【正文】 珠江新城某商務(wù)辦公項(xiàng)目可行性研究目錄項(xiàng)目背景――――――――――――――――――――――――3市場(chǎng)分析――――――――――――――――――――――――4項(xiàng)目 SWOT―――――――――――――――――――――― 62項(xiàng)目定位――――――――――――――――――――――――64項(xiàng)目技術(shù)可行性分析―――――――――――――――――――67項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析――――――――――――――――――――――78結(jié)論――――――――――――――――――――――――――89項(xiàng)目背景：待定——廣州珠江新城CBD內(nèi)甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓擬我司與地塊業(yè)主方合作開(kāi)發(fā)珠江新城CBD珠江公園旁珠江新城為廣州新的城市中心，規(guī)劃人口18萬(wàn)人，將建設(shè)成為一個(gè)代表未來(lái)廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際都市形象的窗口。項(xiàng)目總占地7500 M2，用地面積400 M20平方米，由一幢26層塔樓和4層裙樓組成（初規(guī)），具體為：地下室車(chē)庫(kù)三層共17000M2（不包括在總面積內(nèi)），首層商鋪3500 M2，二、三層商場(chǎng)共7000 M2 （第四層為轉(zhuǎn)換層，可兼做設(shè)備層和休閑會(huì)所功能） 2。地塊現(xiàn)狀：完成土地五通一平，地塊開(kāi)發(fā)條件完全成熟；談判進(jìn)展：雙方就項(xiàng)目合作模式要約需進(jìn)一步商討、確立。由于該項(xiàng)目地塊目前仍為村屬集體用地（開(kāi)發(fā)后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移），其希望合作伙伴出資開(kāi)發(fā)，以實(shí)物分成方式分配項(xiàng)目股權(quán)，：。市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)研究1) 2006年7月份以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的行業(yè)政策主要有三個(gè)： 　　一個(gè)是于2006年8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》。我國(guó)從1999年開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)制度，并取得了較大成效，但仍存在招標(biāo)出讓土地范圍過(guò)窄、土地出讓信息披露不充分、操作不規(guī)范等問(wèn)題。這次實(shí)施的兩個(gè)《規(guī)范》明確將六類(lèi)情形納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地范圍，將五類(lèi)情形納入可協(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍，這些新規(guī)定是對(duì)國(guó)有土地出讓制度的完善，推進(jìn)了土地資源市場(chǎng)化配置程度。但土地不完全是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，土地配置要滿(mǎn)足社會(huì)公平性的要求。如果土地出讓制度改革不和建立多層次住房供應(yīng)體系結(jié)合起來(lái)，不和地方政府的民生責(zé)任結(jié)合起來(lái)，招、拍、掛制度的推行將進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府獲取“土地壟斷溢價(jià)”的權(quán)力，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。所以，在推行國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)制度的同時(shí)，還必須加強(qiáng)監(jiān)管：不僅包括對(duì)壟斷行為的經(jīng)濟(jì)性管制，還應(yīng)包括促進(jìn)公平的社會(huì)性管制?！　《墙ㄔO(shè)部提出的對(duì)單套建筑面積在90平方米以下的新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)行限價(jià)開(kāi)發(fā)。這個(gè)政策的初衷應(yīng)該是好的，但其成功實(shí)施的前提條件有三個(gè)：有科學(xué)統(tǒng)一的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，信息高度公開(kāi)，主管部門(mén)官員能合理執(zhí)行。