某房地產(chǎn)營銷策劃研判及目標客戶分析(已修改)
2025-07-06 13:20 本頁面
【正文】 世豪中心營銷策劃目 錄第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：二、項目的目標客戶分析第二部分 項目營銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路一、項目營銷策劃構(gòu)想（一）總體思路（二）項目主題定位（三）項目的推廣語言二、項目的營銷與執(zhí)行方案：（一）營銷背景；（二）銷售策略（三）營銷計劃（四）銷售進度安排（五）價格策略第三部分 項目廣告推廣策略一、廣告訴求要點二、目標客戶對策三、制約項目的抗性分析及解決方案四、市場切入方法（搭建市場平臺）五、總體推廣策略六、推廣策略實施安排七、廣告費用初步預(yù)算第四部分 附件附方案一：《一期商鋪一年返租方案》附方案二：《一期商鋪一年低租活動方案》第五部分 結(jié)束語關(guān)于世豪中心營銷策劃的構(gòu)思和執(zhí)行方案在對進賢縣房地產(chǎn)市場初步調(diào)查的基礎(chǔ)上，以項目為核心,針對當(dāng)前進賢縣房地產(chǎn)的供求情況和市場同類競爭現(xiàn)狀，做出分析。對項目重新的審視和思考，揚長避短，規(guī)僻風(fēng)險。第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：（一）項目優(yōu)勢分析：項目地段有良好的發(fā)展前景，商業(yè)的地段價值比住宅更重要，本項目占據(jù)了進賢縣勝利路與進賢大道的交匯點，而進賢大道又是進賢縣的主干道，勝利路也是進賢縣商業(yè)氣氛最繁華的街道，項目所在地商業(yè)價值前景不可限量。項目所在位置由于歷史原因已經(jīng)在市民心中奠定了其商業(yè)中心的地位，在短時期內(nèi)是無法被取代的。規(guī)模優(yōu)勢，項目2萬多平米的商業(yè)面積，在進賢縣可謂屈指可數(shù)，加上周邊交通便利、商貿(mào)氣氛濃厚，本項目可依托現(xiàn)有條件，開發(fā)為城區(qū)內(nèi)地標性項目，以規(guī)模優(yōu)勢形成商業(yè)中心輻射點。整個街區(qū)整體規(guī)劃整潔、大氣富有現(xiàn)代感，特別是中心商業(yè)步行街的騎樓式設(shè)計，以及街區(qū)休閑過道等綜合美化工程，是進賢縣形象整合最好的街區(qū)之一。小區(qū)商業(yè)功能配置合理，既有臨街街區(qū)的商鋪，室內(nèi)精品街商鋪、大型超市等，讓市民在休閑中購物、在購物中休閑。這是其他樓盤無可比擬的。街區(qū)商業(yè)特色是先旺道路一邊，項目占據(jù)勝利路旺側(cè)，緊臨進賢大道，是人流匯聚點，具有旺市的基礎(chǔ)。（二）項目劣勢分析：由于火車站的動遷，經(jīng)營者對該區(qū)域的商業(yè)前景充滿迷茫，商鋪的價值還不能完全體現(xiàn)，很多投資者既經(jīng)營者持幣觀望。進賢縣大型專業(yè)市場沖擊嚴重，在價格上形成的沖擊和競爭，在開發(fā)信譽上留下了一些不良后果，打擊了消費者的投資信心。消費客戶群體對街區(qū)以及專業(yè)市場經(jīng)營的業(yè)態(tài)形式以及街區(qū)之間的功能比較，認識不足，容易被單一的價格因素所困擾，缺乏正確的認識風(fēng)險和利益回報分析的經(jīng)驗。目前項目外部交通負荷較重，且停車場地不足，缺乏有效管理。項目現(xiàn)有規(guī)劃條件與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的要求有一定差距，如何有效克服眾多限制因素和不利條件成為項目順利前進的難點。與一些大型項目相比，本項目的知名度小，缺乏大手筆的宣傳推廣，缺乏營造良好的商業(yè)氛圍與一些策劃活動支持。（三）項目機會點分析城市中心區(qū)的商業(yè)鋪面存在市場空白點，未來供應(yīng)量小，項目發(fā)展空間大；即將建成的南昌至進賢縣的一級公路，極大地拉近了進賢縣與南昌市的空間距離，能更近一步的吸引到南昌市的投資者及經(jīng)營者。政府舊城改造力度大，周邊環(huán)境可待改善。