【正文】 綠城房地產(chǎn)集團有限公司綠城房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱綠城），國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。歷經(jīng)14年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2300余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興市、舟山、臺州、臨安、桐廬、淳安、海寧、德清、長興、上虞、紹興縣、新昌、象山以及國內(nèi)北京、上海、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、南通、鄭州、烏魯木齊、海南等29個城市。至2008年5月，在建、待建項目達(dá)71個，土地儲備占地面積超過1567萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過2421萬平方米。綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、以溫州鹿城廣場為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項目的開發(fā)。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2007年實現(xiàn)銷售額154億元。綠城目前已連續(xù)4年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10，連續(xù)3年名列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10，并兩度蟬聯(lián)浙江省房地產(chǎn)企業(yè)50強榜首；同時榮獲“20052006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”稱號，并在中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會組織開展的“2004年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)”測評活動中用戶滿意度、用戶忠誠度雙雙名列第一。自1998年以來，歷年都被金融機構(gòu)評為AAA級信用單位。2007年，“綠城中國”榮獲2007中國內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力第七名、經(jīng)濟增加值第五名。2企業(yè)運營與管理企業(yè)組織架構(gòu)綠城集團組織架構(gòu)包括“集團公司——項目公司”兩個層級，采用內(nèi)部實施集中控制的管理體制，投資決策及開發(fā)運營快速高效，為企業(yè)進取性的擴張策略提供組織架構(gòu)支持。2007年集團提出了執(zhí)行總經(jīng)理項目負(fù)責(zé)制，有利于企業(yè)形成快速高效的投資及開發(fā)運營決策。經(jīng)營模式——多元化經(jīng)營模式縱向發(fā)展——以房地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)，形成了將為完整的房地產(chǎn)一體化經(jīng)營鏈條，涵蓋了物管、建筑設(shè)計、景觀園林、裝飾裝潢、房地產(chǎn)投資、酒店會所。橫向發(fā)展——以房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，由房地產(chǎn)業(yè)衍生而向相關(guān)產(chǎn)業(yè)延伸，形成了教育、足球、文化傳媒、醫(yī)療健康多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。綠城多產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略，對其產(chǎn)品和服務(wù)形成支撐。從戰(zhàn)略考慮，投資包括五星級的酒店、商業(yè)物業(yè)、辦公樓在內(nèi)的一些長期出租物業(yè)，也對現(xiàn)金流形成補充。圍繞公益事業(yè)展開的產(chǎn)業(yè)，有利于品牌建設(shè)、企業(yè)影響力的提升。發(fā)展戰(zhàn)略——“精品戰(zhàn)略”多區(qū)域拓展綠城以“精品”戰(zhàn)略為根本，強化浙江大本營市場，并以京滬為支點拓展環(huán)渤海、長三角等區(qū)域的二三四線城市。