否則，不僅這個(gè)政策行不通，還會(huì)增加建設(shè)主管部門(mén)有些官員的尋租空間。從實(shí)際情況來(lái)看，三個(gè)前提條件一個(gè)都不可能具備。而且，這一政策還與國(guó)土資源部的政策不一致，如果要通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地，又如何限價(jià)？因此，這個(gè)政策如果實(shí)施，其唯一作用將是增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本。實(shí)際上，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制，任何違背這一機(jī)制的政策都會(huì)阻礙市場(chǎng)運(yùn)行，增加交易成本。增加小戶(hù)型供給，可通過(guò)財(cái)政政策等來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如按容積率確定累進(jìn)的土地使用稅率（容積率越低，土地使用稅就越高）。三是建設(shè)部等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房，首次做了明確規(guī)定。但這一政策的成功實(shí)施，有賴(lài)于這些部門(mén)的密切協(xié)作。2) 2006下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將產(chǎn)生最大影響的兩件大事：　一個(gè)是8月1日，國(guó)家發(fā)改委等五個(gè)部門(mén)以“特急”文件要求各地用1個(gè)月時(shí)間，對(duì)今年上半年總投資1億元以上的新開(kāi)工項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行清理，核查是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是否符合土地審批、環(huán)保審批以及信貸審批和安全的要求?！《?月16日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)內(nèi)蒙古新豐電廠(chǎng)項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)和發(fā)生的重大施工事故做出嚴(yán)肅處理，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)向國(guó)務(wù)院做檢查。　3年多來(lái)的調(diào)控實(shí)踐和政策辯論已充分表明，地方政府的執(zhí)政觀(guān)念和執(zhí)行能力是宏觀(guān)調(diào)控成敗的關(guān)鍵?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在這兩件事情后，地方政府的執(zhí)行力度有望加強(qiáng)，調(diào)控政策總體推進(jìn)將呈積極態(tài)勢(shì)。而土地督察制度和環(huán)保督察制度的全面啟動(dòng)，又將從制度層面鞏固這種態(tài)勢(shì)。縱觀(guān)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。2006年的廣州樓市向“擴(kuò)張型”轉(zhuǎn)變，而且廣州房地產(chǎn)行業(yè)將面臨前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。2006年中國(guó)要面對(duì)通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過(guò)剩所帶來(lái)的影響，所以在“十一五”規(guī)劃起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。3) 廣州政策調(diào)控的分析房地產(chǎn)的調(diào)控措施和手段主要是金融和土地政策的緊縮，這些政策目前并沒(méi)有舒緩和放松的跡象，并有進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象，房地產(chǎn)企業(yè)的土地來(lái)源和資金來(lái)源仍將受到嚴(yán)格的控制，在建項(xiàng)目和新開(kāi)工項(xiàng)目所需的資金和土地，難以得到滿(mǎn)足和解決，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)加大。 目前廣州樓市下半年樓市的供應(yīng)量與上半年相比有增無(wú)減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力有可能導(dǎo)致新一輪價(jià)格戰(zhàn)的爆發(fā)，現(xiàn)在這種跡象和苗頭已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。