【正文】 西北面有著較高的自然景觀優(yōu)勢(shì)。(二) 、項(xiàng)目建設(shè)單位xx技術(shù)投資有限公司(三)、 項(xiàng)目位置項(xiàng)目地處珠廣州天河區(qū)珠江新城東部花城大道與馬場(chǎng)路交匯處。產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)定位：項(xiàng)目品質(zhì)檔次定位為甲級(jí)寫字樓，智能化設(shè)施配套（包括通訊網(wǎng)絡(luò)、樓宇自控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)、通信系統(tǒng)、電視系統(tǒng)全面自動(dòng)化配置），大面積、高檔次休閑、餐飲設(shè)施配套（約2000平米），標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留整體空間間隔并配合珠江公園大面積綠化景觀的甲級(jí)板式寫字樓。機(jī)會(huì)點(diǎn)(T)▲ 珠江新城CBD內(nèi)住宅地塊已消化殆盡，商務(wù)辦公地塊是日前發(fā)展商爭(zhēng)奪的熱土，此時(shí)吸納項(xiàng)目，符合公司和集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃并可敦促整合優(yōu)勢(shì)資源及獲利發(fā)展?！?毗鄰珠江公園，給本項(xiàng)目創(chuàng)造了生態(tài)景觀與辦公商務(wù)近距離有機(jī)銜接、整合的可能。截至2005年10月，壬豐大廈成交和認(rèn)購(gòu)的單元已超過(guò)六成多。高：物業(yè)公司：中海物業(yè)管理廣州有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說(shuō)明：￥25/平方米（含中央空調(diào)費(fèi)），￥15/平方米（不含中央空調(diào)費(fèi)）；樓內(nèi)配套：會(huì)議廳、休閑中心、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)、美食廣場(chǎng)；裙樓6臺(tái)富士達(dá)扶梯，主樓寫字樓15臺(tái)富士達(dá)電梯，分組運(yùn)行，智能控制；，；逾3000平方米綠化廣場(chǎng)；ATM、FR、DDN節(jié)點(diǎn)，F(xiàn)PS全覆蓋，實(shí)現(xiàn)WLAN無(wú)線上網(wǎng)；10KV雙回路供電，兩個(gè)變電站，五個(gè)專變房，3個(gè)配電房（施耐德），自備2臺(tái)勞斯萊斯720KVA發(fā)電機(jī)組；自來(lái)泉全自動(dòng)直飲水系統(tǒng)24小時(shí)提供純凈水直達(dá)每個(gè)單元；美國(guó)特靈中央空調(diào)；周邊配套：天河城、宏城廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、體育中心、電腦城等；項(xiàng)目配備了先進(jìn)的智能化設(shè)施，領(lǐng)航廣州未來(lái)頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)。發(fā)最小的單位間隔將為100多平方米起?！　≈腥A廣場(chǎng)功能配套設(shè)施亦十分完善。冷水系統(tǒng)采用二管制變流量形式，豎向分為高、低區(qū)，在27層設(shè)置“水一水”板式熱交換器進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并設(shè)二次冷水循環(huán)水泵。交通狀況：雄踞于廣州市中心－－中山三路與較場(chǎng)西路交界處，處于地鐵烈士陵園站上蓋，廣場(chǎng)北與廣州著名的公園“烈士陵園”相對(duì)，東與廣州最大的休閑廣場(chǎng)英雄廣場(chǎng)為鄰。商：廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：總建筑面積：售 電梯： 共裝有六部牌原石進(jìn)口電梯；豪門閣另裝有一部豪華快速專用電梯 門窗： 綠玻白鋁窗。 　　發(fā)展中心是集智能、科技、環(huán)保等國(guó)際前瞻性設(shè)計(jì)理念于一體，實(shí)現(xiàn)以人為本和追求卓越的國(guó)際品位，為領(lǐng)袖企業(yè)締造未來(lái)發(fā)展的中心。