【正文】 南通市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定第一章 總則 為加強南通市區(qū)城市規(guī)劃管理，規(guī)范、有序地推進城市建設，提高人居環(huán)境質(zhì)量，促進城市可持續(xù)發(fā)展，維護公共利益和公眾合法權(quán)益，保證城市規(guī)劃的實施，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(以下簡稱《城市規(guī)劃法》）、《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉辦法》（以下簡稱《省實施辦法》）、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(以下簡稱《省技術(shù)規(guī)定》)以及國家、省、市與城市規(guī)劃相關(guān)的強制性標準、規(guī)范，結(jié)合南通市實際情況，制定本規(guī)定。 本規(guī)定是《城市規(guī)劃法》、《省實施辦法》、《省技術(shù)規(guī)定》相配套的實施性規(guī)定，在南通市區(qū)行政區(qū)范圍內(nèi)，編制城市規(guī)劃、進行城市規(guī)劃管理須執(zhí)行本規(guī)定。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的其它地區(qū)按本規(guī)定有關(guān)條款執(zhí)行。 南通市區(qū)行政區(qū)內(nèi)工業(yè)與民用建筑工程、市政基礎設施工程、道路橋梁工程、綜合防災工程、園林綠化工程、城市景觀與環(huán)境設計、城市亮化與美化工程、室外廣告發(fā)布等各項建設工程，須執(zhí)行本規(guī)定。城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的鐵路、港口、公路、河道、各類管線等適用于本規(guī)定。第二章 城市土地使用管理 城市用地分類 城市用地，根據(jù)其使用的主要性質(zhì)進行分類，按照《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》執(zhí)行。 與城市用地相連的各級風景區(qū)、各類旅游度假區(qū)，其向公眾開放，并有一定游憩設施的用地，包括用地范圍內(nèi)的水域，計入公共綠地，其余概不作為城市建設用地。 建設用地的適建性規(guī)定 各類建設用地的劃分和使用性質(zhì)應遵循土地使用相容性的原則，符合經(jīng)批準的詳細規(guī)劃的規(guī)定。 尚無經(jīng)批準的詳細規(guī)劃的地區(qū)的建設用地，應由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)分區(qū)規(guī)劃或總體規(guī)劃的規(guī)定進行建設適建性劃分。 。 ，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建設項目對周圍環(huán)境的影響和基礎設施等條件，確定其適建性。 ，應對規(guī)劃進行調(diào)整，并按規(guī)定程序和審批權(quán)限批準后方可執(zhí)行。 城市新建居住小區(qū)應按國家和省城市行政主管部門規(guī)定，同步安排教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理及其他八類設施，為居民提供必要的公共活動空間。 建設基地控制指標 。 建設基地不足上述規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且不妨礙城市規(guī)劃實施的，城市規(guī)劃行政主管部門可以核準建設： 鄰接土地已經(jīng)完成建設或為道路、河道或有其他類似情況，確實無法調(diào)整、合并的； 因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設施等的限制，確實無法調(diào)整、合并的。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的成片開發(fā)地區(qū)，必須編制詳細規(guī)劃，經(jīng)批準后實施。 城市各類建設基地的建筑密度、。編制核心區(qū)及城市中心區(qū)詳細規(guī)劃、城市歷史街區(qū)保護規(guī)劃、以及特殊工藝的工業(yè)用地規(guī)劃時，可根據(jù)具體情況對容積率指標作適當調(diào)整，經(jīng)規(guī)定程序批準后實施。 原有建設基地的容積率已超過規(guī)定值的或綠地率未達到規(guī)定值的，不得在該基地范圍進行擴建、加層。 在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定和本規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的，由規(guī)劃行政主管部門具體核定，但增加的建筑面積總計不得超過該建設基地的規(guī)定建筑面積的百分之十五（規(guī)定建筑面積＝建設基地面積該基地允許建筑容積率）。 