如果現(xiàn)行的宏觀(guān)調(diào)控政策沒(méi)有明顯的舒緩和改變，許多房地產(chǎn)發(fā)展商將面臨難以為繼的困境和局面；只有宏觀(guān)調(diào)控政策適度舒緩，廣州樓市才有可能保持健康穩(wěn)定的格局。4) 2006年1－6月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況2006年1－，%，比全國(guó)增長(zhǎng)低近1個(gè)百分點(diǎn)；。%。，%。這是廣州商品住宅市場(chǎng)多年以來(lái)的最低供應(yīng)量。2006年上半年全市商品住宅成交均價(jià)攀升至6067元/m2，與2005年同期5069元/m2相比，%。%后的第2次大幅上揚(yáng)，且漲幅高居歷年之首。2. 廣州2005年至2006年商用物業(yè)分析■2005“住禁商”反而刺激商用物業(yè)從下半年開(kāi)始，成交量一路上揚(yáng)，中低檔寫(xiě)字樓被帶旺，乙級(jí)寫(xiě)字樓的成交率比2004年大約增加了40%左右 ■2005廣州二線(xiàn)路段商鋪受關(guān)注，部分商鋪月租金已達(dá)1000元/平方米 ■2005廣州寫(xiě)字樓租金一路飆升，升幅超過(guò)10％ ■2005地鐵新線(xiàn)路的開(kāi)通給珠江新城繼續(xù)加溫 ■2005寫(xiě)字樓出現(xiàn)新產(chǎn)品，群樓創(chuàng)意式寫(xiě)字樓受歡迎 ■2005社區(qū)鋪已經(jīng)成為市場(chǎng)的重要組成部分 1) “住禁商”大潮下商鋪寫(xiě)字樓雙雙走紅 2005年是廣州商用物業(yè)發(fā)展迅速的一年，其中，由于去年年中廣州市政府開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)行“住禁商”政策，在某一個(gè)角度推動(dòng)了商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)合富置業(yè)、中立地產(chǎn)及廣州幾家主要的地產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)，經(jīng)綜合統(tǒng)計(jì)顯示，2005年商用物業(yè)中，寫(xiě)字樓和商鋪的租賃成交宗數(shù)比2004年均增長(zhǎng)了3成，成交面積也大幅上升。 2005年商用物業(yè)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大發(fā)展趨勢(shì)———“熱點(diǎn)聚集”現(xiàn)象越來(lái)越明顯的同時(shí)，也有朝新興區(qū)域擴(kuò)散的趨勢(shì)，2006年的商用物業(yè)租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)延續(xù)這個(gè)“聚”與“散”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 在2006年和2007年，廣州將進(jìn)入一個(gè)全新的寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰，需求方面也將有所提升，廣州將進(jìn)入一個(gè)供求兩旺的市場(chǎng)階段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投資市場(chǎng)屢受打壓，不少投資者已將注意力放到商用物業(yè)上來(lái)，尤其是乙級(jí)寫(xiě)字樓，特別受這群中小投資者的喜愛(ài)，這方面的投資將會(huì)更加受到追捧。 2) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租金上升10% 2005年，對(duì)于廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言是相當(dāng)特別的一年：雖然有多個(gè)新落成的寫(xiě)字樓交付使用，但廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍呈現(xiàn)貨源緊缺。加上“住禁商”政策的出臺(tái)，刺激企業(yè)將辦公場(chǎng)所遷址到純寫(xiě)字樓物業(yè)，令2005年的廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供需活躍，廣州幾家成交量較大的地產(chǎn)代理公司，數(shù)據(jù)顯示，廣州去年的寫(xiě)字樓租金穩(wěn)健上升，升幅水平超過(guò)10%。 