處：廣州市天河區(qū)珠江新城臨江大道3號(hào)銷售許可證：穗房預(yù)字200500361號(hào)平均售價(jià)：20000元/平米租金價(jià)格：*月入住時(shí)間：2005年6月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說(shuō)明：管理費(fèi)含中央空調(diào)費(fèi)；樓內(nèi)配套：網(wǎng)絡(luò)配套：光纖、寬帶、DDN；周邊配套：珠江新城、房屋交易中心、酒樓；車位說(shuō)明：約￥1500；施工狀態(tài)：建完電進(jìn)駐率90%。層保安監(jiān)控系統(tǒng)：各主要出入口、通道及停車場(chǎng)、電梯轎廂配設(shè)24小時(shí)監(jiān)控錄影，防盜報(bào)警系統(tǒng)、無(wú)線巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、集成式安全防范系統(tǒng)。辦公樓按80瓦/平方米提供用電負(fù)荷。梯：18臺(tái)高速群控電梯空交通狀況：交通便利；占據(jù)“CBD中軸門戶”位置，位處珠江新城廣州中軸線北端入口東側(cè)，體育東路和黃埔大道交匯處，東行快速接駁華南快速干線，數(shù)十條公交線路、中軸地下觀光纜車以及多路地鐵交通；優(yōu) 勢(shì)：①　地處商務(wù)氣氛較濃厚的珠江新城西部，又緊鄰發(fā)展成熟的五羊新城；②　是珠江新城第一個(gè)開(kāi)售的寫字樓項(xiàng)目，推出的產(chǎn)品在珠江新城還是比較稀缺；③　交通便利，距五羊新城站、南方日?qǐng)?bào)站近，有二十條左右的工交線路經(jīng)過(guò)，并距地鐵三號(hào)線站點(diǎn)近；④　戶型小，單套成交額低，宜投資、出租；⑤　項(xiàng)目成本低，村預(yù)留地，轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)用途。l 同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，在珠江新城，尤其是在珠江新城的商務(wù)區(qū)——西區(qū)難以發(fā)現(xiàn)有餐飲功能的商鋪。他們購(gòu)房以自住為住，對(duì)珠江新城未來(lái)的發(fā)展前景非常認(rèn)同，向往幽靜、舒適的生活環(huán)境，屬享受型的買家。：由于珠江新城開(kāi)發(fā)的滯后，許多生活配套設(shè)施都要依賴對(duì)面的石排和附近的員村去提供。 現(xiàn)時(shí)主要依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板塊內(nèi)自身配套存在不足?，F(xiàn)時(shí)該板塊主要有早期的駿逸苑、金駿園、華駿花園、匯豪大廈、君怡花園及在售的天駿花園等項(xiàng)目。大規(guī)模引入金融、商貿(mào)、信息管理的管理機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)外企業(yè)的總部和辦事機(jī)構(gòu)，初步形成國(guó)際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的中央商務(wù)區(qū)?！蚪煌ㄒ?guī)劃實(shí)施按計(jì)劃進(jìn)行地鐵三號(hào)線珠江新城站已建成通車。規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線經(jīng)珠江大道南北貫通珠江新城、往北在廣州火車東站與地鐵一號(hào)線相接；往南過(guò)珠江、在赤崗與地鐵二號(hào)線匯合銜接到琶洲會(huì)展中心。租賃熱點(diǎn)圍繞在北京路、農(nóng)林下路和上下九這些傳統(tǒng)的商業(yè)街，其租金一直穩(wěn)居商鋪價(jià)格之首，像北京路的一線商鋪月租就高達(dá)1200元4000元/平方米/月，且供不應(yīng)求。 另外，一些閑置多年的裙樓物業(yè)也逐漸得到市場(chǎng)的關(guān)注，被重新包裝、盤活，成為寫字樓市場(chǎng)的新寵兒。主力成交的寫字樓有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)和廣州國(guó)際貿(mào)易中心等，高檔寫字樓的集中使其租金一直維持在高位平穩(wěn)增長(zhǎng)，中信廣場(chǎng)和大都會(huì)廣場(chǎng)的租金均價(jià)長(zhǎng)期在130元/平方米/月以上，像中信廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，其寫字樓的租金和售價(jià)甚至可以上升15%。 2005年商用物業(yè)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大發(fā)展趨勢(shì)———“熱點(diǎn)聚集”現(xiàn)象越來(lái)越明顯的同時(shí)，也有朝新興區(qū)域擴(kuò)散的趨勢(shì)，2006年的商用物業(yè)租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)延續(xù)這個(gè)“聚”與“散”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。