【正文】 土地增值稅鑒證工作底稿填制培訓　各位學員，大家好！　　下面由我來為大家介紹土地增值稅鑒證工作底稿的填制?！　”局v義的核心問題，是講解基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表編制、鑒證事項說明編寫、鑒證證據(jù)分析評價。下面首先介紹一下本次講解的主要內(nèi)容：　　一、本講義的主要文件依據(jù)是：《涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準則》（以下簡稱“基本準則”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導意見（試行）》（以下簡稱“土增指導意見”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》（以下簡稱“土增指南”）。　　二、本講義以土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為主線，是對業(yè)務(wù)流程管理各個階段的具體化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鑒證證據(jù)等，主要介紹實際工作當中，鑒證人員編制工作底稿過程中的取證及分析評價等操作層面的內(nèi)容。對于鑒證準備的內(nèi)容、鑒證業(yè)務(wù)實施內(nèi)容和鑒證報告的編制、出具等涉及業(yè)務(wù)流程管理方面的內(nèi)容，可以參考郭洪榮老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準則及操作指南講解》的課程?！　∪?、稅協(xié)發(fā)布的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡稱“工作底稿”）是根據(jù)土地增值稅納稅申報表的內(nèi)容設(shè)計，針對納稅申報表填報項目設(shè)計的工作底稿，并沒有全面包括鑒證所需要的全部內(nèi)容，鑒證人員可以考慮在此設(shè)計基礎(chǔ)上，自行設(shè)計鑒證項目所需要使用的補充工作底稿，如本講義中自行設(shè)計增加了《計入房價的代收費用鑒證表》。　　本套工作底稿適用于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，包括：項目基本情況類、收入類、清算項目分攤比例、扣除類、稅款計算類、其他事項、審核結(jié)果類等七類工作底稿。　　本次講解以中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿為主，另自行補充工作底稿1張。中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿分別為：項目基本情況類9張、收入類6張、清算項目分攤比例類2張、扣除類15張、稅款計算類3張、其他事項類1張、審核結(jié)果類4張?！　≈卸悈f(xié)對工作底稿只設(shè)計了鑒證實施類工作底稿，未設(shè)計鑒證準備類工作底稿。對于如何與協(xié)議銜接、實地入戶鑒證調(diào)查內(nèi)容、如何制定工作計劃等鑒證準備類工作底稿的填制、鑒證實施類工作底稿的設(shè)計和編制要求，可以參考孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報表鑒證實務(wù)（三級復核實務(wù)）》的課程?！　∷摹⒈局v義以北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的花園項目進行土地增值稅清算為基本案例，來講解填寫工作底稿和出具鑒證報告。甲公司案例中沒有涉及到的事項，在講解時將針對不同情形介紹具體處理方法，另行舉例進行講解。另行舉例的內(nèi)容，不作為甲公司填寫工作底稿和出具報告的內(nèi)容?！　≈卸悈f(xié)設(shè)計的工作底稿，對被鑒證單位發(fā)生除轉(zhuǎn)讓商品房外的其他項目進行土地增值稅清算時，應(yīng)填制相關(guān)工作底稿，其填制方法與商品房的基本一致，這里不再另行詳細說明。　　五、本講義從工作底稿設(shè)計和編制從兩個層次展開。一方面介紹事務(wù)所自行設(shè)計的工作底稿范本，供事務(wù)所鑒證業(yè)務(wù)流程設(shè)計人員參考；二是各類工作底稿的編制，供事務(wù)所從事具體鑒證業(yè)務(wù)人員參考?！　×?、本講義工作底稿編制從兩個層次展開。一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表，二是根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表生成的鑒證表——即鑒證結(jié)果類工作底稿。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)鑒證表的編制與鑒證事項一并講解，稅款計算類生成數(shù)據(jù)表的編制在第五講中講解。　　七、自行設(shè)計工作底稿的要求。一是鑒證事項應(yīng)有工作底稿支持，這是對工作底稿總量和內(nèi)容的邏輯設(shè)計要求。每個鑒證業(yè)務(wù)階段都應(yīng)有相應(yīng)章、節(jié)的支持，每個具體鑒證事項都應(yīng)該有工作底稿的設(shè)計和編制內(nèi)容的支持。如果發(fā)現(xiàn)有鑒證事項的要求沒有相關(guān)工作底稿支持，就應(yīng)及時補充相關(guān)的工作底稿。二是工作底稿的設(shè)計應(yīng)符合土增指導意見與土增指南的要求，這也是對每張工作底稿具體內(nèi)容的制度設(shè)計要求。第一講　項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制第一節(jié)　項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的審核 　　一、項目基本情況類工作底稿介紹　　項目基本情況類工作底稿共9張，是中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計的范本，本講中未增加自行設(shè)計工作底稿。其中：《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細鑒證表》為進行轉(zhuǎn)讓商品房清算鑒證時專用，其他7張為通用工作底稿。該9張表分別為：《會計政策和稅收政策調(diào)查表》、《項目基本情況鑒證表》、《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細鑒證表》、《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》、《成本核算對象（清算單位）鑒證表》、《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細表》?！　　稌嬚吆投愂照哒{(diào)查表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細表》等3張表的審核，在孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報表鑒證實務(wù)（三級復核實務(wù)）》的課程中已做詳細描述，這里不再重復?！　