表現(xiàn)一：天河北、環(huán)市東持續(xù)走強(qiáng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)最看重的是辦公氛圍，這方面天河區(qū)和原東山區(qū)有著無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)是廣州寫(xiě)字樓租賃最活躍的區(qū)域，成交比例占41%，原東山區(qū)緊隨其后，所占比例為33%，兩區(qū)成交的租賃寫(xiě)字樓物業(yè)共占全市的3/4。 其中，天河北及環(huán)市東是大企業(yè)和外資公司進(jìn)駐的熱點(diǎn)板塊。主力成交的寫(xiě)字樓有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)和廣州國(guó)際貿(mào)易中心等，高檔寫(xiě)字樓的集中使其租金一直維持在高位平穩(wěn)增長(zhǎng)，中信廣場(chǎng)和大都會(huì)廣場(chǎng)的租金均價(jià)長(zhǎng)期在130元/平方米/月以上，像中信廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)，其寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)甚至可以上升15%。而環(huán)市東一帶寫(xiě)字樓樓齡稍長(zhǎng)，質(zhì)素較高的好世界廣場(chǎng)、榮建大廈和宜安廣場(chǎng)等租金單價(jià)一般在60元80元/平方米/月，有許多著名的外資品牌駐穗機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 表現(xiàn)二：體育中心、珠江新城成新熱點(diǎn) 2005年，廣州多個(gè)新興商務(wù)區(qū)在市政利好下逐漸興旺起來(lái)。如天河路一帶，由于年末有廣晟大廈交付使用，天河城東塔和維多利廣場(chǎng)也相繼封頂，為體育中心商務(wù)圈帶來(lái)充足的寫(xiě)字樓貨量，該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為寫(xiě)字樓租賃重點(diǎn)區(qū)域。 而地鐵三號(hào)線(xiàn)的啟動(dòng)將帶動(dòng)珠江新城的寫(xiě)字樓也活躍起來(lái)，華普廣場(chǎng)、信合大廈、星匯國(guó)際等都頻頻錄得租賃成交。 表現(xiàn)三：中低檔寫(xiě)字樓空置率下降 “住禁商”政策實(shí)行后，不少公司紛紛尋找合適的寫(xiě)字樓單位遷址。東風(fēng)路和中山路、人民路和荔灣路、江南大道和廣州大道一帶的中低檔寫(xiě)字樓，以其相對(duì)實(shí)惠的租金受到中小企業(yè)的垂青，空置率處于不斷降低的態(tài)勢(shì)。 為適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)中低檔寫(xiě)字樓的需求激增的狀況，一些商用物業(yè)出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，而且大部分都散布于一些非傳統(tǒng)商圈內(nèi)，如位處大型住宅社區(qū)內(nèi)的愛(ài)都新天地SOHO復(fù)式寫(xiě)字樓項(xiàng)目，又如標(biāo)榜“復(fù)式寫(xiě)字樓”的中新大廈，緊靠海珠區(qū)傳統(tǒng)的江南大道商圈，近期租金已高達(dá)75元/平方米/月以上。 另外，一些閑置多年的裙樓物業(yè)也逐漸得到市場(chǎng)的關(guān)注，被重新包裝、盤(pán)活，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新寵兒。據(jù)了解，像濱江東路的珠江廣場(chǎng)的群樓已經(jīng)被租給一些公司作辦公用途，租金大概在60元/平方米/月。在老城區(qū)的商業(yè)區(qū)也出現(xiàn)了一些商場(chǎng)的商鋪被租用為寫(xiě)字樓的現(xiàn)象。乙級(jí)寫(xiě)字樓的成交率比2004年大約增加了40%左右，其中地鐵沿線(xiàn)不帶中央空調(diào)的乙級(jí)寫(xiě)字樓，由于日常的使用成本較低，未來(lái)將更受小企業(yè)和中小投資者的歡迎。 3) 商鋪市場(chǎng)：投資回報(bào)10% 受“住改商”影響，廣州商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)成交氣氛熱烈，需求旺盛令商鋪?zhàn)庵捣€(wěn)步走高。 廣州多家地產(chǎn)中介公司的成交數(shù)據(jù)顯示，2005年廣州商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為200元/平方米/月，投資回報(bào)率維持在10%左右。超過(guò)六成的商鋪?zhàn)赓U成交單價(jià)在200元/平方米/月以下，比例達(dá)到6%左右，而商鋪?zhàn)饨鹑杂幸欢ㄉ仙目臻g。 表現(xiàn)一：街鋪穩(wěn)當(dāng)“一哥”二線(xiàn)鋪崛起 從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，臨街商鋪仍然是商家租賃的熱點(diǎn)，其成交份額約占總體成交的五成。