理性認(rèn)識(shí)物業(yè)稅-免費(fèi)閱讀
【正文】 另外，城鎮(zhèn)土地使用稅是代替原城鎮(zhèn)土地使用收費(fèi)的制度而來(lái)的，其與土地使用權(quán)出讓金也是完全不同的，即城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)論是出讓土地還是劃撥土地，均需要繳納土地使用稅。 （二）納稅人 根據(jù)該條例的規(guī)定，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人在2006年12月31日前是： 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的解釋，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 但對(duì)空置房產(chǎn)的人而言，如果其收入與納稅數(shù)額比差距過(guò)大的情況下，這一稅收的影響就幾乎接近為零。 因此對(duì)作為住宅消費(fèi)群體的公民而言，如果自己所購(gòu)置的房產(chǎn)用于居住，則該房產(chǎn)是免征營(yíng)業(yè)稅的，如果自己購(gòu)置的房產(chǎn)不是用于居住但又不是用于營(yíng)業(yè)，同樣是免征房產(chǎn)稅的，只有購(gòu)置的房產(chǎn)用于營(yíng)業(yè)，才需要繳納房產(chǎn)稅。 比較中國(guó)澳門的房屋稅，其與大陸的房產(chǎn)稅也非常接近，不過(guò)其征收是根據(jù)房地產(chǎn)的收益作為計(jì)征的依據(jù)，這和中國(guó)的城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定很雷同。 比較《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，上述納稅人是相同的。 那么，這一認(rèn)識(shí)是否能夠真的降低房?jī)r(jià)呢？ 目前施行的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》與物業(yè)稅實(shí)際上是同一稅種，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者使用權(quán)人征收房地產(chǎn)價(jià)格或者租價(jià)一定比率的稅收，在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》有效施行的情況下，即對(duì)房屋所有權(quán)人或者房屋使用權(quán)人征收城市房地產(chǎn)稅的情況下，并沒(méi)有有效的降低房?jī)r(jià)。 比較上述稅種和稅率，在比較被專家們稱為物業(yè)稅的中國(guó)香港、澳門、臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)的稅收，不能說(shuō)中國(guó)沒(méi)有“物業(yè)稅”。 如果拿香港或者臺(tái)灣、或者澳門的物業(yè)稅，與新中國(guó)的城市房地產(chǎn)稅比較，新中國(guó)成立后的城市房地產(chǎn)稅與臺(tái)灣、香港或者澳門征收的物業(yè)稅基本上是一樣的。 3．其他的安排，其他的安排當(dāng)然是介于上述安排之間的，在此不再贅述。 （三）將土地使用權(quán)出讓金作為物業(yè)稅征收的問(wèn)題 如果將土地使用權(quán)出讓金作為征收物業(yè)稅的內(nèi)容，即將國(guó)有土地使用權(quán)的出讓及受讓人受讓行為作為物業(yè)稅的應(yīng)稅行為，則政府在出讓土地時(shí)不能取得土地出讓收入，只能征收物業(yè)稅。 （一）土地使用權(quán)出讓收入（土地使用權(quán)使用費(fèi)） 土地使用權(quán)出讓收入（土地使用權(quán)使用費(fèi)），即國(guó)家作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的壟斷人，將土地使用權(quán)這一無(wú)形資產(chǎn)一次性作價(jià)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人向國(guó)家支付價(jià)金。 二．物業(yè)稅是什么? 物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是政府根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值向相關(guān)物業(yè)的權(quán)利人征收該價(jià)值一定比率的稅種。 根據(jù)稅收法定的原則，征收任何稅均必須有法律的規(guī)定，也即是，政府征收任何稅均需要有明確的稅法。 按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》五十五條第二款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金作為財(cái)政收入，30％歸中央財(cái)政，70％歸地方財(cái)政。 無(wú)論是征收物業(yè)稅還是政府取得土地使用權(quán)出讓金，在這一環(huán)節(jié)涉及到物業(yè)稅的征收問(wèn)題是： 1．按照現(xiàn)行制度先行征收 按照現(xiàn)行的制度安排由開(kāi)發(fā)商一次性向政府繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或者土地出讓收入，然后由開(kāi)發(fā)商在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時(shí)再進(jìn)一步向物業(yè)的購(gòu)買人收取，在這種情況下，對(duì)房?jī)r(jià)的影響和對(duì)購(gòu)買人影響將不存在。 （四）土地出讓收入調(diào)整為物業(yè)稅遇到的問(wèn)題 首先是立法上的問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，涉及到稅的征收的問(wèn)題的立法權(quán)屬于人大，除非人大將該立法權(quán)授予國(guó)務(wù)院行使。 所以，有人問(wèn)我，中國(guó)有物業(yè)稅嗎？ 我經(jīng)常啞然，中國(guó)的確沒(méi)有名義上為“物業(yè)稅”的稅種，但中國(guó)的物業(yè)稅的立法與國(guó)外的立法及中國(guó)香港、澳門、臺(tái)灣的物業(yè)稅的立法是一樣的，早在1951年就有了。 （三）城市房地產(chǎn)稅的納稅人 1．開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅的城市 按照1951年8月施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，該稅種的征收由中央人民政府核定，沒(méi)有經(jīng)中央人民政府核定的城市，不得征收該稅種。 因此唯一的問(wèn)題是：增加城市房地產(chǎn)稅的征收的額度，即提高城市房地產(chǎn)稅征收的比率。 （三）房產(chǎn)稅的稅率 依照房產(chǎn)稅條例第三條的規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。 比較中國(guó)臺(tái)灣的物業(yè)稅，與中國(guó)大陸的房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)也很雷同。 （六）征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1．調(diào)控的假設(shè) 物業(yè)稅被作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠杠提出，是基于如下假定：
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