伴隨2000年開始的全國拓展戰(zhàn)略，公司已經(jīng)成功拓展至中國長三角其它重要城市（包括上海、南京、無錫、南通）、環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要城市（包括北京、青島、濟南、大連）、其它省會城市（安徽省合肥市、河南省鄭州市、湖南省長沙市、新疆烏魯木齊市等）。216。 1995年，綠城從杭州起步。216。 2000年，浙江舟山香綠苑項目開工，同年，綠城首次在浙江省外設(shè)立新項目公司——上海綠宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，入駐上海，標(biāo)志著區(qū)域性發(fā)展開始轉(zhuǎn)型為全國性發(fā)展。216。 2001年，綠城和北京中亞、浙江華門舉行北京燕山新城（百合公寓）項目合作開發(fā)簽字儀式，該項目是綠城公司介入北京房地產(chǎn)市場的第一個項目，標(biāo)志著綠城入駐北京。216。 2002年，綠城入駐浙江省外的合肥。216。 2003年，綠城入駐浙江省內(nèi)的海寧、上虞。216。 2004年，綠城入駐浙江省內(nèi)的德清、寧波及省外的烏魯木齊、長沙、鄭州。216。 2006年，綠城入駐浙江省內(nèi)的溫州、臨安及省外的南京、南通、昆山、青島。216。 2007年，綠城入駐浙江省內(nèi)的紹興、湖州、臺州及省外的濟南、成都、無錫。216。 2008年，綠城入駐浙江省內(nèi)的慈溪及省外的天津、大連、海南陵水。216。 2009年，綠城入駐浙江省內(nèi)的諸暨及省外的蘇州。從項目分布、土地開發(fā)等情況可以看出，綠城走了一條強化大本營市場的步驟，綠城一直保持其在浙江省的領(lǐng)導(dǎo)地位。浙江省的經(jīng)濟主要由私營企業(yè)推動，而私營企業(yè)產(chǎn)生了許多收入較高的物業(yè)消費者。此外，浙江省與上海市毗鄰，使向上海擴張時占據(jù)了有利的戰(zhàn)略地位，并借此推向長三角。綠城2001年進軍北京市，進而推向環(huán)渤海區(qū)域，在這兩個區(qū)域城市不斷擴展。綠城近幾年不斷加快全國化的步伐，利用這些地區(qū)的經(jīng)濟增長來擴大其在地域上的收入基礎(chǔ)。2006年進入的城市達(dá)到19個，2007年又新進入6個城市達(dá)到25個，2008年又新進入4個城市達(dá)到29個，2009年到目前為止又新進入了諸暨和江蘇兩個城市，在全國入駐的城市超過了30個。企業(yè)管理——在創(chuàng)新中不斷強化優(yōu)勢綠城的發(fā)展始終以品牌、產(chǎn)品和管理團隊的精心建設(shè)和優(yōu)化為基礎(chǔ)，并以此為杠桿和能量中心，撬動并吸引其他外部資源，雖然這種模式在企業(yè)高速成長過程中難免收到資本運作節(jié)奏的影響，但仍然成就了綠城的核心競爭力。在企業(yè)管理上，綠城集團提出執(zhí)行經(jīng)理分管制，現(xiàn)在集團公司有6位執(zhí)行總經(jīng)理，對全國的項目分工分管。3土地運營綠城通過公開投標(biāo)、收購、合作等多種方式取得新的土地儲備，實現(xiàn)了土地儲備的大幅度增長。據(jù)統(tǒng)計，2008年綠城利用品牌和管理輸出獲得土地占比50%；利用合作單位資源獲得土地占比40%；利用政府支持獲得土地占比10%。土地儲備量根據(jù)綠城中報，截至2009年8月31日，綠城已進入30多個城市，共有儲備項目72個，土地儲備占地面積1914萬平方米，按公司權(quán)益計算為1158萬平方米，總建筑面積累計已達(dá)2651萬平方米，按公司權(quán)益計算為1647萬平方米；按地上可售建筑面積（含持有物業(yè)）為1957萬平方米，按公司權(quán)益計算為1214萬平方米。土地儲備平均成本（以地上可售面積計）為每平方米人民幣3081元。截至2009年11月初，綠城今年在全國拿下了17幅土地，總花費已超250億元，這使得綠城土地儲備總建筑面積達(dá)3000萬平方米，其中自有權(quán)益1973萬平方米，%，而合作方的土地儲備權(quán)益占比達(dá)到三成，顯示出綠城通過項目合作進行擴張的特點。目前，綠城土地儲備足夠滿足未來三到五年開發(fā)，實際權(quán)益面積不到7成。拿地策略綠城在短短幾年間，已經(jīng)進入了30多個城市。其過快的擴張速度，在各地的土地儲備，在市場形勢發(fā)生變化時，過多的土地儲備容易造成公司整體資金流通性下降，導(dǎo)致其負(fù)債率過高。2008年，大肆進行跨地域經(jīng)營的綠城收縮戰(zhàn)線，立足于大本營的傾向明顯。2009年16月份，由于市場形勢尚未完全明朗化，加上資金鏈方面的困擾，綠城沒有增加任何土地儲備。