【正文】 珠江新城的“硬核”，目前還處在啟動階段，還沒有形成完整的的凝聚力；而珠江公園、賽馬場區(qū)域的珠江新城“軟核”—東方之城，在市場的推動下，其“軟核”凝聚力已經(jīng)形成?！?國內(nèi)其他核心城市（如北京、上海、南京、深圳等）寫字樓市場已步入升溫期，國內(nèi)同類物業(yè)價值水平的提高必將刺激和帶動廣州市場。　　空調(diào)開放時間：周一至周五8：0020：00，周六8：0014：00；　　現(xiàn)加推133273平方米中小戶型。維多利廣場，在高速增長的世紀(jì)大經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中，以銳準(zhǔn)的判斷力，在廣州最繁華的城市心臟，為最具人文氣質(zhì)的白領(lǐng)麗人，完美呈現(xiàn)逾3萬平方米的大型時尚魅力之都，11萬平方米的現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，通透玻璃幕墻，流暢的建筑脈絡(luò)，泛光溢彩的燈光氛圍，勾勒出繁華的天河最迷人的曲線?！　莾?nèi)配置28部日本原裝進(jìn)口三菱垂直高速群控電梯，梯速最高可達(dá)6M/S；首層配備5部進(jìn)口手扶電梯，直達(dá)二樓寫字樓大堂?！　≈腥A廣場由中國著名設(shè)計(jì)大師精心設(shè)計(jì)，地?fù)砣f五千平方米，建筑面積達(dá)十七萬平方米，是集購物、飲食、娛樂于一體的大型綜合購物廣場。 供水： 每戶裝水表，水管暗裝?！　≡摫P最大亮點(diǎn)是體現(xiàn)在其人性化的設(shè)計(jì)上，此外，不僅每兩層設(shè)置一個100平方米的空中花園，還將五樓的全層作為整棟大廈的花園用地。天花：采用60CMx60CM硅鈣板復(fù)合天花吊頂，暗藏式噴淋，煙感及空調(diào)風(fēng)口按設(shè)計(jì)均布。調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土鋼管柱結(jié)構(gòu)；外墻裝飾：樓體外墻采用LOWE或鍍膜雙層中空玻璃幕墻，具隔熱、保溫、減噪等優(yōu)質(zhì)功能；首層大堂：地面及墻身鋪設(shè)大理石/花崗石/玻璃/不銹鋼裝飾，掛設(shè)造型天花吊頂，配照明燈飾。高：物業(yè)公司：廣州市天力物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)說明：管理費(fèi)含中央空調(diào)費(fèi)；樓內(nèi)配套：千兆光纖通訊主干；24小時冷暖式中央空調(diào),40立方米/小時；在未來12年隨著珠江新城內(nèi)大量的新住宅項(xiàng)目的正式啟用，將會有大量的小區(qū)商鋪、臨街商鋪供應(yīng)，具體如下列表：項(xiàng)目名稱位置商業(yè)規(guī)模啟用時間碧海灣裙樓4層平層03年開始到目前一直處內(nèi)部招商狀態(tài)雙城國際裙樓部分約2000平方米06年上半年保利香檳花園樓盤外圍約1000平方米06年下半年力迅項(xiàng)目裙樓2層平層，06年下半年利雅灣裙樓（位于A、C座）10002000平方米06年下半年臨街（位于B座）600800平方米06年下半年馬賽國際公寓裙樓2層06年底中海（D76）裙樓——06年底07年初合景（D7D7D77）裙樓——06年底07年初富力（新大廈南面地塊）裙樓——06年底07年初小區(qū)裙樓商鋪?zhàn)馐矍闆r珠江新城目前的裙樓商鋪?zhàn)馐矍闆r相當(dāng)理想，目前珠江新城最貴的商鋪就是位于房地產(chǎn)交易中心（浩瀚華軒）附近的街鋪，基本上都是只租不賣，出租均價在230~260元／平方米／月之間，其次則是南天廣場的鋪位，首層租價普遍租金為160元／平方米／月。 黃埔大道西板塊：該板塊如早期的跑馬地花園、駿逸苑等均是2000年以前的物業(yè)，由于該片區(qū)臨近黃埔大道、華南快速干線等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、員村沿線的商務(wù)、商業(yè)配套。