【正文】 貴州佳美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限司貴陽(yáng)影城商辦樓項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告（初稿）貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（機(jī)密）編制部門(mén):銷(xiāo) 售 部 策 劃 部審 核 人:陳 重 元批 準(zhǔn) 人:楊 修 楊 軍版 本 號(hào): A版編制日期:2005年4月23日 目 錄佳美項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告（初稿）合作方式 01一:項(xiàng)目簡(jiǎn)介: 02二、宏觀市場(chǎng)分析 02三:項(xiàng)目商場(chǎng)的功能描述: 02四、項(xiàng)目S、W、O、T分析 04五：項(xiàng)目商場(chǎng)定位的依據(jù)理由如下： 05六：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的職能與部門(mén)配設(shè)：（前期） 05七、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位及其購(gòu)買(mǎi)心理分析(商場(chǎng)與寫(xiě)字樓) 06八、兩城區(qū)內(nèi)辦公房相關(guān)指標(biāo)：對(duì)比定價(jià)依據(jù)（初） 10九、項(xiàng)目租賃客戶(hù)群定位及其租賃心理分析(商場(chǎng)與寫(xiě)字樓) 17十：項(xiàng)目相關(guān)的建議： 19十一、項(xiàng)目的推廣計(jì)劃(商場(chǎng)與寫(xiě)字樓) 19十二、項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃 24三、項(xiàng)目寫(xiě)字樓的物業(yè)管理方案（待商） 25十四、項(xiàng)目商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃（正進(jìn)行中） 25 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開(kāi)系列報(bào)告） （01）合作方式的收費(fèi)(注:以下合作均由甲方出廣告費(fèi)) 全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方式 1）、在合同簽定后收取伍萬(wàn)元項(xiàng)目整體策劃設(shè)計(jì)費(fèi)，其它費(fèi)用不在收??；項(xiàng)目的銷(xiāo)售代理費(fèi)按銷(xiāo)售總金額的2%計(jì)提； 2）、%以下（%），商場(chǎng)方面的廣告宣傳費(fèi)的投入控制在商場(chǎng)銷(xiāo)售總金額的5%以下（含5%）；（注：此以上費(fèi)由房開(kāi)商支付） 3）、乙方代理費(fèi)的支付在甲、乙雙方的《代理合同》中另行約定； 4）、乙方銷(xiāo)售人員與項(xiàng)目經(jīng)理的工資由乙方自負(fù)，與甲方無(wú)關(guān)；全程策劃與銷(xiāo)售分開(kāi)合作方式 1）、在合同簽定后收取伍萬(wàn)元的前期策劃與設(shè)計(jì)費(fèi)，其它費(fèi)用不在收??；%計(jì)提； 2）、乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體推廣的工作，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員的系統(tǒng)培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)各種銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備工作；（各種資料的印制費(fèi)均由甲方負(fù)責(zé)） 3）、甲方可自行招聘銷(xiāo)售人員，乙方指定一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)甲方營(yíng)銷(xiāo)策劃相關(guān)的工作，甲方也可要求乙方配備銷(xiāo)售人員；此項(xiàng)目經(jīng)理與銷(xiāo)售人員工資與銷(xiāo)售提成均由甲方支付；（%計(jì)）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃與廣告投資的合作方式：此合作為乙方投資銷(xiāo)售方面的所有需要的資金，如樓書(shū)、折頁(yè)、單頁(yè)、海報(bào)、禮品、所有廣告宣傳費(fèi)用等；具體收費(fèi)待商。 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開(kāi)系列報(bào)告） （02）一:項(xiàng)目簡(jiǎn)介: 本項(xiàng)目暫定名為“貴陽(yáng)影城”位于貴陽(yáng)市中山東路32號(hào)，項(xiàng)目占地面積為2450㎡，項(xiàng)目總建筑面積為18277㎡（注不含地下3層面積, 地下3層的面積為5200㎡）；其中裙樓為五層，㎡。6到24層為寫(xiě)字樓,小計(jì)面積為13034㎡,是由貴州佳美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的中高檔商務(wù)純生寫(xiě)字樓。二、宏觀市場(chǎng)分析 貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，新開(kāi)工面積也呈逐年增長(zhǎng)之勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資是重點(diǎn)，但今年有所回落，而寫(xiě)字樓在近半年中有所增長(zhǎng)；截止到2004年底，㎡,同比增長(zhǎng)877%,但在所有的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積中,%。