【正文】 施工投標(biāo)；廣州市圖書館的設(shè)計方案已進(jìn)行國際招標(biāo)；珠江新城超高層“雙塔”中的西塔由越秀城建地產(chǎn)中標(biāo)；電視觀光塔國際招標(biāo)已選出了優(yōu)勝方案；海心沙廣場的征地拆遷、建設(shè)正在進(jìn)行。 表現(xiàn)一：街鋪穩(wěn)當(dāng)“一哥”二線鋪崛起 從成交數(shù)據(jù)來看，臨街商鋪仍然是商家租賃的熱點(diǎn)，其成交份額約占總體成交的五成。 其中，天河北及環(huán)市東是大企業(yè)和外資公司進(jìn)駐的熱點(diǎn)板塊。如果現(xiàn)行的宏觀調(diào)控政策沒有明顯的舒緩和改變，許多房地產(chǎn)發(fā)展商將面臨難以為繼的困境和局面；只有宏觀調(diào)控政策適度舒緩，廣州樓市才有可能保持健康穩(wěn)定的格局。由于該項目地塊目前仍為村屬集體用地（開發(fā)后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移），其希望合作伙伴出資開發(fā)，以實(shí)物分成方式分配項目股權(quán)，：。所以，在推行國有土地招標(biāo)拍賣制度的同時，還必須加強(qiáng)監(jiān)管：不僅包括對壟斷行為的經(jīng)濟(jì)性管制，還應(yīng)包括促進(jìn)公平的社會性管制。2. 廣州2005年至2006年商用物業(yè)分析■2005“住禁商”反而刺激商用物業(yè)從下半年開始，成交量一路上揚(yáng)，中低檔寫字樓被帶旺，乙級寫字樓的成交率比2004年大約增加了40%左右 ■2005廣州二線路段商鋪受關(guān)注，部分商鋪月租金已達(dá)1000元/平方米 ■2005廣州寫字樓租金一路飆升，升幅超過10％ ■2005地鐵新線路的開通給珠江新城繼續(xù)加溫 ■2005寫字樓出現(xiàn)新產(chǎn)品，群樓創(chuàng)意式寫字樓受歡迎 ■2005社區(qū)鋪已經(jīng)成為市場的重要組成部分 1) “住禁商”大潮下商鋪寫字樓雙雙走紅 2005年是廣州商用物業(yè)發(fā)展迅速的一年，其中，由于去年年中廣州市政府開始嚴(yán)格實(shí)行“住禁商”政策，在某一個角度推動了商用物業(yè)市場的發(fā)展。東風(fēng)路和中山路、人民路和荔灣路、江南大道和廣州大道一帶的中低檔寫字樓，以其相對實(shí)惠的租金受到中小企業(yè)的垂青，空置率處于不斷降低的態(tài)勢。交通珠江新城西北方向緊依城市主干道廣州大道和黃埔大道，東依華南快速干道，往西可以上內(nèi)環(huán)路，往東通黃埔港、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東莞市。寫字樓市場概況珠江新城目前已經(jīng)開始辦公的行政辦公大樓有廣東省檢察院、廣州市檢察院、檢驗(yàn)檢疫局大樓，正在建的行政辦公大樓有廣東省國稅、廣州市地稅大樓、廣州海關(guān)大樓、廣東全球通大廈等等。：該板塊在珠江新城住宅的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進(jìn)程來看，屬于較為早期的階段。：該板塊經(jīng)過新城規(guī)劃檢討后，被定位為高尚居住區(qū)。周邊配套：距天河鬧區(qū)、五羊新城近，天河城、天河體育中心、廣州購書中心等大型配套設(shè)施近在咫尺。樓宇自動化系統(tǒng)：設(shè)置機(jī)電設(shè)備樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)。梯：4臺垂直奧的斯電梯施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：消防系統(tǒng)、水泥地、層間中央空調(diào)；雄踞珠江新城CBD國際商務(wù)前沿，俯視多層商務(wù)空間革命，自擁12閣空中花園垂直綠化，全城驚嘆。 　　三分式的垂直結(jié)構(gòu)，天然石敷設(shè)的立面梁柱，加上垂直的遮陽裝置，使大廈的外立面結(jié)構(gòu)具有一種完全不同于周圍高層建筑的獨(dú)特風(fēng)格。施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：外墻： 高級仿石瓷磚墻面 內(nèi)墻： 掃高級乳膠漆。周邊配套：地處廣州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，地鐵一號線上蓋，立體式交通網(wǎng)絡(luò)，毗鄰機(jī)場快線；周邊商務(wù)配套成熟完善。