理性認(rèn)識(shí)物業(yè)稅(已修改)
2025-07-10 20:22 本頁面
【正文】 〖內(nèi)容提要〗物業(yè)稅是被作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠杠提出的，但作為一項(xiàng)稅種，在新中國成立后，這一稅種一直在被征收，只不過是人們沒有注意它而已；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和物業(yè)稅的征收一直是相輔相成的，以物業(yè)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)的手段不過是人們的一廂情愿而已；物業(yè)稅的作用，既不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，也不會(huì)降低房?jī)r(jià)；如果市場(chǎng)上的需求旺盛而供應(yīng)不足，物業(yè)稅不僅僅不能調(diào)低房?jī)r(jià)，相反可能會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。 一．物業(yè)稅影響下人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)論 新近物業(yè)稅又被作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的王牌祭出了，祭出這一王牌的是政府官員，但打這一王牌的仍然是媒體：于是物業(yè)稅將導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低的評(píng)論比比皆是，甚至有專家預(yù)言物業(yè)稅將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤，而將物業(yè)稅作為樓市的寒流的論調(diào)也充斥網(wǎng)上，如果說樓市是夏季正在盛開的花朵，則物業(yè)稅就成了滅殺這些花朵的強(qiáng)大寒流。 考慮到物業(yè)稅可能會(huì)對(duì)樓市有大的影響，也撰文談?wù)勛约旱目捶ā?二．物業(yè)稅是什么? 物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是政府根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值向相關(guān)物業(yè)的權(quán)利人征收該價(jià)值一定比率的稅種。 根據(jù)稅收法定的原則，征收任何稅均必須有法律的規(guī)定，也即是，政府征收任何稅均需要有明確的稅法。在中國，目前沒有“物業(yè)稅”的法律規(guī)定，因此政府“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅制度不過是稅務(wù)機(jī)關(guān)探索物業(yè)稅征收的“實(shí)驗(yàn)”。 因此，在沒有物業(yè)稅的情況下，人們擁有物業(yè)并沒有感覺到實(shí)際的負(fù)擔(dān)。 但，沒有感覺到實(shí)際“負(fù)擔(dān)”的物業(yè)的權(quán)利人們，并沒有意識(shí)到自己實(shí)際上是“物業(yè)稅”的納稅人，也沒有意識(shí)到自己已經(jīng)繳納過“物業(yè)稅”。 那么，物業(yè)稅是什么呢？ 考察開征物業(yè)稅的國家的法律，比較中國的法律，在國外，物業(yè)稅實(shí)際上包括了我國的土地出讓金、土地使用權(quán)稅、房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等，也即是：國外不過是將我們國家的上述稅種中的數(shù)種合并作為物業(yè)稅征收而已。 因此，在我們的國家，作為納稅人的公民和法人及其他組織，沒有繳納過名義上的物業(yè)稅，但繳納過實(shí)際上的“物業(yè)稅”。 三．大陸中國涉及到不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅種之一――國有土地使用權(quán)出讓收入 將土地使用權(quán)出讓收入修改為物業(yè)稅的理由是基于如下假定： 土地使用權(quán)出讓金一次性繳納給政府，政府因賣地而取得收入并用于發(fā)展，在以發(fā)展業(yè)績(jī)作為政績(jī)考察的情況下，因此政府的賣地的熱情無論如何是降不下來的，另外政府將土地出賣后造成后續(xù)發(fā)展的余地不大，在沒有地可買的情況下，城市發(fā)展的財(cái)政支持將大大降低；如果將土地出讓收入作為歲入而不是一次性的收入，將極大的緩解這一問題帶來的弊病，因此人們建議將土地出讓收入納入物業(yè)稅征收的范疇。 （一）土地使用權(quán)出讓收入（土地使用權(quán)使用費(fèi)） 土地使用權(quán)出讓收入（土地使用權(quán)使用費(fèi)），即國家作為國有土地使用權(quán)出讓的壟斷人，將土地使用權(quán)這一無形資產(chǎn)一次性作價(jià)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人向國家支付價(jià)金。 按照《中華人民共和國土地管理法》五十五條第二款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金作為財(cái)政收入，30％歸中央財(cái)政，70％歸地方財(cái)政。 （二）土地使用權(quán)出讓收入的構(gòu)成 根據(jù)1987年7月施行的《國有土地使用權(quán)有償出讓收入實(shí)施暫行辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓收入包括： 土地使用權(quán)出讓金，即土地管理部門與土地使用權(quán)人之間簽訂的土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定由政府收取的土地價(jià)款。 續(xù)期土地使用權(quán)出讓金，即在土地使用權(quán)出讓的期限屆滿后，土地使用權(quán)人為延續(xù)土地使用權(quán)出讓期限而繳納的土地使用權(quán)出讓金。 三是修改土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金。 根據(jù)2006年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收入收支管理的通知》之規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入包括： 國有土地使用權(quán)受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 一是土地價(jià)款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款； 二是轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款； 三是變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款； 四是轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款； 五是改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國 按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在土地出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。 六是國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1