貴州佳美房地產(chǎn)開發(fā)有限司(已修改)
2025-06-30 23:05 本頁面
【正文】 貴州佳美房地產(chǎn)開發(fā)有限司貴陽影城商辦樓項目運作報告（初稿）貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（機(jī)密）編制部門:銷 售 部 策 劃 部審 核 人:陳 重 元批 準(zhǔn) 人:楊 修 楊 軍版 本 號: A版編制日期:2005年4月23日 目 錄佳美項目運作報告（初稿）合作方式 01一:項目簡介: 02二、宏觀市場分析 02三:項目商場的功能描述: 02四、項目S、W、O、T分析 04五：項目商場定位的依據(jù)理由如下： 05六：商場運營公司的職能與部門配設(shè)：（前期） 05七、項目目標(biāo)客戶群定位及其購買心理分析(商場與寫字樓) 06八、兩城區(qū)內(nèi)辦公房相關(guān)指標(biāo)：對比定價依據(jù)（初） 10九、項目租賃客戶群定位及其租賃心理分析(商場與寫字樓) 17十：項目相關(guān)的建議： 19十一、項目的推廣計劃(商場與寫字樓) 19十二、項目的銷售計劃 24三、項目寫字樓的物業(yè)管理方案（待商） 25十四、項目商場的運營計劃（正進(jìn)行中） 25 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開系列報告） （01）合作方式的收費(注:以下合作均由甲方出廣告費) 全程策劃營銷方式 1）、在合同簽定后收取伍萬元項目整體策劃設(shè)計費，其它費用不在收??；項目的銷售代理費按銷售總金額的2%計提； 2）、%以下（%），商場方面的廣告宣傳費的投入控制在商場銷售總金額的5%以下（含5%）；（注：此以上費由房開商支付） 3）、乙方代理費的支付在甲、乙雙方的《代理合同》中另行約定； 4）、乙方銷售人員與項目經(jīng)理的工資由乙方自負(fù)，與甲方無關(guān)；全程策劃與銷售分開合作方式 1）、在合同簽定后收取伍萬元的前期策劃與設(shè)計費，其它費用不在收??；%計提； 2）、乙方負(fù)責(zé)項目整體推廣的工作，負(fù)責(zé)銷售人員的系統(tǒng)培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)各種銷售資料的準(zhǔn)備工作；（各種資料的印制費均由甲方負(fù)責(zé)） 3）、甲方可自行招聘銷售人員，乙方指定一個項目經(jīng)理負(fù)責(zé)甲方營銷策劃相關(guān)的工作，甲方也可要求乙方配備銷售人員；此項目經(jīng)理與銷售人員工資與銷售提成均由甲方支付；（%計）項目營銷策劃與廣告投資的合作方式：此合作為乙方投資銷售方面的所有需要的資金，如樓書、折頁、單頁、海報、禮品、所有廣告宣傳費用等；具體收費待商。 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開系列報告） （02）一:項目簡介: 本項目暫定名為“貴陽影城”位于貴陽市中山東路32號，項目占地面積為2450㎡，項目總建筑面積為18277㎡（注不含地下3層面積, 地下3層的面積為5200㎡）；其中裙樓為五層，㎡。6到24層為寫字樓,小計面積為13034㎡,是由貴州佳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的中高檔商務(wù)純生寫字樓。二、宏觀市場分析 貴陽市的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長幅度，新開工面積也呈逐年增長之勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資是重點，但今年有所回落，而寫字樓在近半年中有所增長；截止到2004年底，㎡,同比增長877%,但在所有的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積中,%。%,從統(tǒng)計資料上顯示,㎡,㎡,這說明寫字樓的銷售還很不樂觀,空置率是非常之高。