廣州大橋腳板塊——該板塊位于廣州大橋腳東面，屬于珠江新城的西翼區(qū)域，主要是由華成路、金穗路、華利路、華就路等幾條支路組成，其中包括珠江新城的L、I、E、J、K號等政府規(guī)劃地塊。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口。 3) 商鋪市場：投資回報(bào)10% 受“住改商”影響，廣州商鋪?zhàn)赓U市場成交氣氛熱烈，需求旺盛令商鋪?zhàn)庵捣€(wěn)步走高。加上“住禁商”政策的出臺，刺激企業(yè)將辦公場所遷址到純寫字樓物業(yè)，令2005年的廣州寫字樓租賃市場呈現(xiàn)供需活躍，廣州幾家成交量較大的地產(chǎn)代理公司，數(shù)據(jù)顯示，廣州去年的寫字樓租金穩(wěn)健上升，升幅水平超過10%。2006年中國要面對通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。而且，這一政策還與國土資源部的政策不一致，如果要通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地，又如何限價？因此，這個政策如果實(shí)施，其唯一作用將是增加房地產(chǎn)市場的交易成本。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口。這個政策的初衷應(yīng)該是好的，但其成功實(shí)施的前提條件有三個：有科學(xué)統(tǒng)一的限價標(biāo)準(zhǔn)，信息高度公開，主管部門官員能合理執(zhí)行。而土地督察制度和環(huán)保督察制度的全面啟動，又將從制度層面鞏固這種態(tài)勢。 在2006年和2007年，廣州將進(jìn)入一個全新的寫字樓供應(yīng)高峰，需求方面也將有所提升，廣州將進(jìn)入一個供求兩旺的市場階段。據(jù)了解，像濱江東路的珠江廣場的群樓已經(jīng)被租給一些公司作辦公用途，租金大概在60元/平方米/月。北面的輕軌快速路直通廣州（黃埔）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。戴德梁行發(fā)布的“2006年第一季度行業(yè)研究報(bào)告”中的有關(guān)數(shù)字顯示，廣州新CBD中心珠江新城的存量截至今年初，已比2001年同期增長了548%，成為新開工面積最大的一個區(qū)域。252。：珠江公園板塊內(nèi)現(xiàn)時各項(xiàng)目的生活配套主要是依靠南國花園群樓的臨街商鋪，主要亦是小規(guī)模的日常生活配套，并無較大規(guī)模的的超市、商場等進(jìn)駐，而各項(xiàng)目自身由于占地規(guī)模相對其他板塊有所增大，如南國花園、新城海濱、凱旋新世界等均擁有自己獨(dú)立的會所配套，檔次感較高。劣 勢：①　寫字樓價格、管理費(fèi)貴；②　公寓、寫字樓都只提供清潔和保安服務(wù)，給人感覺離高檔的“公寓”服務(wù)較遠(yuǎn)；③　容積率高、間隔欠合理性，噪音大、塵埃大；④　發(fā)展商無品牌。音響系統(tǒng)：大堂裝配背景音樂及公共播放器。　　總層高為25層，單層面積為1100平方米左右，可間隔成140~500平方米的單位，每層最多可間隔成5套單位，以吸引大中型公司進(jìn)入?！　