其他配置方面，還采用了LOW－E鍍膜中空玻璃、5A智能化設(shè)備管理等國際頂級配置。寫字樓的1013層設(shè)置為一個面積達(dá)2萬平方米的國際商務(wù)會所，設(shè)施包括兩層的階梯式同聲翻譯會議廳、商務(wù)宴會廳、游泳池、壁球場和室內(nèi)足球場等。梯：11臺進(jìn)口日本三菱電梯(最高梯速6m/s)空商：廣州壬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：總建筑面積：銷售許可證：穗房預(yù)字第19940186199401864號平均售價：12000元/平米最低售價：10800元/平米租金價格：*月凈進(jìn)行內(nèi)部整改時，該盤向市場推出的部分寫字樓單元就迅速被搶購一空。▲ 我司尚無寫字樓項目的實(shí)際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，短期內(nèi)熟悉、掌控該類項目操作技巧，為往后的開發(fā)、經(jīng)營、管理獲取實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，這些，對團(tuán)隊提出了更高要求和挑戰(zhàn)。價格定位：▲寫字樓部分租售比例約為7：3售價（開售預(yù)期）均價在9000－11000元／平方米租賃均價在80－100元／（包含管理費(fèi)），首三年不計遞增值，三年后按每年6－10％遞增租金▲ 首層商鋪出售均價約3－6萬元／平方米▲ 二、三層只租不售，租賃均價在40－60元／，不計遞增▲ 第四層轉(zhuǎn)換層休閑空間租賃價30元／▲ 地下車位租賃價為：600－800元／物業(yè)管理定位：委托口碑良好的寫字樓物業(yè)專管機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的人性化服務(wù)功能，管理好、使用好物業(yè)，實(shí)現(xiàn)寫字樓物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，形成項目品牌，聚集人氣，同時使項目產(chǎn)生升值潛力。（六）、用地規(guī)劃， ，容積率為7，綠化率﹥20%，高度控制120米?？臻g面積定位：底商共設(shè)三層，每層面積約3500平米，其中首二層首層以吸納商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，地產(chǎn)中介、精品百貨店（如屈臣氏）、票務(wù)中心、品牌快速餐飲連鎖店、品牌家政服務(wù)機(jī)構(gòu)為主；二層引入高檔生活超市，同時在首、二層預(yù)留與該超市同棲生的其他店鋪（如藥店、眼鏡店等）；三層設(shè)立大型休閑配套服務(wù)場所（如高檔、甚至為會員制的休閑中心，美容美發(fā)院、康體健身會館）再配套中高檔餐飲設(shè)施（約1500平米，以川、粵菜系為主并力爭體現(xiàn)其他外地各色菜系）。劣勢(W)▲ 地塊周邊是該CBD內(nèi)住宅項目較為集中的區(qū)域，目前商務(wù)氛圍相對較為清淡，商務(wù)配套不足，有可能造成項目建成后存貨過多，租賃和銷售局面的完全打開和物業(yè)全面升值要加以時日。大廈南面為3000平方米大型生態(tài)綠化廣場，項目還配有21部高速富士達(dá)電梯、特靈中央空調(diào)、24小時直飲水、雙回路供電、高速網(wǎng)絡(luò)、自動消防系統(tǒng)等國際5A級智能化設(shè)施，成為新一代5A智能甲級寫字樓的典范。日均人流量最高達(dá)80萬人次，節(jié)假日人流最高達(dá)150萬人次。周邊配套：商場、銀行、酒樓、停車場；毗鄰天河體育中心，廣州購書中心等地標(biāo)建筑，廣州市工商局，以人行隧道與廣州大型商城天河城廣場、正佳廣場相連；交通狀況：未來中軸快線、華南快線、機(jī)場快線近在咫尺,十幾條公交穿梭；車位說明：438個；電于2005年11月18日封頂，整個寫字樓項目預(yù)計于2006年底交付投入使用。14~26層的單層面積達(dá)3699平方米，10CM架空地臺。處：中山三路33號中華廣場首層?xùn)|南門銷售許可證：穗房預(yù)字19950176號16最低售價：13800元/平米售價說明：現(xiàn)正公開租售租金價格：*月入住時間：2007年4月凈二、室內(nèi)部分：天花：預(yù)置風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)口、消防自動噴淋及報警裝置；地面：水泥砂批蕩；墻面：扇灰刷墻面乳膠漆；戶門：優(yōu)質(zhì)玻璃推拉門；三、硬件設(shè)置：中央空調(diào)：采用美國約克中央空調(diào)機(jī)組，強(qiáng)勁制冷量達(dá)3600冷噸，并按最新規(guī)范設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)；電梯：樓內(nèi)配置24臺德國蒂森電梯，其中東西塔樓12部為中央數(shù)碼群控式高速電梯，裙樓4部為無機(jī)房垂直電梯，8部自動扶梯；電器設(shè)備：采用專線外電進(jìn)線供電。