【正文】 廣漢老年公寓項(xiàng)目建議書目 錄廣漢老年公寓項(xiàng)目建議書 1第一章 項(xiàng)目背景 4一、我國(guó)老年住宅的市場(chǎng)需求巨大 4二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn) 5三、成都市老年公寓的市場(chǎng)分析 6四、成都市老年公寓市場(chǎng)目前存在的問題 8第二章 廣漢市成為“成都養(yǎng)老基地”的可行性 10一、廣漢市分析 10二、區(qū)域的SWOT分析 11第三章 市場(chǎng)定位 13一、項(xiàng)目定位 13二、客戶定位 13三、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 14第四章 投資和收入估算 19一、投資估算 19二、收入估算 20第五章 社會(huì)效益分析 21一、對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)的促進(jìn) 21二、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的利好 21三、項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)乩淆g社會(huì)福利事業(yè)的影響 21四、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響 21五、項(xiàng)目與所在地互適性分析 21附：國(guó)內(nèi)老年公寓案例借鑒 23北京東方太陽(yáng)城 23綠地21城孝賢坊 30親和源老年公寓 35江南太陽(yáng)城 41國(guó)際市場(chǎng)中的老年公寓 45亞洲國(guó)家的老年住宅 45歐美國(guó)家的老年住宅 51第一章 項(xiàng)目背景21世紀(jì)的中國(guó)，將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)。從2001年到2020年是快速老齡化階段，中國(guó)將平均每年新增596萬(wàn)老年人口，%，到2020年，%。一、我國(guó)老年住宅的市場(chǎng)需求巨大中國(guó)已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì)，是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國(guó)家之一，世界上老年人口最多的國(guó)家，且老年人口比例仍不斷遞增。 計(jì)劃生育政策的實(shí)行，使得成年后的獨(dú)生子女照顧雙方父母時(shí)分身乏術(shù)，需要新型的多功能老年生活區(qū)的出現(xiàn)。目前我國(guó)老年住宅的供應(yīng)緊缺，住宅開發(fā)主要針對(duì)中青年人。 二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)特點(diǎn)一：老年公寓能為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。特點(diǎn)二：老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)特點(diǎn)三：老年公寓項(xiàng)目相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金回收期長(zhǎng)。中高收入老年群體，普遍認(rèn)為現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)水平不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式——老年公寓。因此，國(guó)內(nèi)匱乏真正意義的老年公寓三、成都市老年公寓的市場(chǎng)分析巨大的“銀色市場(chǎng)”隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì), 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè), 再過5 年, 。 再過10 年, 億。 再過20 年, 億。 再過50 年, 億, 屆時(shí), %將是60 歲以上的老人。近10 年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % ,一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國(guó)獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。目前我國(guó)社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。成都市以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無(wú)論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無(wú)法滿足廣漢“銀色市場(chǎng)”的需求，這預(yù)示著“廣漢”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。來(lái)自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2009年成都市老年人已突破165萬(wàn)。在成都市現(xiàn)有的165萬(wàn)老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“廣漢”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。政府的關(guān)注與支持隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題?！睆V漢市老年公寓”項(xiàng)目項(xiàng)目致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，廣漢市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2009年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。，%。 而另一方面，廣漢市社會(huì)保障制度逐步完善，國(guó)家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。四、成都市老年公寓市場(chǎng)目前存在的問題1觀念落后, 意識(shí)不足雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對(duì)開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來(lái)認(rèn)識(shí), 服務(wù)意識(shí)差。這些必然給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。2競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力有商機(jī)必然有商家，雖然目前廣漢的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。在不久之后，面對(duì)的必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。第二章 廣漢市成為“成都養(yǎng)老基地”的可行性一、廣漢市分析廣漢市“成都的后花園”廣漢市位于“天府之國(guó)”四川之腹心，隸屬德陽(yáng)市。是成都平原以北的重鎮(zhèn)，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之說(shuō)。北臨德陽(yáng)市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公里。境內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，河流縱橫，土地肥沃，市容整潔，風(fēng)光秀麗，被譽(yù)為“成都的后花園”。廣漢成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分廣漢地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心，具有優(yōu)越的地理位置和交通條件，南臨成都市區(qū)25公里，北距德陽(yáng)市區(qū)19公里。交通要道：108國(guó)道、成綿高速公路、大件路（德陽(yáng)樂山）、北新干道（成都新都廣漢德陽(yáng) ，開放式雙向八車道）、成青公路（成都青白江廣漢德陽(yáng)，開放式八車道）、城際列車（樂山綿陽(yáng)）和寶成鐵路經(jīng)過廣漢，僅十五分就可以到達(dá)成都。廣漢距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅68公里。因此，廣漢市已經(jīng)成為成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。廣漢市——養(yǎng)老勝地在美國(guó)，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪?yáng)光充足，風(fēng)景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。 20年后，中國(guó)的哪個(gè)城市會(huì)成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而廣漢市又具有5大優(yōu)勢(shì)：第一，廣漢的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號(hào)召力；第二，廣漢市周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對(duì)自然的喜愛；第三，廣漢經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、廣漢市物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。二、區(qū)域的SWOT分析優(yōu)勢(shì)StrengthA. 區(qū)域：項(xiàng)目周邊環(huán)境適宜，綠化帶及水系環(huán)繞B. 交通：項(xiàng)目交通體系發(fā)達(dá)，108國(guó)道、成綿高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城際列車和寶成鐵路。東接成青快速通道，西接成綿高速、大件路，公共交通便捷；C. 區(qū)域景觀資源：三星堆博物館景區(qū)。D. 區(qū)域認(rèn)可度：區(qū)域房地產(chǎn)正處于開發(fā)階段，發(fā)展?jié)摿疤嵘臻g大?？拷嵌巡┪镳^景區(qū)，知名度極高。劣勢(shì)WeakA. 生活配套：項(xiàng)目周邊目前生活配套尚待完善。機(jī)會(huì)OpportunityA. 納入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域?qū)殡S西部經(jīng)濟(jì)中心—成都逐步發(fā)展成熟；B. 政府著力打造西部物流園，廣漢地理位置優(yōu)越，資金注入助推城市發(fā)展；威脅Thre