn)值200億元（現(xiàn)有外資企業(yè)240多家，高新技術(shù)企業(yè)275家，年產(chǎn)值過千萬元企業(yè)70多家，過億元企業(yè)20家。區(qū)內(nèi)目前人口約20萬）；2010年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)GDP450億元，工業(yè)總產(chǎn)值1050億元，建成中國重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國西部經(jīng)濟(jì)的高地，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢(shì)分析，西安、成都、重慶將是重點(diǎn)和快速發(fā)展的區(qū)域，針對(duì)成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。在人才戰(zhàn)略上，從2000年7月起，進(jìn)入成都高新區(qū)企業(yè)博士后科研工作站工作的博士，兩年將獲得10萬元的政府補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。高新區(qū)每年還將拿出300萬元?jiǎng)?chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)基金獎(jiǎng)勵(lì)有突出貢獻(xiàn)的各類人才。在戶口、職稱評(píng)定及稅收政策等方面也將對(duì)引進(jìn)的高級(jí)人才大開“綠燈”。據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)工作的餓高級(jí)人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學(xué)即享受區(qū)內(nèi)戶籍待遇。戶口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級(jí)人才，在高新區(qū)工作滿一年即可申報(bào)專業(yè)技術(shù)職稱，不受工齡、出國前職稱和任職時(shí)間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級(jí)人才取得突出業(yè)績(jī)者可破格申報(bào)高一級(jí)職稱，不受學(xué)歷、資歷、任職時(shí)間限制。高新區(qū)財(cái)政每年拿出100萬元作為高級(jí)人才創(chuàng)辦企業(yè)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)（留學(xué)人員、博士另有渠道），每年拿出300萬元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中貢獻(xiàn)突出的高級(jí)人才。其所獲獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或投資新辦企業(yè)的，免征個(gè)人所得稅。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個(gè)人所得稅起點(diǎn)按境外人員對(duì)待，入?yún)^(qū)定居者其出國前工齡和回國后的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限合并計(jì)算。進(jìn)入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研工作站工作的博士，高新區(qū)管委會(huì)每年給予每人補(bǔ)助5萬元（共兩年），由其個(gè)人自行支配。據(jù)最新了解，39家博士公司已入住高新區(qū)。這些博士中包括一名中國工程院院士、一名美國科學(xué)院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國歸來的留學(xué)生。2．成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，%，%。,%，%。2000年1—，同比增長34%，%，%。1999年 新開工總規(guī)模中，住宅面積為460萬平方米，%；，%。，%。其中，%(在住宅銷售面積中,，%，%；別墅、%)；，%；，%。個(gè)人購房大幅上升是99年房市最顯著特點(diǎn)，%，%。，%，%。2000年7月市統(tǒng)計(jì)局對(duì)成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費(fèi)狀況等進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示：%，即9萬家庭打算購房。，；，%，%；，%，，比1999年同期（）%，%。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)，其空置率則較低。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。從近期成都市2000年房地產(chǎn)交易會(huì)看：2000年成都夏季房地產(chǎn)交易會(huì)首日共成交各類房屋1073套，面積11萬平方米。為期7天的交易會(huì)上，。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會(huì)之最。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)成都商品住宅將是房地產(chǎn)發(fā)展主流，而且住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是最為激烈的。預(yù)計(jì)成都市的住宅市場(chǎng)會(huì)有以下幾方面的發(fā)展趨勢(shì)：價(jià)格的兩級(jí)分化將加劇，高檔精品住宅和低價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤可能會(huì)成為市場(chǎng)的主流。主要表現(xiàn)在：高檔精品住宅能滿足市場(chǎng)高收入者，而低價(jià)樓盤面向廣大中低收入人士，潛力巨大。2000年1月成都市住宅項(xiàng)目綜合價(jià)格2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價(jià)格水平相比略有上升。中高檔住宅的戶型面積將會(huì)有所下降，平面設(shè)計(jì)更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價(jià)格適中，“價(jià)廉物美”是銷售成功的關(guān)鍵。相同面積的房屋，用戶更多選擇錯(cuò)層式，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分離和豐富的空間感，如“新綠季節(jié)”推出兩室和三室的房屋在戶型平面上，既有躍式的功能， m的層高；“麗陽天下”推出的全躍層小戶型商務(wù)式公寓，為客戶提供了不同層高的空間，氣派而不浪費(fèi)。住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴(yán)謹(jǐn)、周到、方便。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問題。小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越受到重視，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。特別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資大，周期長，規(guī)模和品牌對(duì)房屋預(yù)售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，發(fā)展水平將迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)”。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價(jià)4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等（售價(jià)在3300元/ m2以上）。列表如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型占地面積（畝）建筑面積（萬平米）入伙日期折實(shí)均價(jià)（元/平米）裝修情況銷售率(%)銀都花園多層、小高層240204,500空殼60中華園多層、小高層22020 4,085空殼85紫竹苑多層、小高層8083,200普通裝修80紫荊嘉園多層3,400普通裝修70世紀(jì)錦苑多層、小高層10063709廚衛(wèi)裝修30牡丹名邸9層電梯公寓173059空殼45王府花園18層電梯公寓1303629全裝修90三九雅園多層233012空殼60芳草地多層10083100空殼80盤古花園電梯公寓423990全裝修40大世界商業(yè)廣場(chǎng)電梯公寓803800空殼30錦繡花園多層300326175全裝修80錦官新城電梯公寓400304180全裝修60錦官城電梯公寓3153800空殼送中央空調(diào)櫥柜50 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征根據(jù)調(diào)查，以下幾個(gè)小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國際社區(qū)等。其共同特征如下：●小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)施智能化。●容積率低，一般多層（含部分別墅）—，；密度小，一般在25%以下；綠化率高，一般達(dá)到50%以上?！衿矫娌贾幂^好地迎合了房地產(chǎn)發(fā)展初期先富起來的成都人的心理需求。戶型設(shè)計(jì)一般為寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽臺(tái)布局。樓宇規(guī)劃錯(cuò)落有致，立面造型多采用古典歐風(fēng)、色彩配置鮮明，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)合理?！窆δ荦R備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車位充足（1：），休閑娛樂場(chǎng)地寬闊（游泳池、會(huì)館、中心廣場(chǎng)等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。小區(qū)公建完善（學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)、銀行、郵局、門診所等）?！駪粜兔娣e多樣，并自有特色。有復(fù)式為主（中華園，銀都花園），有點(diǎn)式小高層電梯為主（世紀(jì)錦苑、錦繡花園），但總體上以150～250平方米的大戶型為主?！裢瞥鰰r(shí)機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。以上幾個(gè)小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對(duì)較少，市場(chǎng)需求量大。●小區(qū)規(guī)模大，品牌好，許多發(fā)展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高檔房小區(qū)開發(fā)，一般均具有相對(duì)較好的信譽(yù)，較強(qiáng)的實(shí)力。在分期開發(fā)上注意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價(jià)格較為合理。所謂滯銷樓盤是指房屋入住時(shí)銷售未達(dá)到30%的樓宇。我們著重調(diào)查