在此期間，各地公開的土地拍賣市場上，幾乎很少見到綠城的身影。7月下旬，杭州誕生了新的“地王”——錢江新城的宅地，最終拍出了每平方米20650元的樓面價，而這個價格讓宋衛(wèi)平“拂袖而去”。在此之前，只要宋衛(wèi)平親臨土地競拍現(xiàn)場，基本上表示對此地塊志在必得。對于此舉動，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，“前幾年，綠城拿地相對是偏向激進的。如今，公司的策略是穩(wěn)健持續(xù)。”然而，隨著市場銷售暢旺帶來大量資金回籠，綠城也回到了拿地大軍之中。2009年8月份以來，綠城屢屢出手，拿下了9塊土地，總價款達(dá)到180多億。宋衛(wèi)平解釋說，公司明年的銷售額目標(biāo)是400億500億元，2011年的銷售額目標(biāo)是500億600億元，如果土地儲備不足，完成這樣的目標(biāo)無異于“空想”。從另一方面看，這也是在資本市場的壓力下的必然選擇。按綠城計劃，今后土地儲備拓展方式將向“戰(zhàn)略選擇型”轉(zhuǎn)變，土地擴張將主要集中在浙江、以上海為中心的長三角區(qū)域和以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域，并確保其所在進入?yún)^(qū)域內(nèi)可持續(xù)發(fā)展及盈利成長性；土地儲備總體規(guī)模將以滿足未來三年的發(fā)展需求為控制目標(biāo)；新增土地儲備時機、規(guī)模應(yīng)順應(yīng)市場變化情況，保持與存量銷售去化之間的合理配比。持續(xù)鞏固和深化同現(xiàn)有戰(zhàn)略合作單位的項目合作，在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上提升優(yōu)秀品牌和專業(yè)管理的邊際效益，著力控制土地收購的成本，加強發(fā)展規(guī)模與財務(wù)風(fēng)險之間的控制。合作開發(fā)綠城的合作開發(fā)模式，是在降低項目利潤基礎(chǔ)上進行的。對于上市之前和上市之后，資金鏈一直緊張的綠城而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金整體偏緊的現(xiàn)狀下，該模式有助與綠城擺脫困境，并求得發(fā)展。因此，該模式是一種現(xiàn)實的做法。在2005年宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，綠城也遭遇資金寒冬，一度非常艱難，綠城董事會主席宋衛(wèi)平曾經(jīng)坦言，當(dāng)時綠城一度出現(xiàn)過拖欠工程款的危機，但是他們“找到了解決辦法，就是合作”。綠城把一些項目股份拿去和別人合作，別人出錢，度過難關(guān)。由于嘗到了甜頭，目前綠城的開發(fā)量和銷售面積，超過1/3是合作項目。憑借產(chǎn)品品質(zhì)過硬，綠城吸引到了很多財力雄厚的合作伙伴，在這些合資項目公司中，綠城甚至不出錢就可以占有股權(quán)，而且由合作方負(fù)責(zé)向銀行借貸前期開發(fā)資金，綠城在項目后期才須支付費用，甚至還可以從營業(yè)收入中提取一定比例的管理費。綠城已經(jīng)與葛洲壩集團、浙江能源集團、新湖集團、浙江鐵投集團、浙江報業(yè)集團、西子集團，香港九龍倉、海爾地產(chǎn)、中青旅等省內(nèi)外10多家合作伙伴合作開發(fā)地產(chǎn)。綠城利用其比較強的產(chǎn)品開發(fā)能力來彌補其土地和資金短板，獲得分享利潤或管理費等品牌溢價收入，這從一些合作項目中綠城的收益權(quán)比例大于實際出資比例就可看出。綠城和浙江報業(yè)集團合作開發(fā)了三個房地產(chǎn)項目，合作模式是這樣的：雙方各出四千萬元組建一個合資公司，各占50%的股權(quán)，之后，由浙江日報集團借數(shù)億元的資金給該合資公司去買地；在綠城和海爾合作的濟南項目中，綠城占45%的股權(quán)，%的資本金；綠城與浙江能源集團的戰(zhàn)略合作方式與海爾相差無幾，綠城占49%的股權(quán)，%的資本金。與這幾家公司的合作，綠城除了按股權(quán)比例分紅外，還要按銷售額提取一定比例的管理費。即使與香港知名地產(chǎn)公司九龍倉在杭州合作的一個項目（現(xiàn)已通過與九龍倉項目互換，該項目由綠城擁有全部權(quán)益），綠城占60%的股權(quán)，九龍倉占40%，綠城也要按銷售額的2%提取管理費。在短短3個月內(nèi)耗資200多億元拿地的綠城，終于禁不住外界對其在高負(fù)債率下持續(xù)激進拿地的質(zhì)疑而公開表態(tài)：在綠城新近購買的土地中，有相當(dāng)一部分是與國企合作共同開發(fā)的。