深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目建議書(已修改)
2025-07-04 18:24 本頁面
【正文】 廣東省中國旅行社股份有限公司2011年11月目 錄第1章 項目背景 6一、項目地理位置 6二、項目交通背景 7三、項目現(xiàn)有資源條件 7（一）自然旅游資源條件 7（二）人口與社會經(jīng)濟(jì)概況 8（三）公共服務(wù)設(shè)施條件 9（四）市政公用設(shè)施情況 9（五）建筑情況 9（六）土地利用情況 9第2章 項目區(qū)域社會經(jīng)濟(jì) 11一、高明區(qū)社會經(jīng)濟(jì)情況 11二、高明區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 13三、高明區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況 13四、高明區(qū)自然資源 13五、高明地形氣候 14第3章 項目建設(shè)的必要性 15一、是促進(jìn)高明“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略實施的需要 15二、是豐富高明旅游產(chǎn)品品種的需要 15三、本項目是提升高明旅游綜合效益的需要 16四、本項目是鞏固和拓展高明旅游市場的需要 16五、本項目是廣東中旅自身發(fā)展的需要 16第3章 項目開發(fā)條件SWOT分析 18一、主要優(yōu)勢（Strengths） 18（一）相對交通區(qū)位優(yōu)勢 18（二）環(huán)境氣候優(yōu)勢 18（三）有相當(dāng)潛力的山水旅游資源賦存優(yōu)勢 19（四）“宜游、宜商、宜居”的城市環(huán)境優(yōu)勢 19（五）政策優(yōu)勢 19（六）資源適合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢 20二、主要劣勢（Weaknesses） 20（一）資源條件相對不足 20（二）旅游產(chǎn)品策劃和建設(shè)品味不高 20（三）旅游服務(wù)配套設(shè)施相對缺乏 21（四）缺乏標(biāo)志，旅游印象不深刻 21（五）市場營銷費(fèi)用大 21三、機(jī)遇（Opportunities） 21（一）城市快速發(fā)展 21（二）區(qū)政府高度重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè) 22（三）周邊景區(qū)發(fā)展為深埗水項目完成了一定的市場培育期 22（四）旅游市場機(jī)遇好 22（五）可持續(xù)發(fā)展條件好 23四、主要威脅（Threats） 23（一）工業(yè)建設(shè)壓力 23（二）省內(nèi)旅游競爭激烈 23（三）營銷依賴性大 24（四）小結(jié) 24第3章 項目建設(shè)方案 26一、主題定位 26（一）運(yùn)動休閑 26（二）度假休閑 26（三）鄉(xiāng)村休閑 26（三）生態(tài)休閑 26二、發(fā)展思路 27三、戰(zhàn)略定位 28四、建設(shè)規(guī)劃 29（一）“一條景觀中軸” 29（二）“四個主題核心” 29五、總體開發(fā)時序部署 31（一）建設(shè)周期 31（二）實施階段 31第4章 市場分析與營銷 33一、高明區(qū)旅游市場 33二、高明區(qū)客源市場結(jié)構(gòu) 34（一）空間結(jié)構(gòu) 34（二）時間結(jié)構(gòu) 34三、旅游市場定位 35（一）基礎(chǔ)客源市場 36（二）拓展客源市場 37（三）機(jī)會客源市場 37四、市場預(yù)測依據(jù) 38第5章 首期啟動項目及投資估算 39一、首期啟動項目 39（一）具體啟動項目 39（二）啟動區(qū)用地控制指標(biāo) 39二、投資估算 40（一）啟動區(qū)投入項目建設(shè)成本概算 40（二）資金籌措 40第6章 項目經(jīng)濟(jì)效益評價 42一、取數(shù)依據(jù) 42（一）計算期 42（二）營業(yè)稅 42（三）所得稅率 42（四）折舊年限 43（五）客源預(yù)測 43（六）價格估算 43二、成本估算 44（一）直接成本 44（二）管理費(fèi)用 44（三）折舊 44（四）銷售費(fèi)用 45（五）財務(wù)費(fèi)用 45（六）利潤估算 45第7章 財務(wù)評價 46一、投資回收期 46二、內(nèi)部收益率 46三、凈現(xiàn)值 47四、結(jié)論 48第8章 項目風(fēng)險評價 49一、項目風(fēng)險因素 49（一）項目建設(shè)風(fēng)險 49（二）市場風(fēng)險 49（三）資金風(fēng)險 49（四）經(jīng)營風(fēng)險 50（五）不可抗力風(fēng)險 50二、項目風(fēng)險對策 50（一）經(jīng)營機(jī)制對策 50（二）風(fēng)險因素對策 51（三）市場風(fēng)險對策 51（四）項目開發(fā)風(fēng)險對策。 