【正文】 超級市場店址選擇策略超級市場店址選擇策略超市的選址是否正確是超級市場經(jīng)營成敗的一個關(guān)鍵，因為店鋪開發(fā)最重要的問題是設(shè)備投資能否在預(yù)定的期限之內(nèi)順利回收，而店址選擇的好壞直接影響到投資的收益，所以要開辦一家超市，放在首位的工作便是挑選一個合適的店址。超市的地點選擇有其內(nèi)在的客觀規(guī)律性，只憑借感覺和經(jīng)驗往往不能得出正確的結(jié)論，無論是改造舊店址成為新超市還是重選新址，都必須應(yīng)用科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行分析與研究。超級市場的店址確定的原則與實施超市的地址如何確定？繁華區(qū)是店鋪的最佳位置，但對超市而言，并非理想之地。城郊及居民區(qū)商業(yè)不很發(fā)達(dá)，但超市卻能生存和發(fā)展。為了衡量超市地點的優(yōu)劣，需要先了解超市的立地條件。超級市場的立地條件城市商業(yè)條件選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件，包括：（1）城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟、歷史、文化等社會條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？（2）城市設(shè)施。學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費者的作用。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對選址是很有意義的。（3）交通條件。在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。（4）城市規(guī)劃。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設(shè)計劃、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等，都會對未來商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動態(tài)。（5）消費者因素。包括人口、戶數(shù)、收入、消費水平及消費習(xí)俗等。（6）城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。店鋪位置條件包括：（1）商業(yè)性質(zhì)。規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店。（2）人口數(shù)及住戶數(shù)。了解一定的商圈范圍（例如1000米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)。（3）競爭店數(shù)。了解一定的商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量。（4）客流狀況。調(diào)查估計通過店前的行人最少流量（5）道路狀況。包括行人道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等。（6）城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，以及由這些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。（7）場地條件。包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。（8）法律條件。在新建分店或改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定。（9）租金。（10）必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進(jìn)貨空間。（11）投資的最高限額。以預(yù)估的營業(yè)額或賣場面積為基準(zhǔn)來規(guī)定。（12）員工配置。以賣賣面積為基準(zhǔn)來規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于20平方米。超市立地選擇的基本原則超市的立地條件在于便利。超級市場經(jīng)營的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、衛(wèi)生用品、文具用品等等。消費者一般每周至少購買一次，有的主婦會兩天甚至一天光顧超市一次，因此超市所處位置必須很容易地達(dá)到，或是距離顧客比較近，或是交通很便利。我國目前尚處于超市發(fā)展的初級階段，針對超市的經(jīng)營內(nèi)容以食品和雜品為主的特點，超級市場店址選擇的原則應(yīng)是：超市的店址以選擇在居民區(qū)為主。超市的目標(biāo)顧客應(yīng)以穩(wěn)定的居民為主，以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主。選擇在交通樞紐開設(shè)超市，其經(jīng)營內(nèi)容必須視流動顧客的不同特點做出確定。選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開設(shè)超市，其經(jīng)營內(nèi)容必須同商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營內(nèi)容有一個互補作用。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃部門在新居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃上，應(yīng)以超級市場為先來規(guī)劃建設(shè)新居民區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點，以此來取代傳統(tǒng)的菜場、糧店、雜貨店和百貨店，為用新的零售模式——超市來提高居民的生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。開辦超市前的立地調(diào)查立地調(diào)查的主要目的了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：（1）開店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來性、可持續(xù)經(jīng)營十年以上；（2）足夠的集客能力；（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣場有停車場）。確定立地條件的三要素是否具備。三要素是：（1）戶數(shù)、人口數(shù)的支持——至少支持一家店的人口數(shù)。（2）道路、交通工具——可抵達(dá)店鋪購物的方法。（3）賣場面積大小——吸引顧客的能力。估算營業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。經(jīng)營計劃擬定的依據(jù)，這是最后的決策。賣場的投資多少，會影響損益平衡點、營業(yè)額及回收年限。同一立地條件也會因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營計劃，并以此為開店的根據(jù)。調(diào)查的基本種類預(yù)備調(diào)查雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要，但它本身并不會產(chǎn)生任何效果。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過程稱為預(yù)備調(diào)查。預(yù)備調(diào)查時，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種：（1）某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。（2）都市計劃、都市建設(shè)指定用圖。（3）競爭店分布圖。（4）競爭店或未來大型店的預(yù)定計劃。（5）競爭店銷售實績。取得資料的來源如表31所示：人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，但同時應(yīng)預(yù)測3～5年后的人口變化。都市計劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測將來環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。競爭店分布狀況可從超市協(xié)會或零售雜志取得，也可采取實地調(diào)查的方法，了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競爭店。表31取得資料的來源資料類別 來源 人口數(shù)、戶數(shù)資料都市政府都市計劃、建設(shè)指定用圖城市政府競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會競爭店或未來大型店預(yù)定計劃政府工商部門競爭店銷售業(yè)績 實地調(diào)查、商業(yè)同仁口碑 然后再將上述資料，做成競爭店分布圖，方法如下：（1）以1/10000比例地圖，記入人口數(shù)、戶數(shù)。（2）以預(yù)定地為中心，半徑500米、1000米，若是大型店也可以2000米、3000米為半徑劃圓，并在圓圈內(nèi)把調(diào)查過競爭店的點予以標(biāo)示，并標(biāo)出面積。最后要確認(rèn)將來環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點，因為這些因素會造成銷售占有率的成長、衰退或阻礙。（1）人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時搬入住戶、住滿。（2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。例如：捷運系統(tǒng)的通過、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等。（3）競爭店特別是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點有設(shè)立的可能。進(jìn)行上述調(diào)查了解時，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時結(jié)束、影響多長時間，最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開店時間?，F(xiàn)地調(diào)查現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。大致可分為下列三點：（1）交通道路網(wǎng)確認(rèn)：對于某