∶娣e分布：2200平方米/層；　　實(shí)用率：約70%；　　電力情況：雙回路電配后備發(fā)電機(jī)；　　空調(diào)開放時間：周一至周五8：0018：00，周六8：0012：00，加班空調(diào)另議華普廣場可售面積由751332㎡； 規(guī)劃要點(diǎn)，其中727層為寫字樓,西塔為純寫字樓，東塔為公寓式寫字樓,實(shí)用率：72%；平均售價：8200元/平米最高售價：10000元/平米售價說明：現(xiàn)已售罄租金價格：*月租金說明：毛坯:低層80元/平米*月,高層(16樓以上)85元/平米*月入住時間：2005年9月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)：管理費(fèi)含分?jǐn)傎M(fèi)用；樓內(nèi)配套：多功能會議中心；美國約克中央空調(diào)；休閑生態(tài)花園；會所；周邊配套：珠江新城、五羊新城、天河城；交通狀況：地鐵一號線、三號線和五號線；緊鄰廣州大道；車位說明：380個，售￥22萬/個，月租￥800~1200/月，車位保管費(fèi)￥180/個；電夾板門。地下負(fù)一層與地鐵烈士陵園站A出口相接，多路公交車路經(jīng)此地；與環(huán)市東、東風(fēng)東僅15分鐘步行路程；車位說明：三層地下停車場，一千一百多個機(jī)動車停車位；電項(xiàng)目簡介：中華廣場由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一－－香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。計(jì)劃整棟寫字樓容納辦公人員5000到7000人。交通狀況：廣州地鐵3號線交匯，300平方米國際標(biāo)準(zhǔn)直升機(jī)停機(jī)坪高踞頂層；車位說明：420個電發(fā)展商原本考慮預(yù)留做租賃經(jīng)營的高樓層單元，近日也很可能將根據(jù)市場需要再度推向市場，可謂熱勢逼人?！?該CBD內(nèi)商務(wù)辦公地塊即將再次成為稀缺土地資源。(四) 、項(xiàng)目周邊狀況珠江新城的規(guī)劃是以“硬軟”兩個核心部分組成，硬核是以中軸線為中心的商務(wù)區(qū)而軟核是以珠江公園（珠江公園以綠化造景為主，通過豐富的植物群落與山體、溪澗等巧妙結(jié)合，凸現(xiàn)南亞熱帶風(fēng)情景色。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有如下廣州房產(chǎn)巨頭開發(fā)的項(xiàng)目譽(yù)峰公園正北面合景泰富主力戶型為200㎡中海觀園國際公園正北面中海地產(chǎn)首推北座，均為138㎡、148㎡三房戶型麗都國際公園西北面廣控地產(chǎn)主打180－260㎡，2006年年底推出市場甲子村復(fù)建房公園正東面——華駿花園公園正北面————匯豪大廈公園東北面利眾地產(chǎn)——金碧華府公園正南面恒大集團(tuán)推出最后珍藏的限量版頂級豪宅凱旋新世界公園正南面新世界中國地產(chǎn)加推33套新盤，為1150013500元/㎡珠江別墅公園正西面宏隆地產(chǎn)新一期產(chǎn)品正在建設(shè)中(五) 、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)項(xiàng)目將規(guī)劃為區(qū)域優(yōu)雅、浪漫甲級寫字樓，位于主要交通的十字路口（過街隧道已建成）,周圍高尚居住環(huán)境已形成，臨花城大道面寬約為97M、向馬場路面寬約為84M。他們對本案寫字樓部分的空間面積分配比例大致為7：2：1?！?地塊周邊交通路網(wǎng)的高度發(fā)達(dá)、通暢，為項(xiàng)目由北面（馬場路、黃埔大道接天河北）以及南面（地鐵三號線接琶洲會展經(jīng)濟(jì)圈）吸納客戶奠定了基礎(chǔ)。一期工程（群樓商場及地下停車場）于2003年10月份建成并投入使用，商場定位為“天河白領(lǐng)銀座”，在天河商圈獨(dú)樹一幟，肯德基、哈根達(dá)斯、新大新百貨等知名品牌商家已進(jìn)駐，出租率達(dá)90％心上；二期工程（上蓋塔樓）于2004年8月動工，預(yù)計(jì)2007年7月全面竣工并投入使用。電力情況：220~380V廣州維多利廣場交通位置：地鐵1號線,地鐵3號線租售狀態(tài)：出售租售電話：02038791288 38792388開廣場內(nèi)部的裝飾設(shè)計(jì)融合中西建筑的藝術(shù)精華，外觀華麗堂皇，內(nèi)里典雅明亮，視野開闊，配合精心擺設(shè)的花草植物，環(huán)境更加舒適優(yōu)雅，令人賞心悅目。