【正文】 7月份福州市住宅市場分析報告報告單位：福建金輝地產(chǎn)企劃部報告時間：2006年8月23日〖報告目錄〗第一章：近期宏觀經(jīng)濟相關信息及分析第二章：福州市規(guī)劃相關法規(guī)信息分析第三章：福州市地土地市信息分析 第四章：福州市7月份住宅市場分析報告第一章：近期宏觀經(jīng)濟相關信息及分析第一節(jié)：“一條龍”調控全國土地房市央行對房地產(chǎn)信貸情況“關心”的同時，近日，建設部和國土部連續(xù)發(fā)文，分別開出5帖“藥劑”，從樓市的住宅供應、市場交易、土地供應、住宅保障等產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)，“一條龍”調控。 今年1～6月份房市情況，40個重點城市上市預售的套均建筑面積115平方米，有15個城市高于120平方米。部分城市房價上漲仍然較快，今年6月份，70個大中城市中，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%。 　 建設部目前對樓市調控的5大重點確定，地方政府要加強落實：一、為加大綜合調節(jié)力度，引導合理的住房消費；二、為重點發(fā)展?jié)M足當?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房；三、為加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；四、為有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難；五、為繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動性住房需求。制止片面強調以地生財?shù)淖龇ā?當前土地管理的違法違規(guī)等5大問題值得重視。土地調控必須完善責任制度，實行問責制。當前要重點查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權等問題。國土部推出的5大措施為：一是提高征地成本；二是規(guī)范土地出讓收支管理，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理；三是提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準；四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準，工業(yè)用地原則上實行招標拍賣掛牌出讓；五是加大建設用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)力度，提高現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準，完善耕地占用稅的有關規(guī)定。 第二節(jié)：市場供需將發(fā)生錯位　　 國務院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的《20062010中國房地產(chǎn)發(fā)展預測報告》中也提出，預計國內城鎮(zhèn)居民住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從2004年的25平方米。以常見的三口之家推算，每戶住房面積應為107平方米。很多城市中最受購房者歡迎的，是單套建筑面積在90～120平方米之間的產(chǎn)品。若此推測成立，則新政實施后大量90平方米以下戶型的房子，與主力買家的實際需求之間，可能會出現(xiàn)一定程度的錯位。隨著一系列新政措施的有效落實，經(jīng)濟適用房及限價商品房等產(chǎn)品更多開發(fā)，加上調整項目規(guī)劃后，大量小戶型住宅全面上市，新增住宅供應量尤其是供應套數(shù)有望反彈。 第三節(jié)：“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒” 　　“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒?！?這句著名的西方諺語表明了政府過多干預房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展的關鍵是：政府對中低收入階層住房問題承擔責任，商品住宅交給市場自身調節(jié)，只有這樣，才能為房地產(chǎn)行業(yè)留出足夠空間。