周邊配套：商場；交通狀況：黃埔大道、華南快速干線、地鐵五號線；車位說明：239個，月租￥1500，時租￥6；電各層設(shè)獨(dú)立新風(fēng)機(jī)組，按40立方米/小時車位說明：規(guī)劃設(shè)計有632個；備注：〈珠江新城目前部分裙樓商鋪情況〉見附表87 / 87五、　個案參考雙城國際地理位置：天河區(qū)華穗路西側(cè)，花城大道北發(fā)展商： 廣州市華鵬置業(yè)有限公司規(guī)劃情況：占地約12680平方米，總建面積56892平方米，由兩棟寫字樓和一棟商務(wù)公寓組成物業(yè)管理：；寫字樓15元/平方米開盤時間：2003年7月4日現(xiàn)推單位：公寓、寫字樓A塔616層園林綠化：目前園林未出，塔樓后側(cè)有一大約二千平方米左右的園林戶型分布：以公寓、寫字樓A塔為統(tǒng)計對象公寓：101221322合計50以下28200282809002029010002021001100022合計28242288寫字樓：面積為67891013171平方米七種成交價格：公寓：6750元/㎡帶300元/㎡裝修寫字樓：7000元/㎡銷售情況：由于樓盤位于珠江新城西部，緊鄰五羊新城，商務(wù)氣氛、配套設(shè)施較完善，因此樓盤在銷售推廣上也針對這一點(diǎn)，提出“擁有珠江新城的尊貴地段，享受五羊新城的成熟配套”的訴求點(diǎn)來吸引職業(yè)者。：屬于較早期開發(fā)的樓盤，在營造社區(qū)居住氛圍方面意識不強(qiáng)烈，所以樓盤園林景觀建設(shè)同樣存在硬傷?，F(xiàn)時該板塊主要有凱旋新世界、新城海濱花園、金碧華府及經(jīng)已售罄的南國花園項目。公共交通方面，新增886（開往新市）和884（開往黃埔，均為小巴）兩路公交車。 表現(xiàn)二：社區(qū)鋪四面開花升幅5% 近幾年住宅市場的快速發(fā)展也令商鋪市場更多地依靠小區(qū)樓盤發(fā)展，該現(xiàn)象在海珠區(qū)尤為明顯，由濱江東路的金雅苑、嘉仕花園，到南洲路萬華花園、保利花園，這些大型樓盤的社區(qū)商鋪成交都十分活躍。 表現(xiàn)二：體育中心、珠江新城成新熱點(diǎn) 2005年，廣州多個新興商務(wù)區(qū)在市政利好下逐漸興旺起來。%。2) 2006下半年經(jīng)濟(jì)走勢將產(chǎn)生最大影響的兩件大事：我國從1999年開始實(shí)施國有土地招標(biāo)拍賣制度，并取得了較大成效，但仍存在招標(biāo)出讓土地范圍過窄、土地出讓信息披露不充分、操作不規(guī)范等問題。這次實(shí)施的兩個《規(guī)范》明確將六類情形納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍，將五類情形納入可協(xié)議出讓國有土地的范圍，這些新規(guī)定是對國有土地出讓制度的完善，推進(jìn)了土地資源市場化配置程度?！∫粋€是8月1日，國家發(fā)改委等五個部門以“特急”文件要求各地用1個月時間，對今年上半年總投資1億元以上的新開工項目逐項進(jìn)行清理，核查是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是否符合土地審批、環(huán)保審批以及信貸審批和安全的要求。這是廣州商品住宅市場多年以來的最低供應(yīng)量。如天河路一帶，由于年末有廣晟大廈交付使用，天河城東塔和維多利廣場也相繼封頂，為體育中心商務(wù)圈帶來充足的寫字樓貨量，該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為寫字樓租賃重點(diǎn)區(qū)域。 除此之外，黃埔大道和中山大道也逐漸形成一些新的商業(yè)點(diǎn)，這些商業(yè)點(diǎn)主要是依靠大型樓盤發(fā)展，如華景新城、東方都會廣場、駿景花園和天河廣場等都有不少商鋪成交。道路建設(shè)方面，珠江新城和五羊新城之間增加了一座550米雙向六車道的車行主隧道，使得五羊新城與珠江新城間的交通更加順暢。該板塊是屬于珠江新城區(qū)域西翼開發(fā)比較早的一個板塊，像名門大廈、新大廈、南天廣場這些項目。 