《?、項目基本情況類工作底稿填制情況審核要點　　（一）審核工作底稿所列事項是否全面填制，對漏項的應(yīng)追加鑒證程序?！　。ǘ徍斯ぷ鞯赘迮兜蔫b證事項在鑒證項目中的實際發(fā)生情況。　?。ㄈ徍饲逅沩椖扛髯C之間數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系的合規(guī)性情況。　　三、鑒證程序?qū)徍恕　徍隧椖炕厩闆r類工作底稿，應(yīng)關(guān)注外勤人員是否執(zhí)行了土增指南第八條至第十四條、第十六條規(guī)定的鑒證程序。下面介紹土增指南第八條至第十四條、第十六條規(guī)定的項目前期管理情況鑒證程序的具體規(guī)定：　　第八條 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證清算項目及其范圍，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）確認應(yīng)稅主體資格。房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項階段、前期開發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。同時具備下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以確認應(yīng)稅主體資格：　　，是指能夠提供土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；　　，是指被鑒證單位取得土地使用權(quán)的直接支配物權(quán)?！　。ǘ┐_定應(yīng)稅行為。對土地增值稅應(yīng)稅范圍鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見?！　。ㄈ┐_定清算條件。對清算條件鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況以及銷售情況等文件資料作為證據(jù)并執(zhí)行下列程序：　??；　　；　?。弧　?。　?。ㄋ模┐_認清算申報期限。對項目清算申請期限進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：　?。弧　??！　。ㄎ澹┐_認執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時間條件。執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)對出具《鑒證報告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，還是作為后置程序，選擇出具報告是在清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時間?！　。╄b證清算項目及其范圍應(yīng)填制《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡稱“工作底稿（范本）”）的《項目基本情況鑒證表》和《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》?！　〉诰艞l 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證清算單位確認情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬╄b證清算單位的確認情況，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)。　?。ǘ┣逅銌挝坏恼J定。在確認開發(fā)項目的清算單位時，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)獨立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。鑒證時應(yīng)考慮：　　，確認開發(fā)項目；　　2. 按項目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程；　　，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程，為清算單位；　　，以分期項目為單位清算?！　。ㄈ╄b證清算單位的確認情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對象（清算單位）鑒證表》?！　〉谑畻l 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬╄b證不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)考慮：發(fā)生的真實性，會計記錄的完整性，金額和其他數(shù)據(jù)的恰當性，所屬期間的正確性，確認內(nèi)容的正確性，計價和結(jié)轉(zhuǎn)的準確性?！　。ǘ╄b證不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《與收入相關(guān)的面積明細鑒證表》和《公共配套設(shè)施費鑒證表》?！　〉谑粭l 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬┟庹魍恋卦鲋刀愴椖颗c其他征稅項目應(yīng)分開清算?！　。ǘ┢胀藴首≌椖浚瑧?yīng)根據(jù)項目核算情況確認免征土地增值稅。　?。ㄈ╄b證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。　　第十二條 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證清算期間，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬M足清算條件之日為清算截止時間。　?。ǘ┘{稅人取得土地使用權(quán)之日為清算的起始時間?！　。ㄈ?yīng)對清算期內(nèi)的項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況進行鑒證?！　。ㄋ模╄b證清算期間應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項目基本情況鑒證表》。　　第十三條 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）各期轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認、計量方法是否一致?！　。ǘ┱_劃分核定征收清算項目與查賬征收項目的收入、成本界限?！　。ㄈ╄b證分期開發(fā)項目的各期清算方式是否保持一致，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《會計政策和稅收政策調(diào)查表》?！　〉谑臈l 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證征稅項目與免稅項目的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）征稅項目與免稅項目的轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認、計量方法是否一致。　