最現(xiàn)實的問題是，國土系統(tǒng)一直追求“垂直管理”，但人事、業(yè)務和經(jīng)費三者卻不能同時到位，“垂直管理”下的各地國土部門依然受制于地方政府，看著地方政府的眼色“補辦用地手續(xù)”的窘?jīng)r，只怕一時難有實質性改觀?！拔覀兌鄶?shù)都是好孩子，父母不成熟?！庇虚_發(fā)商用調侃的口吻評論政府近期頻繁的行政干預。 迫于新政壓力，相當一部分開發(fā)商可能要放棄小戶型項目開發(fā)。商人做生意追求的是贏利，要贏利就得開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，對前景不明或不被看好的生意，不做也無可厚非，至于住房保障問題，原本就是地方政府的責任，開發(fā)商應積極配合，但不是當然的承擔者。但不管開發(fā)商是不是有足夠勇氣“用腳投票”，政府繼續(xù)貫徹新政的決心，看來一段時間內不會改變，房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場降溫逐步進入調整期的趨勢，也是不可避免了。 　　現(xiàn)在要建立和諧社會，關鍵是不要把目標盯在價格上，而是要放在分離房地產(chǎn)市場資金和房地產(chǎn)社會保障資金上。如果把二者混為一談，通過價格微調，很難實現(xiàn)政府想實現(xiàn)的和諧社會的目標。 當民眾把房價高攀、攢錢的速度永遠追不上漲價速度的憤懣口水吐到開發(fā)商身上時，房價其實已經(jīng)在承擔它本身不能承受之重，開發(fā)商有代地方政府受過之嫌。市場的歸市場，政府的歸政府，各自干好分內事，社會和諧好求！ 　　 第四節(jié)：開發(fā)商集體形象的輿論傾向　　 房地產(chǎn)的營商環(huán)境正在發(fā)生巨大的改變，幾乎每個經(jīng)營主體都面臨著頭腦大轉彎。企業(yè)要具備資本實力、開發(fā)功力和適時調整戰(zhàn)略的能力，大的品牌開發(fā)商有幾件事情要做：一是要在政府面前，順應政策導向；二是在消費者面前，產(chǎn)品要讓消費者認可；三是要在金融機構面前，貸款好借好還，再借不難。頻繁的新政不斷給開發(fā)商立規(guī)矩，有些措施透露出政府主管部門對開發(fā)商能力與自覺性的不信任，于是招惹出了一些原本自覺向上的開發(fā)商的不滿情緒。近兩年丑化開發(fā)商集體形象的輿論傾向確實值得人們反思。 第二章：福州市規(guī)劃相關法規(guī)信息分析第一節(jié) ：我省嚴控低密度高檔房開發(fā)一、引導合理住房消費我省將進一步發(fā)揮規(guī)劃、土地、信貸、稅收等政策的綜合調節(jié)作用。健全各級促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的聯(lián)席會議機制，協(xié)同有關部門采取經(jīng)濟、法律等綜合手段實行綜合調控；積極應用稅收政策杠桿，鼓勵和支持住房開發(fā)和消費，促進中小套型、中低價位普通商品住房的開發(fā)建設和消費。二、重點發(fā)展 ，中小套型普房我省將出臺措施，逐步調整優(yōu)化住房供應結構。按照“總量控制、區(qū)域平衡”原則，重點發(fā)展普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重達到開發(fā)建設總面積70%以上，繼續(xù)停止別墅用地供應，嚴格控制低層、低密度大戶型高檔住房開發(fā)。在先期的建設規(guī)劃和用地供應計劃中，明確普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設項目區(qū)位布局、用地面積、建設規(guī)模、建設進度安排等。三、預售合同，網(wǎng)上即時備案我省將推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案，落實禁止期房轉讓規(guī)定，規(guī)范登記行為；逐步完善各類房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用檔案，嚴懲各類違規(guī)行為的同時，將不良行為記入個人(或企業(yè))信用檔案，納入資質資格管理體系；加強房地產(chǎn)管理部門內部業(yè)務系統(tǒng)整合和制度建設，推進房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理工作。四、住房保障對象，建立檔案我省將嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房購買申請、審批和公示制度，明確購買經(jīng)濟適用住房的對象條件、購買程序。