【正文】 國(guó)際公寓吸引了許多精力充沛、購(gòu)買力強(qiáng)勁的成功人士，成為這一地區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要的客戶群。二、技術(shù)分析（一）、地質(zhì)及水文條件土層劃分項(xiàng)目原地貌為江河沖積平原，根據(jù)周邊項(xiàng)目鉆孔揭露，場(chǎng)地內(nèi)巖土層自上而下大致劃分為人工填土、。業(yè)界將“軟核”稱為珠江新城的“東方之城”，不僅是因?yàn)檫@一“軟核”位于珠江新城的東部，更是來(lái)自于其是由市場(chǎng)自然形成的。第四層設(shè)為轉(zhuǎn)換層，引入優(yōu)雅浪漫的休閑空間（約600平米，如咖啡屋、高檔網(wǎng)絡(luò)休閑空間），該層其余約1000平米引入室內(nèi)山水園林小品，打造精品休憩空間?！?該區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)租賃水平的穩(wěn)步提升，直接打開了物業(yè)銷售的前景，也為本項(xiàng)目預(yù)期了較好的投資回報(bào)?！?地塊相鄰北面尚有一閑置地塊（總體量與本項(xiàng)目接近，占地10617M2，總建面53088 M2），因其對(duì)本項(xiàng)目西北面景觀有遮擋，故對(duì)本案未來(lái)的景觀賣點(diǎn)造成一定沖擊，也給本案建筑物整體空間布局設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。整改工程完成后，該項(xiàng)目以地標(biāo)性的甲級(jí)寫字樓形象矗立在商機(jī)簇?fù)淼狞S金路口，備受市場(chǎng)熱捧。項(xiàng)目簡(jiǎn)介　　建筑面積逾10萬(wàn)平方米，裙樓頤高數(shù)碼廣場(chǎng)，41層頂級(jí)商務(wù)辦公空間；寫字樓大堂面積達(dá)700平方米，；　　壬豐大廈剛好是位于十字路口旁，顯耀的地勢(shì)自然使得它獨(dú)具商業(yè)優(yōu)勢(shì)。地理位置及交通條件極為優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚。廣州天河 　　樓層分布：地下三層停車場(chǎng)，首、二層商務(wù)大堂，10層寫字樓會(huì)所，11層為設(shè)備層兼避難層，1213層寫字樓會(huì)所，1426層低區(qū)寫字樓，27層為設(shè)備層兼避難層，2845層中區(qū)寫字樓，45層為電梯轉(zhuǎn)換層，4 6層為設(shè)備層兼避難層，4762層高區(qū)寫字樓。獨(dú)有10~13層近2萬(wàn)平方米中國(guó)最大寫字樓豪華會(huì)所；中華國(guó)際中心高達(dá)268米，是越秀區(qū)第一高樓。地下負(fù)一層與地鐵烈士陵園站A出口相接，多路公交車路經(jīng)此地，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出行暢然無(wú)阻。配置方面，寫字樓配有近2萬(wàn)平方米的超大國(guó)際商務(wù)會(huì)所，內(nèi)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)和室內(nèi)壁球館等康體娛樂(lè)設(shè)施。層 衛(wèi)生間： 墻貼高級(jí)瓷片到吊頂并設(shè)精美腰線，天花裝高級(jí)塑料扣板吊頂； 供電： 電線為明線線槽暗插座，預(yù)留適當(dāng)數(shù)量插座，每戶裝電表。大樓內(nèi)設(shè)備用發(fā)電機(jī)組及高、低壓配電開關(guān)等高級(jí)設(shè)備，并安裝獨(dú)立電表分戶計(jì)量；電力系統(tǒng)：電源電纜接至各層配電室，由吊頂線槽接至分配電控制箱，線槽敷設(shè)指定位置，包括強(qiáng)電及弱電系統(tǒng)。目前，該盤上市均價(jià)為9000元／m2,此售價(jià)與目前珠江新城的高檔住宅相持平。室內(nèi)裝修套餐：（樓價(jià)另加400元/平方米）地面：采用可調(diào)節(jié)高度OA網(wǎng)絡(luò)架空防靜電活動(dòng)地板及地毯，配鋁質(zhì)地腳線，并按每10平方米配設(shè)1個(gè)電制穿線盒。人供應(yīng)新風(fēng)。層客戶構(gòu)成：公寓基本上以投資客為主；寫字樓則以中小型公司居多。三、廣州寫字樓定位分析 珠江新城項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址參考價(jià):售價(jià)/租金/物業(yè)費(fèi)富力盈隆廣場(chǎng)黃埔大道西638號(hào)（與冼村路交匯處，珠江新城中軸北端入口）售　價(jià)：14000 元/平米物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月富力科訊大廈珠江新城馬場(chǎng)路與黃埔大道交匯處（黃埔大道南側(cè)，馬路場(chǎng)東側(cè)）物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月發(fā)展中心大廈珠江新城臨江大道3號(hào)售　價(jià)：20000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月星匯國(guó)際廣州大道與珠江新城金穗路的交界處售　價(jià)：11000 元/平米物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月勤建商務(wù)大廈天河珠江新城,黃埔大道西468號(hào)售　價(jià)：12000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月三銀大廈天河區(qū)珠江新城I72地塊在建富力中心在建信合大廈珠江新城華廈路1號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月合景國(guó)際金融廣場(chǎng)珠江新城J16地塊在建寶利大廈華利路59號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月廣東外經(jīng)貿(mào)大廈天河路351號(hào)租　金： 元/平米*月雙城國(guó)際珠江新城華穗路263號(hào)（與花城大道交界處）售　價(jià)：7000 元/平米物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月珠江新城雙塔（西塔）珠江新城在建華普廣場(chǎng)天河珠江新城西側(cè)華明路913號(hào)售　價(jià)：8200 