【正文】 ZHPM 　　　 　　　　　　　維修工作手冊 　　　　　　　　　　　　　　　A/0 編 號：WG版本號：A編制： 　　　　日期：　　　　　　　　　　審核： 　　　　日期：　　　　　　　　　　批準(zhǔn)： 　　　　日期：　　　　　　　　　　 　 說明： 　　紅色印章為受控文件藍(lán)色印章為非受控文件括號內(nèi)數(shù)字為文件分發(fā)號 文件受控章聲明：維修工作手冊未經(jīng)許可，不得翻印。WG目錄ZHPM 維修工作手冊目錄 A/0 1/1 編 號 標(biāo) 題WG01 維修工作流程圖WG02 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WG03 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WG04 房屋完損等級的評定WG05 房屋維修的回訪WG06 物品驗(yàn)證方法WG07 路緣石涂刷道路漆規(guī)定WG08 維修服務(wù)WG09 維修過程的檢驗(yàn)WG0201 公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃WG0202 公共設(shè)施保養(yǎng)記錄WG0401 結(jié)構(gòu)部分完損等級評定WG0402 裝修部分完損等級評定WG0403 設(shè)備部分完損等級評定WG0501 維修記錄表WG0502 派工單WG0503 回訪記錄表WG0504 　　　　周巡視記錄表WG01 ZHPM 　 維修工作流程圖 　 　 A/0 1/1接待住戶來訪電話再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后，“請問您還有什么要求？”“對不起，我們暫時(shí)沒有人?！奔s定時(shí)間去維修“我們馬上派人去維修”暫時(shí)沒有人手有人手有能力詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷有否能力及人手及時(shí)去維修?！澳茫∥夷軒湍裁疵?？”“您好！維修班。您有什么要求！”接到住戶電話“您好，我是維修班的，這是我的工作證(牌)，是否您家的．．．．．．需要維修?”上住戶家中維修上門維修服務(wù)人員必須統(tǒng)一著維修班工裝，做到整潔規(guī)范，必須佩帶工作證，提供全程站立式服務(wù)。 來訪沒有能力－“對不起，我們沒有此項(xiàng)服務(wù)?！辈⑦m當(dāng)解釋您走好！再見！得到住戶允許后,先在住戶門外套上鞋套,再進(jìn)入住戶家中,先將工具墊布鋪好,將工具放置其上,再檢查報(bào)修情況,若屬于有償服務(wù),應(yīng)向住戶聲明:需要收取適當(dāng)費(fèi)用,經(jīng)住戶同意后,進(jìn)行維修,維修結(jié)束后,應(yīng)用抹布將現(xiàn)場維修棄物收拾干凈.請住戶驗(yàn)收維修結(jié)果并在《派工單》上簽署意見，再禮貌地向業(yè)主道別。注：維修工不得收受禮物，不得接受住戶飲水或香煙等。WG02 ZHPM 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng) 　 　A/0 1/2一、目的：通過對建筑有計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。二、原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時(shí)進(jìn)行維修；并有計(jì)劃地對建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 三、職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔人員按照《清潔綠化工作手冊》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合分公司實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。 四、內(nèi)容： 屋頂。每２年對隔熱層保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。 外墻飾面。每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每2年進(jìn)行一次全面清洗；在清洗時(shí)，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面有脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。 內(nèi)墻飾面。每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ)；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。 樓梯間。樓梯間踏步每３年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則說明有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。WG02 ZHPM 公共建筑設(shè)施的保養(yǎng) 　 　A/0 2/2門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時(shí)修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應(yīng)刷油一次，最長時(shí)間不超過4年。窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動(dòng)、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。吊頂。日常對吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。 人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。WG03ZHPM 　　房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 　 　　 A/0 1/3一、主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。二、裝修工程門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。三、樓地面工程木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過２５％或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。WG03ZHPM 　　房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 　 　　 A/0 2/3四、屋面工程屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。五、飾面工程外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞WG03ZHPM 　　房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 　 　　 A/0 3/3的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。六、油漆粉飾工程木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 1/21房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。 根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，并結(jié)合我公司實(shí)際情況，制定對樓宇質(zhì)量進(jìn)行評定的標(biāo)準(zhǔn)。 一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級分類。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。２、房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級分成以下五類：（1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 2/21 （2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。（3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋頂嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。（5）危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋。 二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積（m2）為計(jì)算單位，評定時(shí)以幢為評定單位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。即: 房屋完好率= 100％ 房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評定完好率。WG04ZHPM 　房屋完損等級的評定 　 　 A/0 3/21危房率：是指整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積 危房率＝