2006年底前各設區(qū)市全面啟動廉租住房制度，完善城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法；以地方財政預算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金；全面掌握最低收入家庭住房狀況，建立保障對象檔案和信息管理系統(tǒng)。通過發(fā)展住房租賃市場、建設職工公寓等多種方式，研究解決進城務工人員住房問題的有效機制，不斷擴大住房公積金覆蓋面。五、合理控制拆遷規(guī)模我省還明確將加強城市房屋拆遷管理，穩(wěn)妥推進危舊房和棚戶區(qū)改造。合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，探索新型拆遷補償安置方式，推廣建立最低保障補償制度；加強危舊房和棚戶區(qū)改造的規(guī)劃指導和政策協(xié)調，積極探索政府組織、市場運轉的路子，把危舊房和棚戶區(qū)改造與調整城市產(chǎn)業(yè)結構、優(yōu)化城市用地結構結合起來，綜合考慮各方面的承受能力，有重點、有步驟地推進。第二節(jié)：福州市近期規(guī)劃信息分析福州將全力打造海洋經(jīng)濟強市，重點發(fā)展閩江口、黃岐半島、福清灣和平潭島四個濱海旅游區(qū)，力爭到2010年，海洋產(chǎn)業(yè)增加值到450億元，全市形成2～3個海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值超100億元的海洋經(jīng)濟強縣（市）。 濱海旅游將向海洋旅游邁進 今后5年，福州將推進濱海旅游向海洋旅游邁進，形成海上、海島、海岸、腹地旅游產(chǎn)品系列，建設集休閑度假、會展商務、文體旅游、生態(tài)旅游、探險旅游等多功能于一體的現(xiàn)代綜合濱海旅游經(jīng)濟帶。扶持發(fā)展游艇旅游、海島休閑探險旅游、風能發(fā)電觀光和垂釣旅游等特色旅游。 福州將重點發(fā)展海壇國家重點風景名勝區(qū)、馬尾船政文化旅游區(qū)和長樂鄭和下西洋文化旅游區(qū)、瑯岐島龍鼓度假區(qū)、連江黃岐半島濱海旅游度假區(qū)、福清東壁島旅游度假區(qū)等重點項目。平潭島開發(fā)以濱海度假旅游為主，海蝕地貌觀光、海上運動休閑和近海游船觀光等為輔；馬尾船政文化旅游區(qū)形成以船政文化為主線的食、住、行、游、購、娛的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。 濱海旅游擬建11重點項目 “十一五”期間，福州濱海旅游業(yè)擬規(guī)劃11個重點建設項目。其中，“兩馬”旅游開發(fā)，擬新建一座五星級大酒店，改建國際客運大樓及配套設施。福州船政文化旅游二、三期建設項目：包括兩園五館一船塢，分三期建成，計劃建成12個景點，2個游輪碼頭及旅游環(huán)保電瓶車等。 閩江口鄭和航海文化旅游區(qū)：沿閩江口南岸，開發(fā)利用鄭和下西洋史跡，興建紀念性景觀和吃、住、娛、購及旅游碼頭等配套服務設施。平潭壇南灣一將軍山生態(tài)旅游區(qū)建設：規(guī)劃面積13平方公里，擬建高等級酒店一座，區(qū)內游覽路5公里，停車場15000平方米。 羅源灣游艇俱樂部：建設游艇碼頭、四星級標準俱樂部（羅源灣假日大酒店）及附屬設施、觀海長廊、海鮮城、停車場等配套設施。 長樂擬建13公里濱海觀光大道 長樂海濱旅游度假區(qū)：沿大鶴海濱至下沙海濱，擬分別建設四個功能區(qū)：一是大鶴森林公園，規(guī)劃面積369公頃，包括海濱浴場、象鼻山、石景山游覽區(qū)，森林度假區(qū)和觀光農(nóng)業(yè)區(qū)。二是規(guī)劃面積760畝，包括休閑游樂區(qū)，旅游購物區(qū)和海景博覽區(qū)。三是南澳海濱休閑區(qū)，濱海觀光大道，北起漳紡南澳，南達文武砂海峽奧林匹克城，全長13公里。四是下沙度假村，包括海濱浴場、海灘游樂區(qū)和休閑度假區(qū)。 福清東壁島旅游度假區(qū)：擬建設兩區(qū)一街、兩湖一山、兩灘一岸一島。琴江滿族風情旅游開發(fā)：開發(fā)滿族風情觀光旅游區(qū)、大嶼島水上休閑運動區(qū)等。十八孔旅游區(qū)開發(fā)：在十八孔周邊開發(fā)1400畝水上、陸上旅游項目。海壇國家風景名勝區(qū)（世界自然遺產(chǎn)預備名單）綜合開發(fā)建設項目：規(guī)劃面積71平方公里，景區(qū)接線道路15公里，景區(qū)山門4座，入口3處，停車場3萬平方米，景區(qū)步游道18公里。 拓展港口通往內陸腹地交通走廊 今后5年，福州將推進港口通道等配套基礎設施建設，加快以鐵路、高速公路、沿海公路為主體的綜合交通建設，重點拓展沿海港口通往內陸腹地的交通走廊。 “十一五”期間，主要完成溫福鐵路、福廈鐵路、江陰鐵路支線、連江鐵路支線、羅源鐵路支線建設及外福鐵路的擴能提速改造，形成以福州為中心點的連接“長三角”、“珠三角”的快速鐵路通道；建設繞城高速公路、機場高速公路、福廈高速公路復線福州段、京臺高速公路福清漁溪至小山東、江陰港區(qū)疏港高速公路、羅源灣南北岸疏港高速公路、松下港區(qū)疏港高速公路等，提高省會中心城市對外輻射能力與溝通能力；建設省道201線（濱海大通道）、平潭海峽大橋等，完善路網(wǎng)布局，提升港口功能的運輸通道。第三節(jié)：6月份我省商品住宅價格漲幅仍居全國前列上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資331．07億元，比上年同期增長43．9％。全省商品房銷售面積增長29．9％，達879．55萬平方米，增速比今年前5個月高6．5％，空置面積290．01萬平方米，下降11．2％。 省統(tǒng)計局綜合處相關負責人指出，由于房地產(chǎn)宏觀調控措施陸續(xù)出臺，因此雖然上半年福建房地產(chǎn)開發(fā)投資仍比上年同期增長43．9％，但6月份增速已經(jīng)減慢，比1～5月份低7．2個百分點。 省調查總隊7月份公布的調查顯示，5月份福州、廈門商品住宅價格漲幅分別為10．3％和8．7％，在全國70個大中城市中，福廈漲幅分居第6位和第10位。 6月份福建的商品住宅價格漲幅仍居全國前列，福州、廈門、泉州三地的商品住宅價格漲幅分別為9．3％、11．1％、6．9％。6月份福州商品住宅價格漲幅回落了1個百分點，而廈門則增加了2．4％。據(jù)了解，6月份廈門市商品住宅全市均價為7432元／平方米，島內的商品住宅均價更躥升至8556元／平方米，較上月大漲了1696元。第四節(jié)：我省轉發(fā)《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》我省轉發(fā)建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號），結合我省實際，就城市住房建設規(guī)劃編制工作提出以下意見，請一并認真貫徹執(zhí)行。明確要求，住房建設規(guī)劃編制要依據(jù)本地區(qū)住房現(xiàn)狀調查結果和房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展專項規(guī)劃，按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實項目”和“總量與項目相結合”的原則，重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，加大經(jīng)濟適用住房和廉租房的供應。嚴格按照“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上”的要求，結合確定的需調整的項目，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結構比例分解到具體區(qū)域，落實到具體項目?！　∽》拷ㄔO規(guī)劃應包含以下主要內容：“十一五”期間各類住房（含商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等）需求預測和計劃建設總量、用地供應總量及其空間布局；今明兩年年度（從6月1日起計算，下同）各類住房和土地供應總量計劃、每個項目的空間布局、用地面積、規(guī)劃設計控制指標（住宅建筑套密度、住宅面積凈密度、套型結構比例、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等）、可建住房建筑面積和計劃開工竣工時間等。第五節(jié)：國稅總局規(guī)定轉讓二手房可稅前扣除房屋原值和有關稅費國稅總局網(wǎng)站發(fā)布了該局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》。通知明確了個人轉讓住房征收個人所得稅的有關問題，主要包括住房原值計算和稅前扣除稅費的有關規(guī)定。相關規(guī)定自８月１日起執(zhí)行。 原值計算榕已有交易征稅指導價 對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。 不過，有很長一段時間，交易所都是按照申報價格征稅，所以存在嚴重的低申報現(xiàn)象。直到２００６年４月１日，福州市出臺二手房交易代征稅費指導價政策，低申報現(xiàn)象得到遏制?！? 稅前扣除福州扣除交易價的20% 通知規(guī)定：