【正文】 廣漢老年公寓項目建議書目 錄廣漢老年公寓項目建議書 1第一章 項目背景 4一、我國老年住宅的市場需求巨大 4二、中國老年公寓的特點 5三、成都市老年公寓的市場分析 6四、成都市老年公寓市場目前存在的問題 8第二章 廣漢市成為“成都養(yǎng)老基地”的可行性 10一、廣漢市分析 10二、區(qū)域的SWOT分析 11第三章 市場定位 13一、項目定位 13二、客戶定位 13三、建設規(guī)模和建設內(nèi)容 14第四章 投資和收入估算 19一、投資估算 19二、收入估算 20第五章 社會效益分析 21一、對國家產(chǎn)業(yè)的促進 21二、對區(qū)域經(jīng)濟的利好 21三、項目的實施對當?shù)乩淆g社會福利事業(yè)的影響 21四、對區(qū)域經(jīng)濟的影響 21五、項目與所在地互適性分析 21附：國內(nèi)老年公寓案例借鑒 23北京東方太陽城 23綠地21城孝賢坊 30親和源老年公寓 35江南太陽城 41國際市場中的老年公寓 45亞洲國家的老年住宅 45歐美國家的老年住宅 51第一章 項目背景21世紀的中國，將是一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會。從2001年到2020年是快速老齡化階段，中國將平均每年新增596萬老年人口，%，到2020年，%。一、我國老年住宅的市場需求巨大中國已于1999年進入老齡社會，是較早進入老齡社會的發(fā)展中國家之一，世界上老年人口最多的國家，且老年人口比例仍不斷遞增。 計劃生育政策的實行，使得成年后的獨生子女照顧雙方父母時分身乏術(shù)，需要新型的多功能老年生活區(qū)的出現(xiàn)。目前我國老年住宅的供應緊缺，住宅開發(fā)主要針對中青年人。 二、中國老年公寓的特點特點一：老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內(nèi)容。特點二：老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點特點三：老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。中高收入老年群體，普遍認為現(xiàn)有養(yǎng)老服務水平不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式——老年公寓。因此，國內(nèi)匱乏真正意義的老年公寓三、成都市老年公寓的市場分析巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測, 再過5 年, 。 再過10 年, 億。 再過20 年, 億。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % ,一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務；保健指導, %的老人需要, %的老人得到服務；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務； 應急服務, %的老人需要, %的老人得到服務。成都市以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質(zhì)，還是從服務質(zhì)量等方面都無法滿足廣漢“銀色市場”的需求，這預示著“廣漢”的進入將面臨巨大的市場空間。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2009年成都市老年人已突破165萬。在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“廣漢”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。政府的關(guān)注與支持隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。”廣漢市老年公寓”項目項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。GDP的保障隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，廣漢市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2009年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。，%。 而另一方面，廣漢市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。四、成都市老年公寓市場目前存在的問題1觀念落后, 意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識, 服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。2競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前廣漢的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。第二章 廣漢市成為“成都養(yǎng)老基地”的可行性一、廣漢市分析廣漢市“成都的后花園”廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，隸屬德陽市。是成都平原以北的重鎮(zhèn)，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之說。北臨德陽市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公里。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，土地肥沃，市容整潔，風光秀麗，被譽為“成都的后花園”。廣漢成都半小時經(jīng)濟圈的重要組成部分廣漢地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心，具有優(yōu)越的地理位置和交通條件，南臨成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。交通要道：108國道、成綿高速公路、大件路（德陽樂山）、北新干道（成都新都廣漢德陽 ，開放式雙向八車道）、成青公路（成都青白江廣漢德陽，開放式八車道）、城際列車（樂山綿陽）和寶成鐵路經(jīng)過廣漢，僅十五分就可以到達成都。廣漢距成都雙流國際機場僅68公里。因此，廣漢市已經(jīng)成為成都半小時經(jīng)濟圈的重要組成部分。廣漢市——養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。 20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而廣漢市又具有5大優(yōu)勢：第一，廣漢的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，廣漢市周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，廣漢經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、廣漢市物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。二、區(qū)域的SWOT分析優(yōu)勢StrengthA. 區(qū)域：項目周邊環(huán)境適宜，綠化帶及水系環(huán)繞B. 交通：項目交通體系發(fā)達，108國道、成綿高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城際列車和寶成鐵路。東接成青快速通道，西接成綿高速、大件路，公共交通便捷；C. 區(qū)域景觀資源：三星堆博物館景區(qū)。D. 區(qū)域認可度：區(qū)域房地產(chǎn)正處于開發(fā)階段，發(fā)展?jié)摿疤嵘臻g大。靠近三星堆博物館景區(qū)，知名度極高。劣勢WeakA. 生活配套：項目周邊目前生活配套尚待完善。機會OpportunityA. 納入成都半小時經(jīng)濟圈，區(qū)域?qū)殡S西部經(jīng)濟中心—成都逐步發(fā)展成熟；B. 政府著力打造西部物流園，廣漢地理位置優(yōu)越，資金注入助推城市發(fā)展；威脅Thre