建設基地面積下限指標建設項目類型居住建筑非居住建筑低層多層高層低層多層高層建設基地面積（平方米）50010002000－10003000 建設基地建筑密度、容積率上限指標建設基地類型建筑密度(%)容 積 率核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū)核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū)住宅用地低 層383330多 層302826中高層262323高 層202020公共設施用地辦公建筑多層454240高層383532商業(yè)建筑多層504542高層484240商住綜合樓多層454040高層403535工業(yè)建筑工業(yè)建筑類低層—4240—多層—3835—注：核心區(qū)：濠北路，濠東路、城山路，濠西路、躍龍路，青年路所界定的用地范圍，其中涉及到濠河風景區(qū)及歷史保護區(qū)等重要地段的建筑密度、容積率指標，按批準的相關(guān)規(guī)劃執(zhí)行。 Ⅰ地區(qū)：鐘秀路、外環(huán)西路、工農(nóng)路、虹橋路內(nèi)側(cè)、核心區(qū)外圍地區(qū)所界定的范圍。唐閘鎮(zhèn)區(qū)、天生鎮(zhèn)區(qū)、陳橋、幸福、秦灶鎮(zhèn)區(qū)、觀音山鎮(zhèn)區(qū),按Ⅰ地區(qū)的標準執(zhí)行。 Ⅱ地區(qū)：Ⅰ地區(qū)外圍地區(qū)，包括新城區(qū)、崇川開發(fā)區(qū)、狼山風景區(qū)、市開發(fā)區(qū)、港閘開發(fā)區(qū)、站前區(qū)，以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工貿(mào)園區(qū)，按Ⅱ地區(qū)標準執(zhí)行。其中狼山風景區(qū)(含狼山鎮(zhèn)區(qū))建筑密度、容積率指標，按批準的相關(guān)規(guī)劃執(zhí)行。 表中所列數(shù)值以單塊建筑基地計算，住宅建筑密度和住宅建筑容積率分別是指住宅建筑凈密度和住宅建筑面積凈密度；住宅建筑的建筑基地達到居住組團及以上規(guī)模時，采用居住用地控制上限指標的，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180—93）（2002年版）。 科研、大中專院校、中小學校、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術(shù)、幼托等設施的容積率控制指標，應按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但不得超過上表中相應居住建筑的指標。綜合類建筑按不同性質(zhì)建筑面積比例折算。表中指標不包括地下層建筑面積；但計算各類建筑相關(guān)配套設施指標時，地下層建筑面積應計入建筑總面積。I地區(qū)、。 開放空間增加建筑面積指標允許建筑容積率每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建筑面積（平方米）＜2≥2—＜4≥4—＜6≥6 注：開放空間的條件和計算方法見附錄五。 建筑物之間因公共交通需要，架設穿越城市道路的人行通道且符合下列規(guī)定的，其建筑面積可不計入建筑容積率控制指標范圍： 通道內(nèi)不設置商業(yè)設施，通道全天候?qū)姛o償開放； 。第三章 建筑管理 建筑間距 建筑間距應符合日照、消防、抗震、安全的要求，并綜合考慮采光、通風、環(huán)保、視覺衛(wèi)生、工程管線和文物保護等方面的要求，同時執(zhí)行本規(guī)定。 住宅建筑的日照一般應通過與其正面相鄰建筑的間距控制予以保證。不能通過正面日照滿足其日照標準的，對住宅建筑日照間距的控制不應影響周邊相鄰地塊特別是未開發(fā)地塊的合法權(quán)益（主要包括建筑高度、容積率、建筑物退讓）。 根據(jù)居住建筑日照標準，省技術(shù)規(guī)定和我市實際情況。 住宅建筑的建筑間距按下列公式計算（圖示見附錄二）：L=L1177。L2L=建筑間距L1=日照間距L2=遮擋建筑遮陽點至該建筑背陽面外墻的距離 住宅建筑的日照間距按下列公式計算（圖示見附錄二）：L1=iHL1=日照間距i=日照間距系數(shù)H=建筑的計算高度 市區(qū)居住建筑日照間距原則上不考慮不同方位的折減系數(shù)，但因城市景觀或其它特殊要求的需要，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，并報南通市規(guī)劃委員會批準。 居住建筑日照間距系數(shù)表間距系數(shù)適用地段核心區(qū)I地區(qū)II地區(qū)注：建設基地＜1公頃，且無集中公共綠地的（面積＜400平方米），建設基地內(nèi)（含與南側(cè)建筑）。建設基地＞1公頃的須設置公共綠地。當新建建筑位于已建住宅的南側(cè)時。當新建多層、高層建筑位于已建居住建筑的東南向或西南向時，按山墻間距加1米的要求控制，并同時滿足建筑退界要求。當新建建筑山墻與已建居住建筑山墻延長線重合時。前3款屬一次規(guī)劃分期實施的，按原批準的詳細規(guī)劃核定的間距系數(shù)執(zhí)行。 不同方位間距折減系數(shù)方位0~150＞150~≤300＞300~≤450＞450折減系數(shù)注：表中方位為正南向（00）偏東、偏西的方位角。