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月：；：800012000元/平方米之間：；：90110元/平方米之間：；：1525元/平方米之間天河北主要寫字樓價(jià)格概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址參考價(jià):售價(jià)/租金/物業(yè)費(fèi)廣州軟件信息廣場(chǎng)廣州市天河北路890號(hào)租　金： 元/平米*月中信廣場(chǎng)廣州市天河北路233號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月維多利廣場(chǎng)體育西路101號(hào)售　價(jià)：15000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月中泰國(guó)際廣場(chǎng)林和西路161163號(hào)售　價(jià)：14000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月財(cái)富廣場(chǎng)廣州市體育東路114—118號(hào)售　價(jià)：14500 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月中國(guó)市長(zhǎng)大廈天河北路189號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月金利來(lái)大廈廣州市體育東路138號(hào)售　價(jià)：20000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月百腦匯科技大廈(藍(lán)色硅谷)天河路590號(hào)(崗頂總統(tǒng)大酒店旁)售　價(jià)：8500 元/平米租　金： 元/平米*月廣州時(shí)代廣場(chǎng)廣州市天河北路28號(hào)售　價(jià)：15000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月大都會(huì)廣場(chǎng)廣州市天河北路183號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月城建大廈廣州市天河區(qū)體育西路189號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月新創(chuàng)舉大廈體育西路123號(hào)（天河體育中心西門對(duì)面）售　價(jià)：10000 元/平米租　金： 元/：；：1300015000元/平方米之間：；：100120元/平方米之間：；：2530元/平方米之間環(huán)市路寫字樓價(jià)格概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址參考價(jià):售價(jià)/租金/物業(yè)費(fèi)花園酒店寫字樓環(huán)市東路368號(hào)租　金： 元/平米*月國(guó)際電子大廈環(huán)市東路403號(hào)售　價(jià)：9000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月廣東國(guó)際大廈A附樓環(huán)市東路339號(hào)售　價(jià)：8000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月廣安大廈環(huán)市東路328號(hào)租　金： 元/平米*月遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈廣州市環(huán)市東路412416號(hào)售　價(jià)：15000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月廣發(fā)花園環(huán)市東路498號(hào)售　價(jià)：6500 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月好世界廣場(chǎng)廣州市環(huán)市路362366號(hào)售　價(jià)：9500 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月廣良大廈環(huán)市東路486號(hào)租　金： 元/平米*月宜安廣場(chǎng)建設(shè)三馬路33號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月穗豐大廈先烈中路75號(hào)租　金： 元/平米*月裕華大廈環(huán)市東路320號(hào)租　金： 元/平米*月萬(wàn)財(cái)大廈建設(shè)六馬路46號(hào)租　金： 元/平米*月東山廣場(chǎng)廣州市先烈中路45號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月銀政大廈環(huán)市東路338號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月聯(lián)威大廈環(huán)市東路420號(hào)之一租　金： 元/平米*月華信中心廣州市環(huán)市東路450號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月華信大廈環(huán)市東水蔭路2號(hào)售　價(jià)：11000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月永怡新都永福路2號(hào)（先烈中路與永福路交界東北側(cè)）售　價(jià)：6500 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月淘金花園商業(yè)中心廣州市恒福路100號(hào)租　金： 元/平米*月東環(huán)大廈環(huán)市東路474號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月東城創(chuàng)業(yè)大廈環(huán)市東路501號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月生物科技大廈黃花崗先烈中路100號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月三榮大廈麓苑路51號(hào)售　價(jià)：6000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月天秀大廈環(huán)市中路300號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月通建大廈執(zhí)信南路3號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月佳信工貿(mào)建設(shè)三馬路43號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路371375號(hào)售　