發(fā)樓勤建商務(wù)大廈平均售價12000元/平米最高售價：12500元/平米租金價格：*月租金說明：75130元/平米*月入住時間：2005年凈設(shè)備配置：供電系統(tǒng)：提供10KV雙回路供電，另配備應(yīng)急發(fā)電機(jī)組。. CBD的商業(yè)情況l 雙城國際l 街鋪數(shù)量：15間l 街鋪總面積：2187㎡l 層高： l 門面寬：4—10m l 面積間隔：60—250㎡ l 租金：230—330元/㎡l 售價：45萬/㎡l 功能：無餐飲功能l 浩翰華軒l 街鋪數(shù)量：15間 l 街鋪總面積：約1600㎡l 層高：5ml 門面寬：4—10m l 面積間隔：72—300㎡l 租金：300—400元/㎡ l 售價：56萬/㎡l 功能：無餐飲功能l 星辰大廈l 街鋪數(shù)量：10間l 街鋪總面積：1465㎡l 層高：6ml 門面寬：4—8ml 面積間隔：68—271㎡l 租金：200—250元/㎡l 售價：3(東北區(qū))6(西南區(qū))萬/㎡l 租金：230—330元/㎡l 售價：45萬/ ㎡l 功能：無餐飲功能l 保利香檳l 街鋪數(shù)量：37間l 街鋪總面積：4120㎡l 層高：7m l 門面寬：4—18m l 縱深：6—20ml 面積間隔：45—250㎡ l 租金：230—330元/㎡l 售價：4(西區(qū))7(東區(qū))萬/㎡l 功能：僅一間商鋪具有餐飲功能.l 星匯園l 首層街鋪l 面積：約為100 ㎡ l 租金：230350元/㎡l 售價：㎡l 南國花園l 首層街鋪l 面積范圍：28～340㎡l 40㎡以下的40000～45000元/㎡（帶租約售）l 50㎡以上的28000～33000元/㎡（帶租約售）l 二層街鋪（577㎡）l 價格：15000～18000元/㎡（帶租約售）l 租金：60元/㎡l 功能：無餐飲功能l 利雅灣l 商業(yè)面積：15181㎡l 面積間隔：尚未制定l 經(jīng)營業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)延續(xù)珠江新城的高檔性，極可能模仿保利香檳，走休閑消費(fèi)概念的路線l 推售時間：暫時還沒有取得預(yù)售證，但已經(jīng)在報(bào)紙進(jìn)行宣傳，在估計(jì)在過年后會推出市場l 凱旋新世界l 商業(yè)面積：13118㎡l 面積間隔：尚未制定,預(yù)計(jì)以商場形式面世l 經(jīng)營業(yè)態(tài)：利用新世界集團(tuán)自身的資源，開創(chuàng)珠江新城的“名店街”，打造最高檔次的上流消費(fèi)平臺l 推售時間：尚未制定，據(jù)內(nèi)部人士透露，招商工作正在緊張進(jìn)行中，而且商業(yè)基本只租不賣l 力迅上筑商鋪l 街鋪數(shù)量：60間l 層高：6m l 門面寬：3—12m l 縱深：11m左右l 面積間隔：10—150㎡ l 售價：58，000元/㎡l 銷售時間：開售僅一周完成95％銷售l 功能：部分具有餐飲功能l 分析：l 由以上可見，珠江新城現(xiàn)時由于人流和商業(yè)氣氛的不足l 雖然售價穩(wěn)定在一個較高的水平上（4～6萬/㎡），但是租金只能在一個較低的水平上（220350元/㎡/月）l 盡管租金的回報(bào)率也較低，難以支撐其售價水平，投資者主要是看重珠江新城未來的升值潛力、消費(fèi)潛力和商業(yè)氣氛。：主要買家來自附近裝飾材料市場的業(yè)主，還有來自天河、東山的原住戶，看重在當(dāng)?shù)氐耐顿Y性，珠江新城的未來開發(fā)的利好因素。主要是以政府規(guī)劃的D號地塊組成。廣州歌劇院已獲批準(zhǔn)建設(shè)；廣東省博物館已確定設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行了建設(shè)