【正文】 目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目影響第二部分 市場分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點(diǎn) 競爭態(tài)勢分析四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測第三部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析五、項(xiàng)目市場目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價值初步評估二、 項(xiàng)目發(fā)展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及策略一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第七部分 結(jié)論和建議附：銷售計劃前 言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”?？尚行匝芯繄蟾娴淖珜懯窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場價值的實(shí)現(xiàn)提供有價值的參考依據(jù)。在本次報告的撰寫期間，我們對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對周邊樓盤進(jìn)行慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險、提升項(xiàng)目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價值最優(yōu)化。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。第一部分 決策背景一、 九江概述概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，市區(qū)人口51萬人。交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京珠海)、316國道(福州蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是一個極具潛力的開放城市。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元。%，2005年達(dá)到9230元。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達(dá)到３９．８１億元。政府預(yù)計到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。全國百強(qiáng)市排名，九江位列75位生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段　　2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元?！　?，%。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，%。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。個私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻(xiàn)率達(dá)到60．8％。目前，九江的個體工商戶已超過75000戶，個私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。固定資產(chǎn)投資增長較快 九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資），％。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢的基本特征◇ 民營經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀帧?城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖南門湖——八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。城市規(guī)劃發(fā)展對本項(xiàng)目影響從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。但本項(xiàng)目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。同時與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競爭對手較少，這為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。第二部分 市場分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險。目前國家對于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價整體水平仍然較低。市區(qū)商品房成交均價在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：l 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價：2500元/平方米以上；l 長虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。銷售均價：1700~2300元/平方米；l 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價：1800~2100元/平方米。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共36個，同比下降20%，%。，成交金額84216萬元，%%。附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2