【正文】 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠城），國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開(kāi)發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港上市公司——綠城中國(guó)控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。歷經(jīng)14年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2300余人，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興市、舟山、臺(tái)州、臨安、桐廬、淳安、海寧、德清、長(zhǎng)興、上虞、紹興縣、新昌、象山以及國(guó)內(nèi)北京、上海、合肥、長(zhǎng)沙、青島、濟(jì)南、南京、無(wú)錫、南通、鄭州、烏魯木齊、海南等29個(gè)城市。至2008年5月，在建、待建項(xiàng)目達(dá)71個(gè)，土地儲(chǔ)備占地面積超過(guò)1567萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)2421萬(wàn)平方米。綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、以溫州鹿城廣場(chǎng)為代表的城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級(jí)酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。自1996年以來(lái)，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2007年實(shí)現(xiàn)銷售額154億元。綠城目前已連續(xù)4年名列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)3年名列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10，并兩度蟬聯(lián)浙江省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)榜首；同時(shí)榮獲“20052006年度中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)”稱號(hào)，并在中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)組織開(kāi)展的“2004年度全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)”測(cè)評(píng)活動(dòng)中用戶滿意度、用戶忠誠(chéng)度雙雙名列第一。自1998年以來(lái)，歷年都被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為AAA級(jí)信用單位。2007年，“綠城中國(guó)”榮獲2007中國(guó)內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第七名、經(jīng)濟(jì)增加值第五名。2企業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理企業(yè)組織架構(gòu)綠城集團(tuán)組織架構(gòu)包括“集團(tuán)公司——項(xiàng)目公司”兩個(gè)層級(jí)，采用內(nèi)部實(shí)施集中控制的管理體制，投資決策及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)快速高效，為企業(yè)進(jìn)取性的擴(kuò)張策略提供組織架構(gòu)支持。2007年集團(tuán)提出了執(zhí)行總經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，有利于企業(yè)形成快速高效的投資及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)決策。經(jīng)營(yíng)模式——多元化經(jīng)營(yíng)模式縱向發(fā)展——以房地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)，形成了將為完整的房地產(chǎn)一體化經(jīng)營(yíng)鏈條，涵蓋了物管、建筑設(shè)計(jì)、景觀園林、裝飾裝潢、房地產(chǎn)投資、酒店會(huì)所。橫向發(fā)展——以房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，由房地產(chǎn)業(yè)衍生而向相關(guān)產(chǎn)業(yè)延伸，形成了教育、足球、文化傳媒、醫(yī)療健康多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。