租賃熱點(diǎn)圍繞在北京路、農(nóng)林下路和上下九這些傳統(tǒng)的商業(yè)街，其租金一直穩(wěn)居商鋪價(jià)格之首，像北京路的一線(xiàn)商鋪月租就高達(dá)1200元4000元/平方米/月，且供不應(yīng)求。 而2005年出臺(tái)的未來(lái)50條商業(yè)街的規(guī)劃當(dāng)中，這些老牌商業(yè)街都名列其中，由于原有的區(qū)域范圍不大，未來(lái)將圍繞這些老牌商業(yè)街向四周擴(kuò)散，文明路的一個(gè)臨街鋪和寶華路的一個(gè)商場(chǎng)鋪，其成交價(jià)格也超過(guò)了1000元/平方米/月，大有緊追“商鋪王”之勢(shì)。 表現(xiàn)二：社區(qū)鋪四面開(kāi)花升幅5% 近幾年住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展也令商鋪市場(chǎng)更多地依靠小區(qū)樓盤(pán)發(fā)展，該現(xiàn)象在海珠區(qū)尤為明顯，由濱江東路的金雅苑、嘉仕花園，到南洲路萬(wàn)華花園、保利花園，這些大型樓盤(pán)的社區(qū)商鋪成交都十分活躍。 除此之外，黃埔大道和中山大道也逐漸形成一些新的商業(yè)點(diǎn)，這些商業(yè)點(diǎn)主要是依靠大型樓盤(pán)發(fā)展，如華景新城、東方都會(huì)廣場(chǎng)、駿景花園和天河廣場(chǎng)等都有不少商鋪成交。另外，珠江新城商鋪發(fā)展速度也很快，各寫(xiě)字樓、住宅盤(pán)人氣的聚集為其發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)，如保利香檳花園、南國(guó)花園、跑馬地花園等裙樓商鋪貨量較大，目前保利香檳南國(guó)花園及跑馬地花園的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格則在400元/平方米/月左右，與去年同期價(jià)格比較，約有5%的升幅。3. 珠江新城現(xiàn)況位置珠江新城位于廣州市舊城組團(tuán)、東翼組團(tuán)和南翼組團(tuán)三大組團(tuán)的交匯中心，西面緊接五羊新城，北面緊靠天河商務(wù)區(qū)，南臨珠江，與赤崗?fù)鈬?guó)領(lǐng)事區(qū)、琶洲會(huì)展中心隔江相望，東面嵌入廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。交通珠江新城西北方向緊依城市主干道廣州大道和黃埔大道，東依華南快速干道，往西可以上內(nèi)環(huán)路，往東通黃埔港、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東莞市。華南快速干道連接環(huán)城高速公路，由此可以迅速進(jìn)入珠三角高速公路網(wǎng)。規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線(xiàn)經(jīng)珠江大道南北貫通珠江新城、往北在廣州火車(chē)東站與地鐵一號(hào)線(xiàn)相接；往南過(guò)珠江、在赤崗與地鐵二號(hào)線(xiàn)匯合銜接到琶洲會(huì)展中心。北面的輕軌快速路直通廣州（黃埔）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。地鐵和輕軌的發(fā)展，極大地縮短了與東南翼組團(tuán)至城市中心、廣州火車(chē)站和廣州火車(chē)東站的距離，與通達(dá)全國(guó)乃至全球的廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系更為密切。整體規(guī)劃，規(guī)劃人口18萬(wàn)人，將建設(shè)成為一個(gè)代表未來(lái)廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際都市形象的窗口。216。 市政規(guī)劃實(shí)施動(dòng)態(tài)◎八大標(biāo)志性建筑進(jìn)展順利廣州市第二少年宮在2005年年底已竣工投入使用。廣州歌劇院已獲批準(zhǔn)建設(shè)；廣東省博物館已確定設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行了建設(shè)施工投標(biāo)；廣州市圖書(shū)館的設(shè)計(jì)方案已進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)；珠江新城超高層“雙塔”中的西塔由越秀城建地產(chǎn)中標(biāo)；電視觀(guān)光塔國(guó)際招標(biāo)已選出了優(yōu)勝方案；海心沙廣場(chǎng)的征地拆遷、建設(shè)正在進(jìn)行?！蚪煌ㄒ?guī)劃實(shí)施按計(jì)劃進(jìn)行地鐵三號(hào)線(xiàn)珠江新城站已建