4) 2006年1－6月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況2006年1－，%，比全國(guó)增長(zhǎng)低近1個(gè)百分點(diǎn)；?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在這兩件事情后，地方政府的執(zhí)行力度有望加強(qiáng)，調(diào)控政策總體推進(jìn)將呈積極態(tài)勢(shì)。三是建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房，首次做了明確規(guī)定。　　二是建設(shè)部提出的對(duì)單套建筑面積在90平方米以下的新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)行限價(jià)開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)研究1) 2006年7月份以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的行業(yè)政策主要有三個(gè)： 項(xiàng)目總占地7500 M2，用地面積400 M20平方米，由一幢26層塔樓和4層裙樓組成（初規(guī)），具體為：地下室車庫(kù)三層共17000M2（不包括在總面積內(nèi)），首層商鋪3500 M2，二、三層商場(chǎng)共7000 M2 （第四層為轉(zhuǎn)換層，可兼做設(shè)備層和休閑會(huì)所功能） 2。如果土地出讓制度改革不和建立多層次住房供應(yīng)體系結(jié)合起來(lái)，不和地方政府的民生責(zé)任結(jié)合起來(lái)，招、拍、掛制度的推行將進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府獲取“土地壟斷溢價(jià)”的權(quán)力，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。實(shí)際上，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制，任何違背這一機(jī)制的政策都會(huì)阻礙市場(chǎng)運(yùn)行，增加交易成本?！《?月16日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)內(nèi)蒙古新豐電廠項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)和發(fā)生的重大施工事故做出嚴(yán)肅處理，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)向國(guó)務(wù)院做檢查。3) 廣州政策調(diào)控的分析房地產(chǎn)的調(diào)控措施和手段主要是金融和土地政策的緊縮，這些政策目前并沒(méi)有舒緩和放松的跡象，并有進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象，房地產(chǎn)企業(yè)的土地來(lái)源和資金來(lái)源仍將受到嚴(yán)格的控制，在建項(xiàng)目和新開(kāi)工項(xiàng)目所需的資金和土地，難以得到滿足和解決，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)加大。%后的第2次大幅上揚(yáng)，且漲幅高居歷年之首。 表現(xiàn)一：天河北、環(huán)市東持續(xù)走強(qiáng) 寫字樓市場(chǎng)最看重的是辦公氛圍，這方面天河區(qū)和原東山區(qū)有著無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)。 表現(xiàn)三：中低檔寫字樓空置率下降 “住禁商”政策實(shí)行后，不少公司紛紛尋找合適的寫字樓單位遷址。 廣州多家地產(chǎn)中介公司的成交數(shù)據(jù)顯示，2005年廣州商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為200元/平方米/月，投資回報(bào)率維持在10%左右。3. 