L為當?shù)刈≌舷虿贾脮r的日照間距。本表僅適用于無其他日照遮擋的條式住宅建筑。 住宅建筑間距非平行布置時，當相互夾角小于等于600時，其最窄處建筑間距按平行布置的住宅建筑間距控制；當相互夾角大于600時，其最窄處建筑間距按垂直布置的住宅建筑間距控制。方位角計算以被遮擋住宅建筑方位為基準。 低、多層（含中高層）住宅建筑日照間距： 低、多層住宅建筑日照間距，；點式建筑（面寬≤15米）—第3條計算確定，并進行相應的日照分析，最小日照間距比不得低于1：。 在南北向住宅建筑南側(cè)（或東西向住宅建筑東西側(cè)）垂直（夾角＞600）布置的低、多層住宅建筑，；當垂直住宅建筑山墻寬度大于15米或3幢垂直住宅建筑平行布置時，按平行布置住宅建筑控制。 低、多層（含中高層）住宅建筑日照間距住宅建筑地面層為休閑、健身、綠化等用于公益活動的底層架空層，可扣除其高度計算日照間距。沿街多層住宅建筑地面層為非住宅用房時，可扣除其高度計算日照間距。低、多層住宅建筑地面層為除前兩款規(guī)定以外的非住宅建筑時，視同住宅建筑控制日照間距。 高層住宅建筑日照間距： 高層住宅建筑應與受其影響的周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，并應進行日照計算分析，保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區(qū)住宅建筑的有效日照時間符合住宅建筑日照標準的規(guī)定。 高層住宅建筑（含高層點式）之間以及高層住宅建筑與多、。 高層住宅建筑含有非住宅用房的，從其最低住宅層計算日照間距。 住宅建筑山墻非平行布置時，以其最窄處控制山墻間距。沿街相鄰建筑之間，其兩側(cè)山墻均無門、窗、陽臺時，在滿足消防和施工安全等要求的前提下，其山墻間距可酌情減少或毗鄰建造。 。 住宅建筑之間最小間距（L、單位：米）建筑類別高層（遮擋）多層、中高層（遮擋）低層（遮擋）控制間距建筑類別平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無高層（被遮擋）30251312181513101815139多層、中高層（被遮擋）302013101210121088低層（被遮擋）30201391210888666注：“遮擋”是指平行或垂直布置時，該住宅建筑為遮擋建筑，“被遮擋”是指平行或垂直布置時，該住宅建筑為被遮擋建筑?！捌叫胁贾谩卑媳毕蚝蜄|西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和東西向垂直布置?！皟蓚?cè)”是指相對兩側(cè)山墻均有窗戶；“單側(cè)或無”是指相對山墻一側(cè)無或兩側(cè)都無窗戶。山墻一側(cè)或兩側(cè)出挑陽臺（含凸窗）或開門的，山墻間距以出挑陽臺（凸窗）最凸出部分投影線間的最小間距計算。當山墻之間設置道路的：居住區(qū)道路，山墻之間的最小距離不得小于24米；小區(qū)級道路（寬度大于等于7米），最小山墻間距不得小于12米；組團級道路（寬大于等于5米），；當?shù)缆穼捫∮?米時，山墻最小間距不得小于8米。平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居?。┑纳綁﹂g距應符合城市規(guī)劃，并滿足消防、施工和安全要求。 非住宅建筑與住宅建筑的間距： 非住宅建筑位于住宅建筑南側(cè)或東西側(cè)的，其建筑間距按住宅建筑間距規(guī)定控制。 非住宅建筑位于住宅建筑北側(cè)的。 住宅建筑（南側(cè)）與非住宅建筑（北側(cè)）的之間最小間距（L，單位：米）建筑類別高層（住宅建筑）多層、中高層（住宅建筑）低層（住宅建筑）控制間距建筑類別平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無高層非住宅建筑24201312151399121399多層非住宅建筑1813991296610866低層非住宅建筑999996669666注：獨立布置的單層傳達室、配電房等附屬建（構(gòu)）筑在符合消防和施工安全等要求的前提下，其與南側(cè)住宅建筑的最小間距可酌情減少。 低層非住宅建筑與相鄰住宅建筑山墻垂直時，在符合日照、環(huán)保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墻無門、窗、陽臺，其間距可酌情縮小。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，沿街非住宅建筑可與相鄰住宅建筑山墻毗鄰建造。 非住宅建筑的間距： ： 非住宅建筑之間最小間距（L，單位：米）建筑類別高層多層低層控制間距建筑類別平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無高層181513—13139—999—多層13139—1296—666—低層999—666—666—注：裙房高度小于10米（含10米）時，按低層間距控制；高度超過10米、小于24米（含24米）時，按多層間距控制；高度超過24米時，按高層間距控制。獨立布置的單層傳達室、配電房等附屬建（構(gòu)）筑在符合消防和施工安全等要求的前提下，其與非住宅建筑的最小間距可酌情減少?！啊北硎景聪篮褪┕ぐ踩瓤刂?，如山墻之間有公共道