銀行存款利率持續(xù)下降，股市低迷，持幣人群增加，商鋪投資熱情高漲。城市人口的增加及其對商鋪的需求增長。（四）項目威脅分析現(xiàn)階段南昌市周邊市縣房地產(chǎn)市場放量較大（尤其為商鋪），發(fā)展水平較高，在很大程度上平抑價格，分流客戶。經(jīng)濟發(fā)展不明朗及企業(yè)變革，投資更為謹慎。政府及市場存在不規(guī)范因素。市場發(fā)展與項目傳統(tǒng)營銷方法的矛盾，如目前坐商式。項目現(xiàn)有的賣點無法支撐項目的高價銷售策略。部分投資者對投資的認識不足。●由項目SWOT可知，應(yīng)積極主動宣揚、發(fā)揮優(yōu)勢與機會，消除劣勢及威脅、障礙的影響。揚長避短，抓住機會，張揚優(yōu)勢，彌補劣勢，通過不同的操作手法消除障礙，使企業(yè)的經(jīng)營目標盡快的以實現(xiàn)。二、項目的目標客戶分析：商鋪投資是一個投資大，經(jīng)濟利益長遠的固定資產(chǎn)投資。購買商鋪，最重要的是投資者發(fā)現(xiàn)商鋪的價值，會從經(jīng)濟性，實用性，增值性，回報性等綜合因素考慮問題。分析客戶心理才能制定出因地制宜的營銷策劃思路，才能做到有的放矢，本項目的客戶主要包括：■三個客戶群體分析表目標客戶購鋪目的決策因素及特點購買方式客戶來源個體戶、私營企業(yè)主經(jīng)營為主以進店經(jīng)營為主，商鋪即是家產(chǎn)，價格影響較大，銷售的引導(dǎo)能增強購買信心散購本地固定資產(chǎn)投資者收租、店鋪增值經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，對商鋪升值及長遠發(fā)展期望較大團購批購周邊縣市企、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、老總商業(yè)網(wǎng)點同行業(yè)動態(tài)的影響較大，單位購買本地■固定資產(chǎn)投資者分析表：類別購鋪目的決策因素購買方式客戶來源專業(yè)的投資者商鋪炒作商鋪能否升值團購、批購周邊縣市單位的領(lǐng)導(dǎo)化解資金與專業(yè)的投資商比較，經(jīng)驗較少，一般熟人介紹，或直接找公司老總，因此良好的口碑傳播和建立良好的關(guān)系網(wǎng)，對促進此類客戶有良好的銷售效果散購本地富裕家庭出租為主，養(yǎng)老或置業(yè)收入較為穩(wěn)定豐厚的雙職工或多職工家庭，看重物業(yè)的升值與回報散購本地本項目商鋪平均每間總價約40余萬元，若按揭如6成10年，則首付19萬元,。如此，目標客戶至少首先應(yīng)具有較大儲蓄,另月平均應(yīng)有4000元以上收入支撐,看進賢縣目前的收入水平,普通百姓難于承受。因此其客戶群體應(yīng)為：A—民營企業(yè)主(如一些瓷廠承包人等)；B—部分經(jīng)營從商人員；C—國家公務(wù)員及事業(yè)單位人員；D—國有企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)干部；E—金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷業(yè)高收入者；F—少量其他高收入者。其中A、B、C、D、E為主力客戶群。目標客戶特征：A類：睿智而大膽，大都行事果斷，有主見。少有時間看電視，但會從報紙上關(guān)注業(yè)內(nèi)動態(tài)及其他信息．若從某點沖擊打動，則易落定成交，年齡為２５――50歲之間．B類：眼光獨到，精打細算，有較多時間閱讀報刊雜志，此類客戶應(yīng)比其算得更精、更細．從視覺上多次沖擊，講城市發(fā)展前景，利用政府、權(quán)威言論增加投資信心。年齡多為２５～４５歲之間。C類：小心謹慎，多有時間閱讀報紙及進行戶外活動、看電視。此類客戶應(yīng)不斷轟炸其視覺及精神，既要細算經(jīng)濟帳，又應(yīng)從心理上反復(fù)攻擊，專家效應(yīng)更為有效。年齡范圍較廣。D類：精明而深沉，多有灰色收入，投資欲望較強烈。應(yīng)首先使其認知本 項目，不斷增加其印
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