綠城這種合作模式，利用的正是合作企業(yè)的資金，并提供拿地的“信譽”和便利。n 2001年成立中青旅綠城臵業(yè)公司，獲得中青旅2億元貸款，此后入股企業(yè)“持股—取固定回報—退股”模式，一直成為綠城股權(quán)融資的方式之一。從2002年開始，中青旅先后投資了6家以上與綠城集團有關(guān)的地產(chǎn)公司，幾乎都是持有18%的股權(quán)。參股這些地產(chǎn)公司之后，中青旅每年都將數(shù)億元的資金拆借給這些地產(chǎn)公司使用。綠城平均融資成本16%左右，但該融資成本基于項目開發(fā)周期計算，綠城利用這種融資所費代價較低，且由于是項目見到收益后才會“還款”，顯然也不會受到短期借貸的資金壓力。所籌資金先后用于德清百合公寓、德清桂花城、鄭州綠城百合公寓等項目。2006年9月18日，綠城集團和西子集團宣布正式合作，成立綠城西子房產(chǎn)公司，西子電梯集團旗下的西子房產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)將被注入新公司之中，西子、綠城各占50%股份。n 2007年5月，綠城房地產(chǎn)集團、億元拿下杭州地塊，萬元/平方米。n 2007年11月，海爾地產(chǎn)攜手綠城取得山東濟南市全運村項目的開發(fā)權(quán)。該項目具有特殊性，“項目大、要求高、時緊、任務(wù)重”，土地出讓金高達(dá)25億元，整個項目投資在5060億元。在該合作中，綠城輸出其大型綜合項目道運作經(jīng)驗及運作團隊，而海爾方面則發(fā)揮強大的資金優(yōu)勢和山東本地資源優(yōu)勢。n 2008年5月6日，綠城聯(lián)合浙江報業(yè)集團以21個億拿下杭州城西蔣村2號塊地，該地價款由浙江報業(yè)集團出，綠城主要提供管理和開發(fā)實力。n 2008年5月14日，綠城聯(lián)合浙江能源集團所屬浙信房地產(chǎn)公司。4資本運營綠城的擴張與資本運作2004年下半年，宏觀調(diào)控開始，房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻陡然提高。彼時綠城正準(zhǔn)備向全國拓展市場，原本不愁資金的綠城感受到了“資金鏈”緊繃的壓力,綠城已經(jīng)開始謀求海外上市。從綠城的融資手段來看，幾乎已涵蓋各種方式，包括私募基金入股、可轉(zhuǎn)換債券、IPO、高息票據(jù)借貸、配股增發(fā)、信托、銀團貸款、項目合作等多種方式。（1）股權(quán)融資l IPO前私募2006年1月，綠城中國控股有限公司通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本成功引進由摩根大通和STARK投資基金組成的國際戰(zhàn)略投資者，其中向摩根大通和STARK投資基金配售2000萬美元股份l IPO2006年7月，綠城如期完成在香港公開發(fā)行股票的一切工作。美國華平投資、老虎基金、新加坡淡馬錫、渣打銀行亞洲基金等國際投資機構(gòu)都成為綠城的股東，億元。其在香港公開招股部分獲10倍超額認(rèn)購。2006年7月13日，綠城中國控股有限公司在香港聯(lián)交所掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，億港元。當(dāng)天，元，%。l 增發(fā)配股216。 2007年5月7日，綠城中國通過瑞銀及摩根大通，，億港元。配股時股價正接近綠城股價高時期。216。 2009年5月，港元的發(fā)行價格向羅釗明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen配售1億股綠城中國股份。溢價發(fā)行募集資金將用于完全收購由Tandellen公司100%控股的SkymoonInternational公司。收購?fù)瓿珊?，綠城中國將間接持有一家名為萊福世紀(jì)的公司100%股權(quán)。萊福世紀(jì)持有一幅位于北京朝陽區(qū)東直門外斜街8號院的土地，面積約28004平方米，當(dāng)時該地塊已準(zhǔn)備開發(fā)為服務(wù)式住宅，擬建總建筑樓面面積約為63369平方米。按照2008年12月31日公開市場基準(zhǔn)對項目現(xiàn)狀進行的初步指示性估值，億港元。216。 2009年6月23日，綠城向其附屬公司、萬股購股權(quán)。其中，萬份購股權(quán)授予綠城中國的附屬公司、聯(lián)營公司及共同控制實體的若干雇員，萬份購股權(quán)予浙江綠城物業(yè)管理有限公司、杭州金沙港旅游文化村有限公司及綠城控股集團的若干雇員