【正文】 1 / 41鄭州市 2022 年房地產(chǎn)市場報告1 / 41目錄第一部分：行業(yè)熱點(diǎn) ................................................2 ...................................................................................................................................3 ...........................................................................................................................................3 ...........................................................................................................................................3第二部分：土地市場篇 ................................................3 ...................................................................................................................................3 ...................................................................................................................................3第三部分：樓市數(shù)據(jù)篇 ................................................3 .......................................................................................................................................3 ...................................................................................................................................3 ...........................................................................................................................................3 ...........................................................................................................................................3第四部分：樓市活動篇 ................................................3 ...........................................................................................................................3 ...........................................................................................................................................32 / 41第一部分：行業(yè)熱點(diǎn)3 / 41 首套房貸款利率再上浮國慶節(jié)前國有四大行已經(jīng)紛紛將首套房房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)上浮 5%，大大增加了購房者的利息成本。其中，工行個貸中心相關(guān)工作人員表示，目前該行對二手房首套貸款，利率需要上浮 10%。該人士直接表示，利率高的借款戶能更快貸到款，價高者得。此外，四大行中的農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行首套房貸利率依然維持基準(zhǔn)上浮 5%的水平。同時，招行也將首套房貸利率上浮 10%。點(diǎn)評 ——此前八五折或基準(zhǔn)利率的房貸業(yè)務(wù)利潤低是業(yè)內(nèi)共識，也是各家銀行在信貸資金緊張之時紛紛壓縮房貸業(yè)務(wù)的重要原因，但目前房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)走高，累計的風(fēng)險也越來越多，不少銀行房貸業(yè)務(wù)規(guī)模減小，或也成為銀行年底收縮房貸業(yè)務(wù)戰(zhàn)線的考慮因素。 利率市場化邁出一步 貸款基礎(chǔ)利率集中報價和發(fā)布機(jī)制正式運(yùn)行10 月 25 日，貸款基礎(chǔ)利率（LoanPrime Rate，簡稱 LPR）集中報價和發(fā)布機(jī)制正式運(yùn)行。首期一年期貸款基礎(chǔ)利率為 %，有 9 家銀行參與首批報價。貸款基礎(chǔ)利率是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。 農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行貸款基礎(chǔ)利率的集中報價和發(fā)布機(jī)制是在報價行自主報出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對報價進(jìn)行加權(quán)平均計算，形成報價行的貸款基礎(chǔ)利率報價平均利率并對外公布，運(yùn)行初期向社會公布一年期貸款基礎(chǔ)利率，首期一年期貸款基礎(chǔ)利率為 %。全國銀行間同業(yè)拆借中心為貸款基礎(chǔ)利率的指定發(fā)布人。首批報價銀行共 9 家，分別為工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行和招商銀行。每個工作日在各報價行報出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，剔除最高、最低各 1 家報價后，將剩余報價作為有效報價，以各有效報價行上季度末人民幣各項貸款余額占所有有效報價行上季度末人民幣各項貸款總余額的比重為權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均計算，得出貸款基礎(chǔ)利率報價平均利率，于每個工作日通過上海銀行間同業(yè)拆放利率網(wǎng)對外公布。4 / 41市場利率定價自律機(jī)制將按年對報價行的報價質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督評估，促進(jìn)提升貸款基礎(chǔ)利率的基準(zhǔn)性和公信力。點(diǎn)評 ——定價機(jī)制是央行放開貸款利率上下限管理后的配套政策，這個政策的核心在于確定貸款的定價機(jī)制，將令貸款利率更透明、更市場化。 房貸利潤下降 部分銀行房貸占比從 80%降到 55%近期出現(xiàn)的房貸緊張現(xiàn)象引發(fā)了“停貸”傳言，對此央行表示，個人房貸規(guī)模并未縮減，銀行體系內(nèi)資金充裕。那么為何出現(xiàn)貸款難？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于房貸利潤下降，銀行開始調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，更愿意投向小微企業(yè)，不過由于房貸能帶來大量客戶，銀行不會停發(fā)房貸。央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年前三季累計新增個人住房貸款 12492 億元，占各項貸款新增額的 %，而且其中首次購房貸款占比達(dá)到 %。對于房貸緊張的局面，央行分析認(rèn)為，雖然各商業(yè)銀行并未出臺明確的個人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策，但由于前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快，因此 9 月以來，一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分城市個人住房貸款的審批和發(fā)放時間有不同程度的延長。央行所說的“貸款結(jié)構(gòu)有所調(diào)整”，預(yù)示著部分銀行在選擇貸款給誰時，出現(xiàn)了一些變化。點(diǎn)評 ——要從根本上解決房貸緊張問題，需鼓勵銀行業(yè)的充分競爭，同時繼續(xù)推動利率市場化，密切跟蹤監(jiān)測個人住房貸款市場變化情況，加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步改進(jìn)和完善住房金融服務(wù)。 經(jīng)開區(qū)年內(nèi)新建 6 個安置房項目 可回遷群眾 7 萬余人隨著我市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大力推進(jìn)，經(jīng)開區(qū)年內(nèi)擬新開工建設(shè) 6 個新型城鎮(zhèn)化安置房項目，項目建成后可回遷群眾 70651 人。5 / 41將開工新建的安置小區(qū)分別是瑞春一期、瑞繡一期、瑞祥一期、錦程花園一期、錦繡花園一期及錦龍花園一期，安置房項目總占地面積 225 萬平方米，總投資達(dá) 億元。據(jù)介紹，為實施本次安置房建設(shè)項目，經(jīng)開區(qū)管委會按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的開發(fā)建設(shè)模式，聯(lián)合實力央企，采用 BT 與捆綁開發(fā)方式進(jìn)行建設(shè)。該 6 處安置房項目目前都具備進(jìn)場開工條件，現(xiàn)正在做進(jìn)場前準(zhǔn)備工作，10 月底前將全面進(jìn)入開工狀態(tài)，預(yù)計到2022 年底建成。點(diǎn)評 ——經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速布局鄭州西南區(qū)域，集中安置區(qū)域內(nèi)村莊村民，大力推動安置房建設(shè)項目，加快經(jīng)開區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。推進(jìn)安置房項目建設(shè)能夠有效集約土地資源，利于今后經(jīng)開區(qū)打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)。 鄭州至合肥將建高鐵 沿途設(shè) 10 站全程 2 個多小時據(jù)獲悉，鄭州合肥之間將開通一條高鐵——鄭合客專，屆時僅需 2 個多小時即可從鄭州抵達(dá)合肥。鄭合高鐵，是一條中原連接華東及東南的高速鐵路，是鄭州米字型客運(yùn)專線網(wǎng)絡(luò)中的組成部分。列車設(shè)計時速 250 公里，預(yù)留 300 公里提速條件，采用無砟軌道，屆時來往鄭州至合肥、杭州、福州時間大大縮短。對在河南人口占首位的周口市來說，意義重大。? 沿線共設(shè)鄭州東站、許昌東站、鄢陵南站、周口東站、項城南站、沈丘站、界首站、阜陽站、淮南站、合肥站等 10 個車站。? 根據(jù)設(shè)計，鄭州經(jīng)合肥到杭州的高鐵將不走原來的鄭徐方向，而是從許昌經(jīng)周口到安徽的阜陽到合肥再到杭州。? 目前，鄭州到合肥最快的火車需要運(yùn)行 7 小時 40 分鐘，慢的則要超過 10 個小時，走高速公路至少也需要 7 個小時。如果按照 250 公里的運(yùn)營時速計算，走鄭合高鐵僅需 2 個多小時即可從鄭州抵達(dá)合肥。點(diǎn)評