【正文】 房地產(chǎn)泡沫動(dòng)力學(xué)模型研究劉紀(jì)學(xué)1 董紀(jì)昌1 汪壽陽(yáng)2（1. 中國(guó)科學(xué)院研究生院管理學(xué)院，北京100190）（2. 中國(guó)科學(xué)院數(shù)學(xué)與系統(tǒng)研究院，北京100190）摘要：文章在對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)思想構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)模型，并結(jié)合模型說明房地產(chǎn)投機(jī)性需求具有自我實(shí)現(xiàn)的特性，能夠放大市場(chǎng)正常波動(dòng)，特別是在存在市場(chǎng)需求缺口時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲，從而形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。房地產(chǎn)供給方面存在的開工和建設(shè)延遲，以及銷售延遲也是泡沫產(chǎn)生的客觀原因。模型仿真中還發(fā)現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)沖擊的正確認(rèn)識(shí)和恰當(dāng)?shù)睦收吣苡行б种婆菽粗畡t可能觸發(fā)和加劇危機(jī)。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)泡沫 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué) 投機(jī)性需求 延遲Research on the real estate bubble with the System DynamicsLIU Jixue1(School of Management，Graduate University of CAS，Beijing 100190，China)Abstract: This paper analyzes the theories of the real estate bubble, build a system dynamics model, and describes the real estate speculative demand that has characteristics of selfrealization, can amplify the error messages, thus forming the real estate market bubble. Meanwhile, the delays in the construction and the sale also result in the bubble. Simulation found that a correct understanding of the market impact and appropriate interest rate policy can effectively suppress the bubble, otherwise may trigger the crisis.Keywords: real estate bubble。 dynamics。 speculative demand。 delay第一作者：劉紀(jì)學(xué)(1981)，男，山東，博士研究生。主要研究方向：金融、房地產(chǎn)。電子信箱：liujxue@。一、引言自上世紀(jì)末我國(guó)住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為人民群眾解決住房問題的主要渠道，房地產(chǎn)業(yè)也成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮吸引了資本的大量涌入，過度投機(jī)也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展造成了威脅。從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮后的突然衰退，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定造成的威脅最大。從上世紀(jì)初的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，到2007年至2008年席卷全球的次貸危機(jī)，房地產(chǎn)問題已經(jīng)在香港、日本和美國(guó)等地多次制造了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。其主要表現(xiàn)形式是，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲刺激下，投機(jī)資本不斷涌入，以至于房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，從而形成房地產(chǎn)泡沫。而泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂。對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的分析，也因此成為國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域的重要研究課題，相關(guān)研究可以分為兩個(gè)角度，即關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的方法和房地產(chǎn)泡沫原理的探索。在房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方面，Shiller(1984)[1]、Merton(1986) [2]、Diba(1988) [3]、Froot （1991）[4]、McQueen（1994) [5]、Charles（2005）[6]等或從基本面出發(fā)計(jì)算理論價(jià)格、或從數(shù)據(jù)出發(fā)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和預(yù)警指標(biāo)的研究，并揭示了房地產(chǎn)泡沫脫離基本面的復(fù)雜特征。相對(duì)于測(cè)度預(yù)警技術(shù)的研究，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫原理的研究還未形成理論系統(tǒng)，早期的研究主要集中在市場(chǎng)的均衡分析，后期則圍繞理性預(yù)期理論進(jìn)行研究，并多地結(jié)合了現(xiàn)實(shí)具體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。2008年美國(guó)次貸危機(jī)再次說明，房地產(chǎn)泡沫的程度可以被感知和度量而破裂的時(shí)間卻很難預(yù)測(cè)，市場(chǎng)中總還是存在著某些我們還無法理解的規(guī)則（摩擦），使得市場(chǎng)突然喪失自我調(diào)節(jié)的能力（失效）。在其他經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域，對(duì)市場(chǎng)微觀主體和結(jié)構(gòu)的分析形成了研究類似問題的新方法，如制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等。其中，建立在整體論基礎(chǔ)上的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)能夠清晰的反映系統(tǒng)復(fù)雜結(jié)構(gòu)，更適于研究經(jīng)濟(jì)變量間多重反饋關(guān)系，以及由此造成的市場(chǎng)不均衡變化，利于對(duì)相關(guān)決策的試驗(yàn)和評(píng)價(jià)，因此成為動(dòng)態(tài)研究中的重要實(shí)驗(yàn)方法。我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期偏離收入增長(zhǎng)等泡沫預(yù)警指標(biāo)持續(xù)上漲，市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，房地產(chǎn)泡沫因此成為社會(huì)擔(dān)憂又困惑的問題。對(duì)于這種情況，泡沫測(cè)量方法不斷預(yù)警卻又無法解釋市場(chǎng)依然穩(wěn)健，而且實(shí)際市場(chǎng)也很難滿足傳統(tǒng)均衡分析的假設(shè)。因此，本文嘗試引入系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的研究方法，力爭(zhēng)客觀的模擬房地產(chǎn)系統(tǒng)，并刻畫房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂，這不僅有助于推動(dòng)系統(tǒng)方法在市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)領(lǐng)域的應(yīng)用，也有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，從而更好的實(shí)施宏觀調(diào)控。二、相關(guān)理論綜述關(guān)于泡沫的定義，《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中Kindleberger的描述最為廣泛的被引用：一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者，這些投機(jī)者其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣，而隨著價(jià)格的上漲，常常會(huì)發(fā)生預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。實(shí)際上，類似分析很早以前就已經(jīng)進(jìn)行，如Charles Mackay（1841）在 《Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds》中分析了“郁金香狂熱、“密西西比泡沫”、“南海泡沫”等事件，指出了大眾過度投機(jī)的心理必然會(huì)引起價(jià)格的瘋狂上漲和最后的崩潰，但時(shí)至今日，投機(jī)泡沫的問題仍遠(yuǎn)未解決，2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫再次導(dǎo)致了席卷全球的金融危機(jī)[7]。早期泡沫理論認(rèn)識(shí)到投機(jī)是泡沫的主要原因，但缺乏理論基礎(chǔ)支持進(jìn)行深入分析，如凱恩斯 (1936)只是將股市投機(jī)描述為“只是一群無知無識(shí)者群眾心理之產(chǎn)物，自會(huì)因群意之驟變而劇烈波動(dòng)?！?0世紀(jì)70年代開始，Samue1son（1965）和Fama(1970)等提出的“有效市場(chǎng)假說”成為分析價(jià)格泡沫的主要基礎(chǔ)：在弱式有效市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)格只反映了歷史的信息，而未能反映所有的公開信息及內(nèi)部信息，因而可能造成實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)值的偏離，如果實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)值的偏離比較嚴(yán)重，則會(huì)