珠江新城現(xiàn)況位置珠江新城位于廣州市舊城組團(tuán)、東翼組團(tuán)和南翼組團(tuán)三大組團(tuán)的交匯中心，西面緊接五羊新城，北面緊靠天河商務(wù)區(qū)，南臨珠江，與赤崗?fù)鈬?guó)領(lǐng)事區(qū)、琶洲會(huì)展中心隔江相望，東面嵌入廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。216。珠江新城內(nèi)700米的興國(guó)路已建好，連通了金穗路和興民路?，F(xiàn)時(shí)主要項(xiàng)目有在售的星晨大廈、雙城國(guó)際、碧海灣、利雅灣及前期的名門大廈、新大廈、南天廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋明珠、浩瀚華軒、星匯園等項(xiàng)目。：由于此區(qū)域?qū)儆谥榻鲁窃缙诖蛉胧袌?chǎng)的一個(gè)板塊，它的成功，除了依附當(dāng)時(shí)新城CBD的概念，未來(lái)的發(fā)展前景以外，更大的一部分還是因?yàn)樗R近東山區(qū)——五羊新城，無(wú)論是從生活的便捷還是商業(yè)的發(fā)展來(lái)看均較有潛力，因此它吸引的買家主要亦是以保值、商務(wù)辦公型的客戶居多，他們講求的是投資與自住的兼?zhèn)?，主要是?lái)自東山、天河區(qū)的二次或以上置業(yè)人士。加上90年代未的馬場(chǎng)概念，使該板塊當(dāng)中亦產(chǎn)生不少“豪宅”項(xiàng)目。我方目標(biāo)項(xiàng)目正處該區(qū)域。南國(guó)花園的群樓商業(yè)已經(jīng)達(dá)成熟水平，出租率為100%，而星匯園的商鋪基本都在200平方米以上，目前臨街商鋪售價(jià)約在約2萬(wàn)元／平方米,也是大投資者居多。配套設(shè)施：14層為商務(wù)中心，將有酒樓、咖啡廳、銀行、商場(chǎng)等相關(guān)配套設(shè)施，5樓為商務(wù)園林會(huì)所，有健身室等康體設(shè)施。設(shè)有接待查詢服務(wù)臺(tái)及公司水牌；候梯廳：墻面采用大理石/花崗石/原木/不銹鋼裝飾，地面鋪設(shè)高檔石材或拋光磚，配造型天花吊頂；公共走道：墻身為墻布或刷高級(jí)乳膠漆，部分鋪設(shè)玻璃/不銹鋼裝飾，配鋁材天花，地面鋪設(shè)OA網(wǎng)絡(luò)架空地板和地毯；消防樓梯：樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級(jí)乳膠漆，天花掛設(shè)吸頂燈；樓梯前室：樓梯地面鋪耐磨磚或拋光磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級(jí)乳膠漆；衛(wèi)生間：各層設(shè)男女公共衛(wèi)生間，地面和墻身鋪設(shè)高檔石材，配高級(jí)潔具，另配廁紙箱、手紙箱、干手機(jī)及空氣清新機(jī)等；開(kāi)水房和清潔間、雜物間：辦公層均設(shè)有開(kāi)水房及清潔間、雜物間，墻身貼高級(jí)瓷磚，地面鋪高級(jí)防滑耐磨磚，設(shè)地漏，開(kāi)水間配組合式儲(chǔ)物柜臺(tái)，鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)仿石材臺(tái)面，配洗滌盤、高級(jí)水龍頭、電熱開(kāi)水器；單位室內(nèi)：采用墻體間隔，水泥砂漿批蕩，批油漆灰底，地面為水泥砂漿找平，每戶配裝中央空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，預(yù)留風(fēng)口，各戶配裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋；各單位均配獨(dú)立電表，集中設(shè)置于各層電井，各單位開(kāi)關(guān)電箱均入戶配裝。數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)：大廈垂直主干管并引入光纖和大對(duì)數(shù)電纜，確保用戶擁有100兆入戶帶寬，各層客戶可按10平方米配裝1個(gè)數(shù)據(jù)和1個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)（數(shù)據(jù)點(diǎn)和語(yǔ)音點(diǎn)可以因需切換），業(yè)主需經(jīng)過(guò)電信部門申請(qǐng)辦理開(kāi)通手續(xù)。內(nèi)墻：扇灰并掃優(yōu)質(zhì)乳膠漆?！　∶娣e分布：145平方米1153平方米；　　實(shí)用率：70%；　　電力情況：220V380V，雙回路電配后備發(fā)電機(jī)；　　空調(diào)狀況：水冷式節(jié)能中央空調(diào)系統(tǒng)配智能控制開(kāi)關(guān)。共37層高，它作為新城區(qū)的重要支柱以其臨江的優(yōu)越位置和明確的三分式結(jié)構(gòu)在周邊其它各式高層建筑中更加突出。