51（五）不可抗力風(fēng)險對策。 51第9章 社會效益評價 52第10章 結(jié)論和建議 53第1章 項目背景一、項目地理位置項目地理位置處于佛山市高明區(qū)更合鎮(zhèn)，S113省道和X504縣道交叉處，是佛山市與粵西聯(lián)系的主要通道,也是佛山市承東啟西的“西大門”理想的區(qū)位。項目至高明中心城區(qū)荷城28公里，北接高要市，南鄰鶴山市，西連新興縣。有省道廣高線縱貫鎮(zhèn)內(nèi)，是佛山連接粵西的重要通道，也是佛山市的西大門。更合鎮(zhèn)至佛山市區(qū)約46公里30分鐘車程、距廣州約75公里50分鐘車程、江門66公里、肇慶74公里，與深圳、香港、澳門等的距離也都在100公里左右2小時航程即可。顯而易見，地處珠江三角洲發(fā)達(dá)地區(qū)與粵西南次發(fā)達(dá)地區(qū)結(jié)合部的更合鎮(zhèn)，具備了區(qū)域發(fā)展承東啟西、左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢。 二、項目交通背景高明區(qū)更合鎮(zhèn)的道路基本結(jié)構(gòu)為“兩橫兩縱”結(jié)構(gòu)，“兩橫”為更合大道（s273縱段及X500）、合和大道（S113橫段）；“兩縱”為高銅公路(s273縱段)、廣雙合公路接S113縱段，道路交通骨架基本形成，但尚未形成完整的全區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)。目前項目內(nèi)未能形成自己的交通系統(tǒng)，過多地利用過境交通，沒有獨立的大型公共停車場。對外交通，現(xiàn)主要是省道S113廣高線西起新興縣直穿高明西聯(lián)三水區(qū)，省道S273高銅線西起高要市，向東直到白石后轉(zhuǎn)向南連接鶴山市。廣明高速公路的開通為深埗水項目的開發(fā)創(chuàng)造了極佳的機(jī)遇。項目內(nèi)部交通方面，道路等級低，路網(wǎng)密度小，路面狀況差，亟需改善。三、項目現(xiàn)有資源條件（一）自然旅游資源條件高明地處珠江三角洲西部邊緣，長夏無冬，春秋相連，陽光充沛，氣候溫和而濕潤。水庫眾多，水質(zhì)良好，森林資源豐富，風(fēng)光如畫，十分適宜旅游，素有“西江明珠”之稱。更合鎮(zhèn)四面環(huán)山，具備了天然的外部生態(tài)環(huán)境，配合深埗水庫區(qū)以良好的青山綠水為主體的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境。這種內(nèi)外俱佳的生態(tài)環(huán)境為深埗水庫建設(shè)成為“生態(tài)型的體育休閑度假區(qū)”提供了高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境平臺。深步水水庫及周邊地區(qū)以良好的自然生態(tài)環(huán)境與水域風(fēng)光為主，特別是在水庫形態(tài)上，蜿蜒的岸線形成了多個半島和島嶼，堪稱廣東最美水庫。水景資源獨特，現(xiàn)狀丘陵植被豐富，這樣大面積的原生態(tài)的自然環(huán)境可以與佛山市的其它自然景觀形成互補(bǔ)。深埗水庫的自然條件特征為“寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園”。建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的休閑度假區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)旅游區(qū)的條件十分優(yōu)越。庫區(qū)周圍青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局為旅游發(fā)展發(fā)展提供了良
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