綠城多產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，對(duì)其產(chǎn)品和服務(wù)形成支撐。從戰(zhàn)略考慮，投資包括五星級(jí)的酒店、商業(yè)物業(yè)、辦公樓在內(nèi)的一些長(zhǎng)期出租物業(yè)，也對(duì)現(xiàn)金流形成補(bǔ)充。圍繞公益事業(yè)展開(kāi)的產(chǎn)業(yè)，有利于品牌建設(shè)、企業(yè)影響力的提升。發(fā)展戰(zhàn)略——“精品戰(zhàn)略”多區(qū)域拓展綠城以“精品”戰(zhàn)略為根本，強(qiáng)化浙江大本營(yíng)市場(chǎng)，并以京滬為支點(diǎn)拓展環(huán)渤海、長(zhǎng)三角等區(qū)域的二三四線城市。伴隨2000年開(kāi)始的全國(guó)拓展戰(zhàn)略，公司已經(jīng)成功拓展至中國(guó)長(zhǎng)三角其它重要城市（包括上海、南京、無(wú)錫、南通）、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要城市（包括北京、青島、濟(jì)南、大連）、其它省會(huì)城市（安徽省合肥市、河南省鄭州市、湖南省長(zhǎng)沙市、新疆烏魯木齊市等）。216。 1995年，綠城從杭州起步。216。 2000年，浙江舟山香綠苑項(xiàng)目開(kāi)工，同年，綠城首次在浙江省外設(shè)立新項(xiàng)目公司——上海綠宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，入駐上海，標(biāo)志著區(qū)域性發(fā)展開(kāi)始轉(zhuǎn)型為全國(guó)性發(fā)展。216。 2001年，綠城和北京中亞、浙江華門舉行北京燕山新城（百合公寓）項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)簽字儀式，該項(xiàng)目是綠城公司介入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)志著綠城入駐北京。216。 2002年，綠城入駐浙江省外的合肥。216。 2003年，綠城入駐浙江省內(nèi)的海寧、上虞。216。 2004年，綠城入駐浙江省內(nèi)的德清、寧波及省外的烏魯木齊、長(zhǎng)沙、鄭州。216。 2006年，綠城入駐浙江省內(nèi)的溫州、臨安及省外的南京、南通、昆山、青島。216。 2007年，綠城入駐浙江省內(nèi)的紹興、湖州、臺(tái)州及省外的濟(jì)南、成都、無(wú)錫。216。 2008年，綠城入駐浙江省內(nèi)的慈溪及省外的天津、大連、海南陵水。216。 2009年，綠城入駐浙江省內(nèi)的諸暨及省外的蘇州。從項(xiàng)目分布、土地開(kāi)發(fā)等情況可以看出，綠城走了一條強(qiáng)化大本營(yíng)市場(chǎng)的步驟，綠城一直保持其在浙江省的領(lǐng)導(dǎo)地位。浙江省的經(jīng)濟(jì)主要由私營(yíng)企業(yè)推動(dòng)，而私營(yíng)企業(yè)產(chǎn)生了許多收入較高的物業(yè)消費(fèi)者。此外，浙江省與上海市毗鄰，使向上海擴(kuò)張時(shí)占據(jù)了有利的戰(zhàn)略地位，并借此推向長(zhǎng)三角。綠城2001年進(jìn)軍北京市，進(jìn)而推向環(huán)渤海區(qū)域，在這兩個(gè)區(qū)域城市不斷擴(kuò)展。綠城近幾年不斷加快全國(guó)化的步伐，利用這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)擴(kuò)大其在地域上的收入基礎(chǔ)。2006年進(jìn)入的城市達(dá)到19個(gè)，2007年又新進(jìn)入6個(gè)城市達(dá)到25個(gè)，2008年又新進(jìn)入4個(gè)城市達(dá)到29個(gè)，2009年到目前為止又新進(jìn)入了諸暨和江蘇兩個(gè)城市，在全國(guó)入駐的城市超過(guò)了30個(gè)。企業(yè)管理——在創(chuàng)新中不斷強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)綠城的發(fā)展始終以品牌、產(chǎn)品和管理團(tuán)隊(duì)的精心建設(shè)和優(yōu)化為基礎(chǔ)，并以此為杠桿和能量中心，撬動(dòng)并吸引其他外部資源，雖然這種模式在企業(yè)高速成長(zhǎng)過(guò)程中難免收到資本運(yùn)作節(jié)奏的影響，但仍然成就了綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在企業(yè)管理上，綠城集團(tuán)提出執(zhí)行經(jīng)理分管制，現(xiàn)在集團(tuán)公司有6位執(zhí)行總經(jīng)理，對(duì)全國(guó)的項(xiàng)目分工分管。