價(jià)：9000 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月中核大廈永福路3號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月嶺南大廈環(huán)市東麓湖路5號(hào)租　金： 元/平米*月寶山大廈環(huán)市東路509號(hào)租　金： 元/平米*月青龍大廈先烈南路青龍坊7號(hào)租　金： 元/平米*月中僑大廈先烈中路74號(hào)售　價(jià)：17500 元/平米租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*日粵海大廈環(huán)市中路472號(hào)租　金： 元/平米*月金鷹大廈環(huán)市中路316號(hào)租　金： 元/平米*月物業(yè)費(fèi)： 元/平米*月華宇大廈小北路65號(hào)租　金： 元/平米*月：；：700010000元/平方米之間：；：60100元/平方米之間：；： 2025元/平方米之間四、珠江新城商業(yè)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)供應(yīng)　擁有得天獨(dú)厚的地理位置的珠江新城，作為廣州新的CBD商務(wù)中心，目前的商業(yè)主要以以小區(qū)裙樓商鋪和沿黃埔大道的汽車與建材等大型專業(yè)市場(chǎng)為主。 珠江公園板塊：珠江公園板塊被政府劃定為高尚居住區(qū)，對(duì)比起區(qū)域內(nèi)其余兩個(gè)板塊商務(wù)氣氛較淡，除依傍住珠江公園、跑馬場(chǎng)等開闊的大面積綠化外，南面其稀卻的江景資源亦是該板塊的有力賣點(diǎn)。：由于該板塊內(nèi)的項(xiàng)目主要是以單體物業(yè)為主，占地的規(guī)模受到限制，令到各項(xiàng)目在園林景觀方面均較為欠缺，主要是借助外部的景觀為主。該板塊是屬于珠江新城區(qū)域西翼開發(fā)比較早的一個(gè)板塊，像名門大廈、新大廈、南天廣場(chǎng)這些項(xiàng)目。二、珠江新城內(nèi)各板塊分析廣州大橋腳板塊珠江公園板塊黃埔大道西板塊根據(jù)珠江新城現(xiàn)時(shí)區(qū)域內(nèi)四周環(huán)境、配套的特色及政府規(guī)劃功能定位的影響，新城內(nèi)的住宅項(xiàng)目可以大致分為以上三個(gè)板塊，他們分別是廣州大橋腳、黃埔大道西及珠江公園板塊。道路建設(shè)方面，珠江新城和五羊新城之間增加了一座550米雙向六車道的車行主隧道，使得五羊新城與珠江新城間的交通更加順暢。整體規(guī)劃，規(guī)劃人口18萬(wàn)人，將建設(shè)成為一個(gè)代表未來(lái)廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。 除此之外，黃埔大道和中山大道也逐漸形成一些新的商業(yè)點(diǎn)，這些商業(yè)點(diǎn)主要是依靠大型樓盤發(fā)展，如華景新城、東方都會(huì)廣場(chǎng)、駿景花園和天河廣場(chǎng)等都有不少商鋪成交。乙級(jí)寫字樓的成交率比2004年大約增加了40%左右，其中地鐵沿線不帶中央空調(diào)的乙級(jí)寫字樓，由于日常的使用成本較低，未來(lái)將更受小企業(yè)和中小投資者的歡迎。如天河路一帶，由于年末有廣晟大廈交付使用，天河城東塔和維多利廣場(chǎng)也相繼封頂，為體育中心商務(wù)圈帶來(lái)充足的寫字樓貨量，該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為寫字樓租賃重點(diǎn)區(qū)域。 2) 寫字樓市場(chǎng)：租金上升10% 2005年，對(duì)于廣州寫字樓市場(chǎng)而言是相當(dāng)特別的一年：雖然有多個(gè)新落成的寫字樓交付使用，但廣州寫字樓市場(chǎng)仍呈現(xiàn)貨源緊缺。這是廣州商品住宅市場(chǎng)多年以來(lái)的最低供應(yīng)量。2006年的廣州樓市向“擴(kuò)張型”轉(zhuǎn)變，而且廣州房地產(chǎn)行業(yè)將面臨前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)?！∫粋€(gè)是8月1日，國(guó)家發(fā)改委等五個(gè)部門以“特急”文件要求各地用1個(gè)月時(shí)間，對(duì)今年上半年總投資1億元以上的新開工項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行清理，核查是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是否符合土地審批、環(huán)保審批以及信貸審批和安全的要求。從實(shí)際情況來(lái)看，三個(gè)前提條件一個(gè)都不可能具備。這次實(shí)施的兩個(gè)《規(guī)范》明確將六類情形納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍，將五類情形納入可協(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍，這些新規(guī)定是對(duì)國(guó)有土地出讓制度的完善，推進(jìn)了土地資源市場(chǎng)化配置程度。珠江新城某商務(wù)辦公項(xiàng)目可行性研究目錄項(xiàng)目背景――――――――――――――――――――――――3市場(chǎng)分析――――――――――――――――――――――――4項(xiàng)目 SWOT―――――――――――――――――――――― 62項(xiàng)目定位――――――――――――――――――――――――64項(xiàng)目技術(shù)可行性分析―――――――――――――――――――67項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析――――――――――――――――――――――78結(jié)論――――――――――――――――――――――――――89項(xiàng)目背景：待定——廣州珠江新城CBD內(nèi)甲級(jí)智能化寫字樓擬我司與地塊業(yè)主方合作開發(fā)珠江新城CBD珠江公園旁珠江新城為廣州新的城市中心，規(guī)劃人口18萬(wàn)人，將建設(shè)成為一個(gè)代表未來(lái)廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。我國(guó)從1999年開始實(shí)施國(guó)有土地招標(biāo)拍賣制度，并取得了較大成效，但仍存在招標(biāo)出讓土地范圍過(guò)窄、土地出讓信息披露不充分、操作不規(guī)范等