珠江公園板塊：珠江公園板塊被政府劃定為高尚居住區(qū)，對比起區(qū)域內(nèi)其余兩個板塊商務(wù)氣氛較淡，除依傍住珠江公園、跑馬場等開闊的大面積綠化外，南面其稀卻的江景資源亦是該板塊的有力賣點(diǎn)?？蛻魳?gòu)成：公寓基本上以投資客為主；寫字樓則以中小型公司居多。人供應(yīng)新風(fēng)。大樓內(nèi)設(shè)備用發(fā)電機(jī)組及高、低壓配電開關(guān)等高級設(shè)備，并安裝獨(dú)立電表分戶計量；電力系統(tǒng)：電源電纜接至各層配電室，由吊頂線槽接至分配電控制箱，線槽敷設(shè)指定位置，包括強(qiáng)電及弱電系統(tǒng)。層配置方面，寫字樓配有近2萬平方米的超大國際商務(wù)會所，內(nèi)有游泳池、網(wǎng)球場和室內(nèi)壁球館等康體娛樂設(shè)施。獨(dú)有10~13層近2萬平方米中國最大寫字樓豪華會所；中華國際中心高達(dá)268米，是越秀區(qū)第一高樓。地理位置及交通條件極為優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚。項目簡介　　建筑面積逾10萬平方米，裙樓頤高數(shù)碼廣場，41層頂級商務(wù)辦公空間；寫字樓大堂面積達(dá)700平方米，；　　壬豐大廈剛好是位于十字路口旁，顯耀的地勢自然使得它獨(dú)具商業(yè)優(yōu)勢?！?地塊相鄰北面尚有一閑置地塊（總體量與本項目接近，占地10617M2，總建面53088 M2），因其對本項目西北面景觀有遮擋，故對本案未來的景觀賣點(diǎn)造成一定沖擊，也給本案建筑物整體空間布局設(shè)計帶來一定難度。第四層設(shè)為轉(zhuǎn)換層，引入優(yōu)雅浪漫的休閑空間（約600平米，如咖啡屋、高檔網(wǎng)絡(luò)休閑空間），該層其余約1000平米引入室內(nèi)山水園林小品，打造精品休憩空間。二、技術(shù)分析（一）、地質(zhì)及水文條件土層劃分項目原地貌為江河沖積平原，根據(jù)周邊項目鉆孔揭露，場地內(nèi)巖土層自上而下大致劃分為人工填土、。地下車庫共三層，寫字樓用戶與地下車位配比約為1：1?！?項目分屬我方建筑實(shí)物部分補(bǔ)繳地價款以及產(chǎn)權(quán)歸屬辦理具體操作辦法尚未詳細(xì)商談，時間進(jìn)度不確定，此項工作有可能拖緩項目開發(fā)實(shí)施，甚至影響今后銷售（即增加產(chǎn)權(quán)人）的推動。 　　早在外立面整改期間，壬豐大廈14樓的10000多平方米裙樓就被頤高數(shù)碼集團(tuán)整體買入又成功招商開業(yè)即旺。發(fā)其中，A、B塔樓11－26層互通相連，整層面積達(dá)到3699平方米，B塔樓27－62層整層面積為1800平方米。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)上，則率先使用千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，把光纖接入每個桌面。4759層，每層49136平方米，每單元配備VIP專享獨(dú)立休息室，盥洗室等，提供24小時專屬辦公室間與全天候貼心物業(yè)管理服務(wù)。共37層高，它作為新城區(qū)的重要支柱以其臨江的優(yōu)越位置和明確的三分式結(jié)構(gòu)在周邊其它各式高層建筑中更加突出。數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)：大廈垂直主干管并引入光纖和大對數(shù)電纜，確保用戶擁有100兆入戶帶寬，各層客戶可按10平方米配裝1個數(shù)據(jù)和1個語音點(diǎn)（數(shù)據(jù)點(diǎn)和語音點(diǎn)可以因需切換），業(yè)主需經(jīng)過電信部門申請辦理開通手續(xù)。配套設(shè)施：14層為商務(wù)中心，將有酒樓、咖啡廳、銀行、商場等相關(guān)配套設(shè)施，5樓為商務(wù)園林會所，有健身室等康體設(shè)施。我方目標(biāo)項目正處該區(qū)域。：由于此區(qū)域?qū)儆谥榻鲁窃缙诖蛉胧袌龅囊粋€板塊，它的成功，除了依附當(dāng)時新城CBD的概念，未來的發(fā)展前景以外，更大的一部分還是因?yàn)樗R近東山區(qū)——五羊新城，無論是從生活的便捷還是商業(yè)的發(fā)展來看均較有潛力，因此它吸引的買家主要亦是以保值、商務(wù)辦公型的客戶居多，他們講求的是投資與自住的兼?zhèn)?，主要是來自東山、天河區(qū)的二次或以上置業(yè)人士。珠江新城內(nèi)700米的興國路已建好，連通了金穗路和興民路。3. 珠江新城現(xiàn)況位置珠江新城