3土地運(yùn)營(yíng)綠城通過(guò)公開(kāi)投標(biāo)、收購(gòu)、合作等多種方式取得新的土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的大幅度增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年綠城利用品牌和管理輸出獲得土地占比50%；利用合作單位資源獲得土地占比40%；利用政府支持獲得土地占比10%。土地儲(chǔ)備量根據(jù)綠城中報(bào)，截至2009年8月31日，綠城已進(jìn)入30多個(gè)城市，共有儲(chǔ)備項(xiàng)目72個(gè)，土地儲(chǔ)備占地面積1914萬(wàn)平方米，按公司權(quán)益計(jì)算為1158萬(wàn)平方米，總建筑面積累計(jì)已達(dá)2651萬(wàn)平方米，按公司權(quán)益計(jì)算為1647萬(wàn)平方米；按地上可售建筑面積（含持有物業(yè)）為1957萬(wàn)平方米，按公司權(quán)益計(jì)算為1214萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備平均成本（以地上可售面積計(jì)）為每平方米人民幣3081元。截至2009年11月初，綠城今年在全國(guó)拿下了17幅土地，總花費(fèi)已超250億元，這使得綠城土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3000萬(wàn)平方米，其中自有權(quán)益1973萬(wàn)平方米，%，而合作方的土地儲(chǔ)備權(quán)益占比達(dá)到三成，顯示出綠城通過(guò)項(xiàng)目合作進(jìn)行擴(kuò)張的特點(diǎn)。目前，綠城土地儲(chǔ)備足夠滿足未來(lái)三到五年開(kāi)發(fā)，實(shí)際權(quán)益面積不到7成。拿地策略綠城在短短幾年間，已經(jīng)進(jìn)入了30多個(gè)城市。其過(guò)快的擴(kuò)張速度，在各地的土地儲(chǔ)備，在市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化時(shí)，過(guò)多的土地儲(chǔ)備容易造成公司整體資金流通性下降，導(dǎo)致其負(fù)債率過(guò)高。2008年，大肆進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng)的綠城收縮戰(zhàn)線，立足于大本營(yíng)的傾向明顯。2009年16月份，由于市場(chǎng)形勢(shì)尚未完全明朗化，加上資金鏈方面的困擾，綠城沒(méi)有增加任何土地儲(chǔ)備。在此期間，各地公開(kāi)的土地拍賣市場(chǎng)上，幾乎很少見(jiàn)到綠城的身影。7月下旬，杭州誕生了新的“地王”——錢江新城的宅地，最終拍出了每平方米20650元的樓面價(jià)，而這個(gè)價(jià)格讓宋衛(wèi)平“拂袖而去”。在此之前，只要宋衛(wèi)平親臨土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，基本上表示對(duì)此地塊志在必得。對(duì)于此舉動(dòng)，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，“前幾年，綠城拿地相對(duì)是偏向激進(jìn)的。如今，公司的策略是穩(wěn)健持續(xù)?！比欢?，隨著市場(chǎng)銷售暢旺帶來(lái)大量資金回籠，綠城也回到了拿地大軍之中。2009年8月份以來(lái)，綠城屢屢出手，拿下了9塊土地，總價(jià)款達(dá)到180多億。宋衛(wèi)平解釋說(shuō)，公司明年的銷售額目標(biāo)是400億500億元，2011年的銷售額目標(biāo)是500億600億元，如果土地儲(chǔ)備不足，完成這樣的目標(biāo)無(wú)異于“空想”。從另一方面看，這也是在資本市場(chǎng)的壓力下的必然選擇。按綠城計(jì)劃，今后土地儲(chǔ)備拓展方式將向“戰(zhàn)略選擇型”轉(zhuǎn)變，土地?cái)U(kuò)張將主要集中在浙江、以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域和以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，并確保其所在進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)可持續(xù)發(fā)展及盈利成長(zhǎng)性；土地儲(chǔ)備總體規(guī)模將以滿足未來(lái)三年的發(fā)展需求為控制目標(biāo)；新增土地儲(chǔ)備時(shí)機(jī)、規(guī)模應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)變化情況，保持與存量銷售去化之間的合理配比。持續(xù)鞏固和深化同現(xiàn)有戰(zhàn)略合作單位的項(xiàng)目合作，在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上提升優(yōu)秀品牌和專業(yè)管理的邊際效益，著力控制土地收購(gòu)的成本，加強(qiáng)發(fā)展規(guī)模與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的控制。