?。ǘ┱_劃分征稅項目與免稅項目的的收入、成本界限。　?。ㄈ╄b證征稅項目與免稅項目的劃分情況，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細鑒證表》和《公共配套設(shè)施費鑒證表》?！　〉谑鶙l 根據(jù)準則第十六條的規(guī)定鑒證關(guān)聯(lián)方交易行為，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）審核與關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整有關(guān)文件資料的合法性?！　。ǘ└鶕?jù)合法的關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整的文件資料，確認鑒證期間應(yīng)調(diào)整的收入項目和扣除項目?！　。ㄈ╄b證關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整項目應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細表》和《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細表》。第二節(jié)　案說項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制　　一、甲公司項目情況　　（一）甲公司背景介紹　　。北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）成立于1998年，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。2000年1月，根據(jù)有關(guān)部門文件，同意甲公司與乙廠聯(lián)合改造乙廠花園小區(qū)?！　?000年3月，甲公司與乙廠簽訂《花園小區(qū)危改項目聯(lián)合建設(shè)協(xié)議書》。協(xié)議約定，乙廠負責配合甲公司完成居民搬遷工作，負責協(xié)助甲公司完成建設(shè)用地的開發(fā)工作。甲公司負責承擔項目工程的全部投資和開發(fā)工作。項目開發(fā)完成后，乙廠分得開發(fā)項目中10,。剩余的商業(yè)樓、住宅樓、辦公樓歸甲公司所有，乙廠所得10,。　　。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，后于2005年又辦理了《土地出讓合同》中土地面積、土地名稱、出讓價款等變更手續(xù)，并于2005年重新取得變更后的《土地使用權(quán)證書》?！　?。花園項目共分為2630及配商、31樓、32樓，其中2630樓、32樓為住宅，31樓為寫字樓。　　、銷售情況?；▓@項目于2004年3月開始進行開發(fā)，2006年度8月開始進行預售，2009年1月開發(fā)完成，截至2011年10月31日，該項目準備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢?！　　?000年4月，甲公司財務(wù)人員已向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)，并取得了《土地增值稅項目登記表》?！　?。2011年11月，**稅務(wù)師事務(wù)所接受甲公司委托，對花園項目進行土地增值稅清算鑒證。　?。ǘ┘坠卷椖炕厩闆r鑒證取得的相關(guān)證據(jù)資料　　：　?。?）《土地增值稅項目登記表》復印件；　?。?）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復印件；　?。?）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復印件；　　（4）《銷售許可證》復印件；　?。?）《建設(shè)工程開工證》復印件；　?。?）《國有土地使用證》復印件?！　。骸　。?）項目竣工清算報表復印件；　?。?）土地增值稅項目登記表復印件；　?。?）項目建議書的批復復印件；　?。?）房屋土地管理局測繪面積報告書復印件；　　（5）商品住房建筑面積情況明細表復印件；　?。?）商品住房建筑面積情況明細表（附表）復印件；　?。?）已完工開發(fā)項目成本表；　?。?）清算項目的工程竣工驗收報告復印件?！　。骸　。?）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單復印件；　?。?）商品房購銷合同統(tǒng)計表?！　《㈣b證清算項目及其范圍　?。ㄒ唬┐_認應(yīng)稅主體資格　　　　我們在進行土地增值稅清算鑒證時，首先應(yīng)判定該企業(yè)是否屬于土地增值稅的納稅義務(wù)人；其次，判定是否為土地增值稅的應(yīng)稅主體?！　⊥恋卦鲋刀惣{稅義務(wù)人的范圍非常廣。具體來講，就是轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以這里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶，以及其他單位和個人?！　〖坠居?000年、2001年、2003年分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，向國有土地管理部門支付了土地出讓金和契稅，并取得了相關(guān)票據(jù)，符合應(yīng)稅主體確認的形式條件；2005年甲公司就《土地出讓合同》中建筑面積方面辦理了變更手續(xù)，并取得了變更后的《土地使用權(quán)證書》，證明甲公司取得了該宗土地的直接支配物權(quán)，符合應(yīng)稅主體確認的實質(zhì)條件?！　≡趯坠镜膽?yīng)稅主體資格確認中，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項目基本情況鑒證表》“（一）項目概況”相關(guān)欄次，本案例填制的具體內(nèi)容是：“國有土地使用證”——“批準文號”中填寫“京東國用（2005）出第A00454號、京東國用（2005）出第更0451號、京東國用（2005）出第更0452號”?！　。鯓优卸{稅主體？　?。?）背景介紹　　甲乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，乙沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，對無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參與房地產(chǎn)項目的招投標，就無法取得房地產(chǎn)項目開發(fā)權(quán)。甲通過招拍掛，取得項目的開發(fā)權(quán)后，以協(xié)議形式，將該房地產(chǎn)項目委托給乙進行開發(fā)。開發(fā)過程中，相關(guān)證明文件和協(xié)議的簽訂，均以甲的名義進行。甲向乙收取一定的前期投資及開發(fā)補償費用，乙負責該項目的開發(fā)投入，并享有開發(fā)收益?！　。?）已經(jīng)取得的證據(jù)資料　　1.《建設(shè)用地規(guī)