【正文】 1 開店選址實(shí)用手冊(cè) 第一章 城市評(píng)估 城市基本狀況數(shù)據(jù)采集 城市地理、人口狀況 城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，分以下三段： 16— 24歲， 25— 35歲， 36— 60 歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量?？偯娣e（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人 /平方公里）。以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來店面需要覆蓋的面積。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、 民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。 (填表格 6) 區(qū)縣地理、人口狀況 與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。 (填表格 6) 城市未來發(fā)展規(guī)劃 確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴(kuò)容方案是否實(shí)施，若實(shí)施已到何種程度。城市擴(kuò)容速度快，對(duì)舊有銷售格局的沖擊就大，進(jìn)軍該市場機(jī)會(huì)多同時(shí)難度相對(duì)低，成功的機(jī)會(huì)大。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城” 形式擴(kuò)容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證（親自去 或上網(wǎng)查均可）。 公共交通情況 ※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來幾年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格。 ※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價(jià)及月票價(jià)?！鲎廛嚀碛辛考懊抗飪r(jià)格。 ※機(jī)動(dòng)車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)計(jì)局（親自去或上網(wǎng)查均可）。 (填表格7) 房地產(chǎn)狀況 ※商品房開工及在建項(xiàng)目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個(gè)項(xiàng) 目銷售均價(jià)及規(guī)模（建筑面積）。住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計(jì)算該城市電器消費(fèi)未來一年的增長趨勢，數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。 (填表格 8) 各商圈房屋租金狀況 首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型， A類主商圈最好， B類次商圈， C類有潛力， D類暫無價(jià)值。采集每一類的市場報(bào)價(jià)※大型底商※綜合樓※商品市場※臨街鋪面房※寫字樓※住宅樓。以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底。數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場調(diào)研。（填表格 9） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ※國內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長率※人均 GDP 2 ※社會(huì)商品零 售總額※家用電器零售總額 ※戶均家用電器消費(fèi)額 ※人均收入 ※電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門經(jīng)理、普通員工、會(huì)計(jì)、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計(jì)局及市場走訪調(diào)研。（填表格 10） 未來競爭對(duì)手狀況 ※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場，每個(gè)面積有多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營面積，※全市電器賣場每平米年平均營業(yè)額?！闶凵屉娖鹘?jīng)營門類集中度調(diào)查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機(jī)、音響、電腦。專賣店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來源是國家 信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場走訪調(diào)研。（填表格 11） 媒體情況 ※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣告報(bào)價(jià) ※廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對(duì)比，受歡迎欄目時(shí)段收聽率對(duì)比，報(bào)價(jià) ※電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià) ※平面廣告公司報(bào)價(jià)采集※ DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集※戶外廣告報(bào)價(jià)采集。（填表格 12） 辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集 各政府職能部門辦公流程、各項(xiàng)優(yōu)惠政策采集 評(píng)估報(bào)告的編寫 體例 以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說明，并附以事例及現(xiàn)場圖片 方 法 根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連鎖店。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營業(yè)額預(yù)測及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場第二年的增長潛力。分析預(yù)測我們第二年的增長趨勢。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。分析交通地理?xiàng)l件。分析競爭激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經(jīng)營的因素，如政府的工作效率等。 （附后） 第二章 店址選擇 選擇店址的原則 店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著 店面未來的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。 3 通過我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤并有明顯增加趨勢的店址。有可能的話還要預(yù)測所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及未來的增長潛力。 選址的基本要素 3公里區(qū)域內(nèi) (10萬人 — 30萬人 )，居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。 交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到 20 分鐘的路內(nèi)的街道開店。 ，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人 流的停滯點(diǎn)，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)” (30— 100)。 。 ，應(yīng)爭取更多的戶外廣告位置。 ，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房，一般可占用 200300m2。 ：以天津?yàn)槔? 中環(huán)線以外約為： ～ /m2天， 中環(huán)線至內(nèi)環(huán)線之間約為 ～ /m2天。 條件好的店址 ,價(jià)格可適當(dāng)放寬 20%35%. 選擇開店的商圈 ：大型超市、家具廣場、高級(jí)住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較 高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒有一個(gè)競爭對(duì)手的大街。 最差目標(biāo)店：僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機(jī)關(guān)單位集中的辦公區(qū)、居民人口老化的地方 .繁華的市中心、步行街等不宜考慮。 ：店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。 (詳見有關(guān)章節(jié) ) 選擇開店的方位 ，不如選擇不久的將來會(huì)由冷變熱，而目前尚未被看好的店址。這樣的門店位置費(fèi)用低，潛在的商業(yè)價(jià)值 大。因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來的變化。 、大店鋪的街道一邊。這一側(cè)出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因?yàn)閬磉^的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。 。住宅區(qū)的發(fā)展，新機(jī)構(gòu)的設(shè)立，會(huì)給門店增添顧客，使今后的發(fā)展更具潛力。 :超市附近、家居商場附近。 ，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營要求。 ，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。 4 預(yù)測銷售額的因素和方法 ① 市場容量及競爭情況 ② 交通 ③ 3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì) ④ 店面情況 ⑤ 未來城市規(guī)劃 因素分析方法 ① 家電市場容量及競爭情況 調(diào)查大商場家電部門及電器專賣店基本情況（企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額），預(yù)計(jì)年家電銷售額 ,將調(diào)查情況列表。 (見表一 ) ② 交通 第一步：購買城市地圖，計(jì)算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計(jì)算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。（見表二） 第二步：按交通狀況表，對(duì)每一條道路和 路口通過步行 觀察客流狀況，對(duì)周邊無住戶路段排除，確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進(jìn)行排列。（見表三） 第三步：確定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津?yàn)橹协h(huán)路。 ③ 目標(biāo)店方圓 3公里內(nèi)居民調(diào)查 根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市等可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在30005000平米，作為目標(biāo)店址，對(duì)目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊 3公里之內(nèi)顧客群（（見表四、表五）。 ④ 店面情況（見表六 應(yīng)該注意的問題 租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價(jià)格，查看房屋 的產(chǎn)權(quán)狀況，實(shí)地考察，看是否適合我們經(jīng)營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況 . 有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴(kuò)大，都擠在城市某一塊地方是不可能的，必須四面擴(kuò)張，但擴(kuò)張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場地就要注意到這一點(diǎn)，用長遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光對(duì)待這一問題。 要選擇的場地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準(zhǔn)了下決心定下來，環(huán)境和條件差一點(diǎn)，可以邊經(jīng)營邊建設(shè)， 5 逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫，當(dāng)決不決，就會(huì)錯(cuò)過商機(jī)。 租 金 計(jì) 算 先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 St，推算出家用電器的年零售總額 Sh。以該市家用電器年零售額的 40%為目標(biāo)占有率乘以 7%的綜合毛利率 Pt 計(jì)算出大概的年毛利額 Py。以年毛利額的 20%作為這個(gè)城市的總租金額，分 2到 3年實(shí)施，第一年用總租金額 40%的額度為宜，第二年依經(jīng)營情況推進(jìn)。 第一年租金 =Sh 40% 7% 20% 40% 城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容 城市基本狀況調(diào)查 1） 本市全年常住人口數(shù) 2） 本市轄區(qū)人口數(shù) 3） 城市總面積 4） 人口密度（人口密度＝ 總?cè)丝跀?shù)247?？偯娣e） 5） 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來源） 零售市場基本狀況調(diào)查 1） 全市大型超市狀況（詳見附表二） 2） 全市大型百貨商場狀況（詳見附表三并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來源） 電器市場基本狀況調(diào)查 1） 大型連鎖企業(yè)基本情況 地理位置、場地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片 經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度 廣告內(nèi)容、宣傳特色 運(yùn)輸狀況、倉儲(chǔ)狀況 辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明 每個(gè)公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細(xì)情況歸檔。 （詳見附表四） 2） 其它業(yè)態(tài)電器經(jīng)營基本情況（百貨商 場、超市等） 地理位置、場地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、 經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度 廣告內(nèi)容、宣傳特色、 運(yùn)輸狀況、倉儲(chǔ)狀況、 6 辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明 每個(gè)商場建立一份檔案，將商場或?qū)I店詳細(xì)情況歸檔。 （詳見附表四） 預(yù)選店址 店面選址原則： 1） 目標(biāo)店半徑 3公里區(qū)域內(nèi)約 40萬居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。 2） 交通方便，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到 20分鐘的路內(nèi)的街道開店。 3） 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。 4） 有充足的停車位， 30至 100輛。 5） 所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。 6） 確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)爭取更多的戶外廣告位置。 7） 確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房，一般以 200300m2為宜。 （詳見附表五，另附照片一套 ,目標(biāo)店所處位置地形圖一套 .） 注： 調(diào)研員認(rèn)真填寫各項(xiàng)數(shù)據(jù)后上報(bào)該城市發(fā)展部主管。 上文中所提各類表單。 7 附表 1： 各 城 市 評(píng) 分 對(duì) 比 表 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日 序號(hào) 城市 名稱 消費(fèi)品零售額 (億元 ) 市區(qū) 人口 (萬人 ) 市區(qū) 人口密度 (人 /平方公里 ) GDP 增長率 人均收入（元） 商品房 電器業(yè)態(tài)狀況 綜合 評(píng)價(jià) （分） 銷售 面積 (萬平米 ) 在建 面積 (萬平米 ) 均價(jià) （元） 數(shù)量 (家 ) 賣場 總數(shù)量 （個(gè)） 賣場 總面積 （平米） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 備注：打分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目 取分單位 分?jǐn)?shù) 備注 序號(hào) 項(xiàng)目 取分單位 分?jǐn)?shù) 備注 1 消費(fèi)品零售額 100億元 3分 7 商品房均價(jià) 1000元 2分 2 市區(qū)人口 1000萬 20分 8 連鎖競爭對(duì)手?jǐn)?shù)量 家 3 分 3 市區(qū)人口密度 1萬人 /平方公里 3分 9 單體競爭對(duì)手?jǐn)?shù)量 家 4 人均收入 5000元 3分 10 賣場數(shù)量 3個(gè) 5 商品房銷售面積 100萬平米 2分 11 賣場總面積 1萬平米 6 商品房在建面積 100萬平米 2分 開店選址實(shí)用手冊(cè) 8 附表 2：