%,從統(tǒng)計(jì)資料上顯示,㎡,㎡,這說(shuō)明寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售還很不樂(lè)觀,空置率是非常之高。從去年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)預(yù)警中心的資料顯示,去年辦公用房的預(yù)售均價(jià)為3198元/㎡,%,說(shuō)明寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格在商品房的跌勢(shì)中是最大的。三:項(xiàng)目商場(chǎng)的功能描述: 商場(chǎng)的功能首先要與“寫(xiě)字樓”的目標(biāo)客戶(hù)群聯(lián)系，盡量能多滿(mǎn)足“寫(xiě)字樓”的目標(biāo)客戶(hù)群的需要；其次本商場(chǎng)一定要做成一個(gè)專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)，必須要尋找貴陽(yáng)市的商業(yè)空白點(diǎn)。 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開(kāi)系列報(bào)告） （03）四、項(xiàng)目S、W、O、T分析（一）優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)：①本案位于中山東32號(hào)，距小十字100米左右，屬于貴陽(yáng)核心商業(yè)一類(lèi)地段；地段繁華、交通非常便利；②本案所處地段，基本三年內(nèi)無(wú)商住用地可批，稀缺性顯而易見(jiàn)，具有極強(qiáng)的升值空間；③本案周邊商住辦公樓林立，購(gòu)物廣場(chǎng)數(shù)家，處于貴陽(yáng)市最核心的商業(yè)圈內(nèi)。市政配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)： ①醫(yī)院：貴州省人民醫(yī)院。②銀行：建行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、工商銀行等多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。③購(gòu)物：百貨大樓、百盛、時(shí)代廣場(chǎng)、新大陸數(shù)碼、世紀(jì)影城、等多個(gè)大型購(gòu)中心近在“步行10分鐘范圍內(nèi)”。④交通：十多路公交車(chē)直達(dá)各區(qū)。⑤酒店：鮮花酒店、百慕大酒店、華誠(chéng)文昌路酒店等數(shù)個(gè)星級(jí)酒店。（二）劣勢(shì)：由于項(xiàng)目現(xiàn)在還處于前期階段，將會(huì)受到政府宏觀調(diào)控的強(qiáng)大壓力。從去年寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售來(lái)看，寫(xiě)字樓是所有商品房中空置率最高的，主要是由于去年下半年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有三個(gè)。在貴陽(yáng)市內(nèi)也進(jìn)入中期銷(xiāo)售的有五個(gè)辦公樓項(xiàng)目，在中華北路有一個(gè)于本年度內(nèi)5月11日開(kāi)盤(pán)，所為客戶(hù)爭(zhēng)奪將進(jìn)入白熱化。貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開(kāi)系列報(bào)告） （04）從去年辦公房的投資到今年四月份，貴陽(yáng)市的辦公房的在建的面積近35萬(wàn)㎡,按120㎡為一套，那么本市內(nèi)在近兩年內(nèi)的辦公房將有3000套左右。從去年的統(tǒng)計(jì)資料顯示，㎡，㎡，這說(shuō)明辦公房是有價(jià)無(wú)市，銷(xiāo)售壓力很大。（三）、機(jī)會(huì)：由于項(xiàng)目的所處位置，經(jīng)過(guò)我司的調(diào)查分析，我司將此區(qū)域定位為貴陽(yáng)市的商業(yè)中心區(qū)；（CBD純生商務(wù)區(qū)）項(xiàng)目所處地段，地塊的稀缺性顯而易見(jiàn)，加之此地段已無(wú)商住用地可批，項(xiàng)目地塊的稀缺優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目現(xiàn)在正進(jìn)行前期建設(shè)，可從貴陽(yáng)市所有的辦公房的優(yōu)點(diǎn)中多吸收，從而達(dá)到貴陽(yáng)市最適合、最經(jīng)濟(jì)的商務(wù)辦公地。能夠抓工期，爭(zhēng)取參加十月份的房交會(huì)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。（四）、威脅：在貴陽(yáng)兩城區(qū)內(nèi)有六個(gè)中高檔在建、在售辦公樓，必然會(huì)增加本項(xiàng)目的銷(xiāo)售及商場(chǎng)的招商難度，影響資金回?cái)n；所有的寫(xiě)字樓盤(pán)的軟廣告都設(shè)計(jì)得較為新穎，現(xiàn)場(chǎng)售樓部也裝修得較為寬大明亮，這些就需要房開(kāi)公司注重自己項(xiàng)目的包裝與廣告宣傳，要做到自己的獨(dú)特之處；十六大上提出宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行資金調(diào)控政策，增加開(kāi)發(fā)商的投資力度；并且央行規(guī)定，個(gè)人或公司的商業(yè)貸款的利率也比去年約增加了2/7，還款難度大大的增加。 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開(kāi)系列報(bào)告） （05）根據(jù)貴陽(yáng)市的統(tǒng)計(jì)年鑒分析及貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)今年底貴陽(yáng)市的樓市將處于下滑態(tài)勢(shì)；五：項(xiàng)目商場(chǎng)定位的依據(jù)理由如下：