合作開(kāi)發(fā)綠城的合作開(kāi)發(fā)模式，是在降低項(xiàng)目利潤(rùn)基礎(chǔ)上進(jìn)行的。對(duì)于上市之前和上市之后，資金鏈一直緊張的綠城而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金整體偏緊的現(xiàn)狀下，該模式有助與綠城擺脫困境，并求得發(fā)展。因此，該模式是一種現(xiàn)實(shí)的做法。在2005年宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，綠城也遭遇資金寒冬，一度非常艱難，綠城董事會(huì)主席宋衛(wèi)平曾經(jīng)坦言，當(dāng)時(shí)綠城一度出現(xiàn)過(guò)拖欠工程款的危機(jī)，但是他們“找到了解決辦法，就是合作”。綠城把一些項(xiàng)目股份拿去和別人合作，別人出錢，度過(guò)難關(guān)。由于嘗到了甜頭，目前綠城的開(kāi)發(fā)量和銷售面積，超過(guò)1/3是合作項(xiàng)目。憑借產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)硬，綠城吸引到了很多財(cái)力雄厚的合作伙伴，在這些合資項(xiàng)目公司中，綠城甚至不出錢就可以占有股權(quán)，而且由合作方負(fù)責(zé)向銀行借貸前期開(kāi)發(fā)資金，綠城在項(xiàng)目后期才須支付費(fèi)用，甚至還可以從營(yíng)業(yè)收入中提取一定比例的管理費(fèi)。綠城已經(jīng)與葛洲壩集團(tuán)、浙江能源集團(tuán)、新湖集團(tuán)、浙江鐵投集團(tuán)、浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)、西子集團(tuán)，香港九龍倉(cāng)、海爾地產(chǎn)、中青旅等省內(nèi)外10多家合作伙伴合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)。綠城利用其比較強(qiáng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力來(lái)彌補(bǔ)其土地和資金短板，獲得分享利潤(rùn)或管理費(fèi)等品牌溢價(jià)收入，這從一些合作項(xiàng)目中綠城的收益權(quán)比例大于實(shí)際出資比例就可看出。綠城和浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)了三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合作模式是這樣的：雙方各出四千萬(wàn)元組建一個(gè)合資公司，各占50%的股權(quán)，之后，由浙江日?qǐng)?bào)集團(tuán)借數(shù)億元的資金給該合資公司去買地；在綠城和海爾合作的濟(jì)南項(xiàng)目中，綠城占45%的股權(quán)，%的資本金；綠城與浙江能源集團(tuán)的戰(zhàn)略合作方式與海爾相差無(wú)幾，綠城占49%的股權(quán)，%的資本金。與這幾家公司的合作，綠城除了按股權(quán)比例分紅外，還要按銷售額提取一定比例的管理費(fèi)。即使與香港知名地產(chǎn)公司九龍倉(cāng)在杭州合作的一個(gè)項(xiàng)目（現(xiàn)已通過(guò)與九龍倉(cāng)項(xiàng)目互換，該項(xiàng)目由綠城擁有全部權(quán)益），綠城占60%的股權(quán)，九龍倉(cāng)占40%，綠城也要按銷售額的2%提取管理費(fèi)。在短短3個(gè)月內(nèi)耗資200多億元拿地的綠城，終于禁不住外界對(duì)其在高負(fù)債率下持續(xù)激進(jìn)拿地的質(zhì)疑而公開(kāi)表態(tài)：在綠城新近購(gòu)買的土地中，有相當(dāng)一部分是與國(guó)企合作共同開(kāi)發(fā)的。綠城這種合作模式，利用的正是合作企業(yè)的資金，并提供拿地的“信譽(yù)”和便利。n 2001年成立中青旅綠城臵業(yè)公司，獲得中青旅2億元貸款，此后入股企業(yè)“持股—取固定回報(bào)—退股”模式，一直成為綠城股權(quán)融資的方式之一。從2002年開(kāi)始，中青旅先后投資了6家以上與綠城集團(tuán)有關(guān)的地產(chǎn)公司，幾乎都是持有18%的股權(quán)。參股這些地產(chǎn)公司之后，中青旅每年都將數(shù)億元的資金拆借給這些地產(chǎn)公司使用。綠城平均融資成本16%左右，但該融資成本基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，綠城利用這種融資所費(fèi)代價(jià)較低，且由于是項(xiàng)目見(jiàn)到收益后才會(huì)“還款”，顯然也不會(huì)受到短期借貸的資金壓力。所籌資金先后用于德清百合公寓、德清桂花城、鄭州綠城百合公寓等項(xiàng)目。