從去年貴陽市房地產(chǎn)預(yù)警中心的資料顯示,去年辦公用房的預(yù)售均價為3198元/㎡,%,說明寫字樓的銷售價格在商品房的跌勢中是最大的。三:項目商場的功能描述: 商場的功能首先要與“寫字樓”的目標(biāo)客戶群聯(lián)系，盡量能多滿足“寫字樓”的目標(biāo)客戶群的需要；其次本商場一定要做成一個專營市場，必須要尋找貴陽市的商業(yè)空白點。 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開系列報告） （03）四、項目S、W、O、T分析（一）優(yōu)勢：區(qū)域優(yōu)勢：①本案位于中山東32號，距小十字100米左右，屬于貴陽核心商業(yè)一類地段；地段繁華、交通非常便利；②本案所處地段，基本三年內(nèi)無商住用地可批，稀缺性顯而易見，具有極強(qiáng)的升值空間；③本案周邊商住辦公樓林立，購物廣場數(shù)家，處于貴陽市最核心的商業(yè)圈內(nèi)。市政配套設(shè)施優(yōu)勢： ①醫(yī)院：貴州省人民醫(yī)院。②銀行：建行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、工商銀行等多個網(wǎng)點。③購物：百貨大樓、百盛、時代廣場、新大陸數(shù)碼、世紀(jì)影城、等多個大型購中心近在“步行10分鐘范圍內(nèi)”。④交通：十多路公交車直達(dá)各區(qū)。⑤酒店：鮮花酒店、百慕大酒店、華誠文昌路酒店等數(shù)個星級酒店。（二）劣勢：由于項目現(xiàn)在還處于前期階段，將會受到政府宏觀調(diào)控的強(qiáng)大壓力。從去年寫字樓的銷售來看，寫字樓是所有商品房中空置率最高的，主要是由于去年下半年開盤的項目有三個。在貴陽市內(nèi)也進(jìn)入中期銷售的有五個辦公樓項目，在中華北路有一個于本年度內(nèi)5月11日開盤，所為客戶爭奪將進(jìn)入白熱化。貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開系列報告） （04）從去年辦公房的投資到今年四月份，貴陽市的辦公房的在建的面積近35萬㎡,按120㎡為一套，那么本市內(nèi)在近兩年內(nèi)的辦公房將有3000套左右。從去年的統(tǒng)計資料顯示，㎡，㎡，這說明辦公房是有價無市，銷售壓力很大。（三）、機(jī)會：由于項目的所處位置，經(jīng)過我司的調(diào)查分析，我司將此區(qū)域定位為貴陽市的商業(yè)中心區(qū)；（CBD純生商務(wù)區(qū)）項目所處地段，地塊的稀缺性顯而易見，加之此地段已無商住用地可批，項目地塊的稀缺優(yōu)勢明顯；項目現(xiàn)在正進(jìn)行前期建設(shè)，可從貴陽市所有的辦公房的優(yōu)點中多吸收，從而達(dá)到貴陽市最適合、最經(jīng)濟(jì)的商務(wù)辦公地。能夠抓工期，爭取參加十月份的房交會，擴(kuò)大市場占有率。（四）、威脅：在貴陽兩城區(qū)內(nèi)有六個中高檔在建、在售辦公樓，必然會增加本項目的銷售及商場的招商難度，影響資金回攏；所有的寫字樓盤的軟廣告都設(shè)計得較為新穎，現(xiàn)場售樓部也裝修得較為寬大明亮，這些就需要房開公司注重自己項目的包裝與廣告宣傳，要做到自己的獨特之處；十六大上提出宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，央行對房地產(chǎn)行業(yè)實行資金調(diào)控政策，增加開發(fā)商的投資力度；并且央行規(guī)定，個人或公司的商業(yè)貸款的利率也比去年約增加了2/7，還款難度大大的增加。 貴州青元房地產(chǎn)投資策劃有限公司（佳美房開系列報告） （05）根據(jù)貴陽市的統(tǒng)計年鑒分析及貴陽市的房地產(chǎn)趨勢分析，預(yù)計今年底貴陽市的樓市將處于下滑態(tài)勢；五：項目商場定位的依據(jù)理由如下：
物理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1