物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗(yàn)及對我國的啟示(已修改)
2025-04-30 13:04 本頁面
【正文】 物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗(yàn)及對我國的啟示編者按：中國國際金融公司8月18日發(fā)布了名為《國際經(jīng)驗(yàn)看物業(yè)稅的推行》的報(bào)告，對日本、韓國、美國、英國、印度、新加坡和香港等10個(gè)國家的物業(yè)稅政策進(jìn)行了比較研究，分析了我國開征物業(yè)稅的必要性、物業(yè)稅的稅率和征收方式以及開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響。人民銀行營業(yè)管理部對報(bào)告進(jìn)行了摘編，現(xiàn)報(bào)上，供參考。一、物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗(yàn)（一）物業(yè)稅及其法理依據(jù)物業(yè)稅是以物業(yè)價(jià)值或物業(yè)租金價(jià)值為稅基，征收的一種物業(yè)持有稅。征收物業(yè)稅主要出于以下目的：增加地方政府的財(cái)政收入；提升地方公共設(shè)施及服務(wù)；調(diào)節(jié)貧富差距。從歷史發(fā)展來看，國外所征收物業(yè)稅中，強(qiáng)調(diào)根據(jù)土地所有權(quán)征稅的有日本，韓國，法國等，加拿大和美國。其中，日本，韓國，法國的物業(yè)稅是由封建的地租演變而來的。只是土地的屬性產(chǎn)生了變化。香港，新加坡和印度主要是由殖民時(shí)期的地租演化而來。直到今天，香港的土地還是租用的性質(zhì)，但是同樣被征收了物業(yè)稅。澳大利亞土地稅的產(chǎn)生與政府抵制囤積物業(yè)有關(guān)。英國的物業(yè)稅起源于各個(gè)教區(qū)對窮人的補(bǔ)助，所以最早是在租金收入的基礎(chǔ)上征收的。從征收的對象來看，主要有3種方式：一是土地住宅私有制，對土地和住宅統(tǒng)一征收。大多數(shù)國家都采用這個(gè)制度，包括美國、加拿大、英國、澳大利亞及印度。二是土地住宅私有制，但對土地和住宅分開征稅。在計(jì)算物業(yè)稅的過程中，實(shí)際上是將土地和住宅分開計(jì)算稅基和稅率。日本和韓國采用這種制度。三是土地公有制，住宅私有制。新加坡一些有年限的私人公寓和政府組屋，以及香港物業(yè)采用這種制度。新加坡采取的是土地住宅統(tǒng)一征稅。香港采取的是統(tǒng)一的稅基，不同的稅率。（二）稅基和征收范圍按照國際經(jīng)驗(yàn)，稅基可以分為估算物業(yè)價(jià)值和估算租金價(jià)值2類。由于物業(yè)的實(shí)際市場價(jià)值波動較大，各國有各自不同估算方式以保持稅基相對穩(wěn)定。如美國對每年的物業(yè)價(jià)值上升幅度有上限控制，英國則選取經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的價(jià)格為估算價(jià)值，日本實(shí)際上選用的是物業(yè)成本。對稅基的評估一般由地方政府設(shè)立專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。在日本，總務(wù)省有一套比較完整的評估標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際操作由地方政府完成。從征收范圍來說，自住房在某些國家可以享受稅費(fèi)減免，比如澳大利亞。其它大多數(shù)國家都設(shè)有起征點(diǎn)。物業(yè)價(jià)值低于起征點(diǎn)的物業(yè)不需要繳交物業(yè)稅。此外對于低收入，年老體弱，殘疾人等情況也都有不同程度的減免。（三）稅率的制定從選取的10個(gè)樣本國家的情況看，稅率一般為累進(jìn)制（香港和新加坡除外）。在制定稅率的過程中，地方政府的財(cái)政需求和購房者的承受能力是2個(gè)比較重要且相互制約的衡量標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)稅屬于地方稅，所以在稅率的制定上與地方政實(shí)際的財(cái)政需求關(guān)聯(lián)度較高。物業(yè)稅在地方稅種的貢獻(xiàn)在4%20%之間。日本2009年預(yù)算中物業(yè)稅占到地方政府收入20%。韓國在2006年的物業(yè)稅收入占地方收入的8%。香港政府2008年總收入中，差餉（一般意義上的物業(yè)稅）和土地稅占到4%左右。新加坡物業(yè)稅對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)達(dá)到7%。在印度，以孟買為例，物業(yè)稅的貢獻(xiàn)在2009年到2010年將達(dá)到22%左右。澳大利亞在2008年物業(yè)稅對地方稅貢獻(xiàn)大約是10%左右。美國三藩市，物業(yè)稅占到當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的10%左右。 從居民的承受能力來講，截至2006年，OECD國家平均房地產(chǎn)稅收占GDP比為2%，%%不等，平均為2%左右。%。美國在2008年也達(dá)到了4%左右（見表2）。 表2 OECD國家物業(yè)相關(guān)稅收物業(yè)相關(guān)稅收/GDP物業(yè)稅收占可支配收入比(2006）物業(yè)稅1965197019751980198519901995200020052006加拿大有墨西哥美國有澳大利亞有日本有韓國有新西蘭有奧地利有比利時(shí)有捷克丹麥
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