中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景分析(已修改)
2025-07-11 00:00 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景分析近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面并呈快速發(fā)展之勢(shì)，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說(shuō)紛紜，但無(wú)論廣義狹義，無(wú)論分類角度，所有旅游房地產(chǎn)都有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。目前，對(duì)于旅游房地產(chǎn)比較普遍的解釋是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。一、旅游房地產(chǎn)的分類目前國(guó)外的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品種類主要有以下幾種：景區(qū)住宅發(fā)展商利用旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。如：景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝度假村（風(fēng)格別墅）、民俗度假村等。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店的定義是，將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。即出售一定時(shí)間內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。目前國(guó)內(nèi)通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成無(wú)數(shù)個(gè)產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中得到利潤(rùn)。業(yè)主也通常在交付首期后，利用租金來(lái)向銀行交付按揭貸款。專家稱，這一被房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱為“為投資者量身定做的投資形式”，把業(yè)主和酒店的開(kāi)發(fā)者及經(jīng)營(yíng)者拴在了一條線上。產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假同根共祖，皆源自于歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。由瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出，1976年，第一批真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐洲傳播開(kāi)來(lái)。之后的20年中逐步向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店是分時(shí)度假的一種特殊模式，是指投資者買(mǎi)斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)，自己獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式。養(yǎng)老型酒店指投資人為自己或?yàn)槔先嗽谕诵萸百?gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老酒店(度假村)的某一個(gè)單位，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間委托管理公司出租管理獲取一定的租金回報(bào)，直至退休后完全自用。一般情況下該酒店度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)再出售，收益歸其家人所有。養(yǎng)老型酒店是產(chǎn)權(quán)酒店的類型之一，是一種為自己或老人退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。還有一種是公司自用型，即購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會(huì)使用。高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村指在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。旅游(休閑)培訓(xùn)基地、國(guó)際休閑度假中心指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。二、世界旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的演進(jìn)過(guò)程一般說(shuō)來(lái)，旅游房地產(chǎn)的出現(xiàn)最早要追溯到主題公園，從單一的主題公園到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的探索過(guò)程，而該產(chǎn)品形態(tài)一經(jīng)產(chǎn)生，首先在著名旅游度假區(qū)、隨即在全球范圍內(nèi)獲得了飛速的發(fā)展。如果把維也納CityPark里的摩天觀光輪Wener Riesenrad作為世界上現(xiàn)代主題公園的開(kāi)端的話，那么，旅游休閑社區(qū)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：?jiǎn)我坏拇笾行臀幕黝}公園⑴ 關(guān)于主題公園主題公園是一個(gè)外來(lái)的概念。中國(guó)現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開(kāi)始的，后來(lái)這一項(xiàng)目的巨大成功引發(fā)了全國(guó)性的主題公園建設(shè)熱潮，短短七八年時(shí)間就超過(guò)了500家，隨即又以同樣的速度紛紛倒閉。結(jié)果，經(jīng)歷短暫的以“西游記宮”、“鬼屋”、“紅樓夢(mèng)館”和游樂(lè)場(chǎng)為代表的熱潮、并沉淀了近千億巨額資金后，到了90年代中期以后，主題公園在中國(guó)已備受冷落。全國(guó)上下開(kāi)始彌漫著一種“主題公園恐懼癥”，人們說(shuō)起主題公園就像說(shuō)起90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫和1930年前后華爾街的股票一樣。但是，這只是表面現(xiàn)象。根據(jù)我們的理解，所謂主題公園，其實(shí)質(zhì)是現(xiàn)代都市的休閑娛樂(lè)區(qū)。隨著生活水平的提高，人們對(duì)休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產(chǎn)品。因此，它必然也具有廣闊的市場(chǎng)和強(qiáng)大的生命力。應(yīng)該看到，主題公園在中
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