梯：東、西塔各6部日立數(shù)碼群控電梯空 消防： 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置高層建筑自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)及消防報(bào)警中心 通訊： 留電視天線、電話插座。4759層，每層49136平方米，每單元配備VIP專享獨(dú)立休息室，盥洗室等，提供24小時(shí)專屬辦公室間與全天候貼心物業(yè)管理服務(wù)。梯：28臺(tái)三菱高速群控電梯空在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)上，則率先使用千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，把光纖接入每個(gè)桌面。每當(dāng)夜幕降臨，華燈初上，中華廣場(chǎng)就更加顯得耀眼生輝，璀璨怡人。其中，A、B塔樓11－26層互通相連，整層面積達(dá)到3699平方米，B塔樓27－62層整層面積為1800平方米。　　中華國(guó)際中心寫字樓不僅將為越秀商務(wù)圈帶來(lái)新的氣息，更將全面提升廣州國(guó)際大都市商務(wù)寫字樓的檔次?！　∥挥谔旌芋w育西路與天河路交匯處，地處廣州中央商務(wù)區(qū)核心圈層，毗鄰天河體育中心，廣州購(gòu)書中心等地標(biāo)建筑，以人行隧道與廣州大型商城天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)相連，地鐵一號(hào)線、三號(hào)線主線、支線及機(jī)場(chǎng)快速干線等。發(fā)梯：共21臺(tái)電梯，裙樓6臺(tái)富士達(dá)扶梯，主樓寫字樓15臺(tái)富士達(dá)電梯空 　　早在外立面整改期間，壬豐大廈14樓的10000多平方米裙樓就被頤高數(shù)碼集團(tuán)整體買入又成功招商開(kāi)業(yè)即旺。附表：珠江新城目前部分裙樓商鋪情況一覽：樓盤名稱星匯國(guó)際麗晶華庭星匯園名門大廈浩瀚華軒匯豪花園凱旋新世界金碧華府南國(guó)花園規(guī)模五層，總建約12000平方米，平層25000平方米五層，總建約15000平方米，平層3000平方米二層臨街商鋪總建3000平方米一層，總建約2000平方米首層臨1000平方米二導(dǎo)，總建2000平方米，平層1000平方米一層，總建3000平方米一層，總建800平方米，一層，總建4000平方米，平層1000平方米業(yè)態(tài)/狀況目前正處于招商階段（賣）麗晶明珠夜總會(huì)銀行、生活用品、超市臨街商鋪、飲食、中介地鋪小型生活類商鋪、中介行招商階段中間商圈有裝修公司等進(jìn)駐，外圍正在招商階段已開(kāi)始營(yíng)業(yè)，中介行、裝修公司、生活用品店目前正處招商階段地塊編號(hào)E11E12E2E22I12T35D82LL31—L3L13L51—L53K31 項(xiàng)目 SWOT優(yōu)勢(shì)（S）▲ 地塊位于珠江新城CBD，廣州市的新城市中軸線，該區(qū)域是未來(lái)廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心板塊和推助力，區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟(jì)承載力強(qiáng)，可持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁?！?項(xiàng)目分屬我方建筑實(shí)物部分補(bǔ)繳地價(jià)款以及產(chǎn)權(quán)歸屬辦理具體操作辦法尚未詳細(xì)商談，時(shí)間進(jìn)度不確定，此項(xiàng)工作有可能拖緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施，甚至影響今后銷售（即增加產(chǎn)權(quán)人）的推動(dòng)。▲ 亞運(yùn)之風(fēng)繼而來(lái)襲，廣州整體城市素質(zhì)的抬升，經(jīng)濟(jì)的再繁榮，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)會(huì)。地下車庫(kù)共三層，寫字樓用戶與地下車位配比約為1：1。目前由區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求而形成的賽馬場(chǎng)餐飲旺地；聯(lián)通新時(shí)空大廈、富力科訊大樓等寫字樓的進(jìn)駐；集觀賞、游憩、文化及休閑功能于一體的珠江公園等存在著珠江新城內(nèi)最成熟的商業(yè)氛圍，而該地區(qū)周邊的豪宅和