2006年9月18日，綠城集團(tuán)和西子集團(tuán)宣布正式合作，成立綠城西子房產(chǎn)公司，西子電梯集團(tuán)旗下的西子房產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)將被注入新公司之中，西子、綠城各占50%股份。n 2007年5月，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)、億元拿下杭州地塊，萬(wàn)元/平方米。n 2007年11月，海爾地產(chǎn)攜手綠城取得山東濟(jì)南市全運(yùn)村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目具有特殊性，“項(xiàng)目大、要求高、時(shí)緊、任務(wù)重”，土地出讓金高達(dá)25億元，整個(gè)項(xiàng)目投資在5060億元。在該合作中，綠城輸出其大型綜合項(xiàng)目道運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，而海爾方面則發(fā)揮強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)和山東本地資源優(yōu)勢(shì)。n 2008年5月6日，綠城聯(lián)合浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)以21個(gè)億拿下杭州城西蔣村2號(hào)塊地，該地價(jià)款由浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)出，綠城主要提供管理和開(kāi)發(fā)實(shí)力。n 2008年5月14日，綠城聯(lián)合浙江能源集團(tuán)所屬浙信房地產(chǎn)公司。4資本運(yùn)營(yíng)綠城的擴(kuò)張與資本運(yùn)作2004年下半年，宏觀調(diào)控開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻陡然提高。彼時(shí)綠城正準(zhǔn)備向全國(guó)拓展市場(chǎng)，原本不愁資金的綠城感受到了“資金鏈”緊繃的壓力,綠城已經(jīng)開(kāi)始謀求海外上市。從綠城的融資手段來(lái)看，幾乎已涵蓋各種方式，包括私募基金入股、可轉(zhuǎn)換債券、IPO、高息票據(jù)借貸、配股增發(fā)、信托、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目合作等多種方式。（1）股權(quán)融資l IPO前私募2006年1月，綠城中國(guó)控股有限公司通過(guò)配售可轉(zhuǎn)換債券和股本成功引進(jìn)由摩根大通和STARK投資基金組成的國(guó)際戰(zhàn)略投資者，其中向摩根大通和STARK投資基金配售2000萬(wàn)美元股份l IPO2006年7月，綠城如期完成在香港公開(kāi)發(fā)行股票的一切工作。美國(guó)華平投資、老虎基金、新加坡淡馬錫、渣打銀行亞洲基金等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)都成為綠城的股東，億元。其在香港公開(kāi)招股部分獲10倍超額認(rèn)購(gòu)。2006年7月13日，綠城中國(guó)控股有限公司在香港聯(lián)交所掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，億港元。當(dāng)天，元，%。l 增發(fā)配股216。 2007年5月7日，綠城中國(guó)通過(guò)瑞銀及摩根大通，，億港元。配股時(shí)股價(jià)正接近綠城股價(jià)高時(shí)期。216。 2009年5月，港元的發(fā)行價(jià)格向羅釗明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen配售1億股綠城中國(guó)股份。溢價(jià)發(fā)行募集資金將用于完全收購(gòu)由Tandellen公司100%控股的SkymoonInternational公司。收購(gòu)?fù)瓿珊?，綠城中國(guó)將間接持有一家名為萊福世紀(jì)的公司100%股權(quán)。萊福世紀(jì)持有一幅位于北京朝陽(yáng)區(qū)東直門外斜街8號(hào)院的土地，面積約28004平方米，當(dāng)時(shí)該地塊已準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)為服務(wù)式住宅，擬建總建筑樓面面積約為63369平方米。按照2008年12月31日公開(kāi)市場(chǎng)基準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行的初步指示性估值，億港元。216。 2009年6月23日，綠城向其附屬公司、萬(wàn)股購(gòu)股權(quán)。其中，萬(wàn)份購(gòu)股權(quán)授予綠城中國(guó)的附屬公司、聯(lián)營(yíng)公司及共同控制實(shí)體的若干雇員，萬(wàn)份購(gòu)股權(quán)予浙江綠城物業(yè)管理有限公司、杭州金沙港旅游文化村有限公司及綠城控股集團(tuán)的若干雇員